آیا وضع بازار مسکن تا پایان سال روشن است؟

جذابیت کسب عایدی در بازار دارایی‌های مالی برای سرمایه‌گذاری، عاملی مهم در ایجاد رونق و رکود در این بازارها و به تبع آن تحولات بخش واقعی اقتصاد به حساب می‌آید. در فضایی که انتظار می‌رود منابع مالی از سوی بانک‌ها به سمت سرمایه‌گذاری و تولید سوق پیدا کنند، شاهد چالش نقل و انتقال سریع وجوه در بازار دارایی‌ها هستیم. با توجه به مناسبات مثبت میان بازار سکه و ارز و نقش مؤثر افزایش قیمت ارز، در اکثر موارد این دو بیشتر نقش مکمل را پیدا ‌کنند و چه بسا در فراز و فرودهای اقتصادی شاهد رشد قیمت سکه بواسطه افزایش نرخ ارز بوده‌ایم در حالی که بازار مسکن به دلیل ماهیت آن و برخورداری از افق زمانی طولانی‌تر برای تعدیل قیمت در مقایسه با بازار سکه و ارز از نظر کسب عایدی بیشتر در حال حاضر و حداقل تا پایان سال جاری، یک بازار جایگزین مطمئن محسوب نمی‌گردد.

پیش‌بینی متغیرهای اثرگذار بر آینده بازار مسکن کار دشواریست اما سیکل نوسانات قیمت در بازار مسکن طی دو دهه اخیر از انتظار فعالان بازار برای خروج از رکود و ایجاد رونق نسبی در افق‌ زمانی با تواتر پنج سال حکایت دارد و با توجه به این‌که سیکل زمانی رونق در طی ۵ سال گذشته تکمیل شده و به پایان رسیده است، در شرایط کنونی شاهد تحولاتی در سایر بازارها هستیم. محاسبات و تخمین‌های سرمایه‌گذاران و فعالان بازار مسکن از طول دوره رکود و رونق بازار زمانی پیچیده‌تر نیز خواهد شد که رشد معاملات و نرخ تورم بخش مسکن در اقتصاد ایران قابل‌ پیش‌بینی نباشد. رونق نسبی بازار مسکن معمولاً کمتر از یک‌ سال به طول می‌انجامد و حجم معاملات زمین و آپارتمان پس از طی رشد قیمت‌ها در بازار روند کاهشی خواهد داشت و شیب افزایش قیمت رفته‌رفته کندتر خواهد شد. کما اینکه در حال حاضر همین وضع را در بازار مسکن شاهد هستیم و علیرغم رشد نسبی در نیمه اول سال ۱۳۹۷، فضای بازار حاکی از رکود نسبی حاکم بر آن است.

وجود بازارهای جایگزین در سرعت ایجاد رکود بخش مسکن و عمیق‌ترشدن آن اثرگذار خواهد بود و عواملی مانند تورم بالا و کاهش قدرت خرید و انتظارات منفی در رابطه با آینده اقتصاد نیز بی‌تأثیر نخواهند بود. بازارهای جایگزین در طی ماه‌های اخیر بیش از ۵۰ درصد افزایش قیمت را تجربه کردند و رونق بازار سرمایه نیز بر اهمیت آن افزوده است. لذا در شرایطی که قیمت دلار در روز گذشته کاهش یافته است به نظر می‌رسد در حال حاضر بازار سرمایه برای سرمایه‌گذاری بیش از بازار مسکن جذابیت داشته و طبق مشاهدات میدانی رونق بیشتری را تجربه خواهد نمود. واقعیت آن است که فعالان و سرمایه‌گذاران بخش مسکن به خوبی می‌دانند که این بازار در مقایسه با سایر بازارها قابلیت نقدشوندگی کمتری دارد و تمایل دارندگان نقدینگی به سرمایه‌گذاری در بازارهایی است که از آن عایدی مناسب با قدرت نقدشوندگی بالا بدست آورند. اگر چه کسب عایدی مناسب با قابلیت نقدشوندگی تا قبل از دو روز گذشته در بازار ارز و طلا مشهود بود اما در شرایط فعلی بیش از پیش جای خود را به بازار سرمایه خواهد داد.

در پایان لازم به ذکر است که وضع بازار مسکن تا پایان سال تا حدود زیادی قابل پیش‌بینی است و چشم‌انداز آن روشن است و لذا وضع فعلی تا جایی ادامه خواهد یافت که جذابیت بازارهای جایگزین به واسطه کسب عایدی بیشتر به همین شکل ادامه یابد. بدیهی است که برخورداری از قدرت خرید کافی و تناسب هزینه ساخت بویژه در مناطق شهری در شرایطی که به نظر می‌رسد بانک‌ها نیز در وضع مطلوبی به سر نمی‌برند، در بهبود فضای بازار مسکن مؤثر خواهد بود.

منبع:‌ پژوهشکده پولی و بانکی

*‌ کارشناس مسائل اقتصادی