ابزارهای اقتصادی و ساخت یک میلیون مسکن

مسکن مشکل کوچک خانوار نیست که مثلاً بگویم ۲درصد مشکلات خانوار مربوط به مسکن است، طبق آمار رسمی ۴۸ درصد هزینه سبد خانوار به مسکن اختصاص دارد. یعنی نیمی از مشکلات خانوار، مسکن و نیمی دیگر مربوط به کالاهای دیگر است.از دهک‌های پایین تا بالای دهک‌های میانی مشکل تأمین مسکن دارند. به عبارتی حدود ۶۰ درصد جمعیت کشور به مسکن نیاز دارند و برای تأمین آن با مشکل مواجه هستند.

آیا مسکن فقط مقوله مهندسی و فنی است که مثلاً ابزارهای آن مانند مصالح... را تأمین کنیم و بگوییم خوب مسکن بسازیم؟ خیر. مسکن دارای زنجیره صنایع بیشماری است که این زنجیره باید منظم کار کند تا محصول آن ساخت یک ساختمان باشد. نیمی از اقتصاد ما مربوط به اقتصاد ساختمان است و نیمی از نقدینگی کشور در این بخش است. بیش از ۷۰ درصد جمعیت در زنجیره مربوط به مسکن و ساختمان اشتغال دارند و فقط حدود ۳۵ درصد جمعیت با بخش‌های اقتصاد دولتی مانند نفت و گاز و.. درگیر هستند. پس نتیجه می‌گیریم مسکن یک مسأله کاملاً اقتصادی است و محدود به موضوعات فنی و مهندسی نمی‌شود. از طرف دیگر بحث‌هایی مانند حاشیه‌نشینی، هنجارهای اجتماعی، بهداشت روانی، بهداشت خانواده، مسائل فرهنگی و...در مسأله مسکن نهفته است. باید ببینیم مسکن به عنوان مهم‌ترین بخش اقتصادی چه جایگاهی در ساختار دولت‌ها داشته است. در کل دولت یک معاونت در یک وزارتخانه امور مربوط به مسکن را در دست دارد. آیا یک معاونت یا اصلاً یک وزارتخانه پتانسیل کنترل زنجیره اقتصاد مسکن را دارد؟مسکن و صنعت ساختمان در شاکله تشکیلاتی دولت جایگاهی به اندازه اهمیتش ندارد.

سهمی که مسکن در کل اقتصاد دارد در ساختارهای دولتی به آن اختصاص داده نشده است. از طرف دیگر فرض را بر این می‌گیریم مشکلات هزینه مسکن خانوار را از ۴۸ درصد به مثلاً ۱۲ درصد برسانیم چقدر رفاه عمومی ایجاد می‌شود؟چند درصد افراد از زیر خط فقر به بالای این خط می‌رسند؟ چقدر رضایت عمومی بالا می‌رود؟ چقدر از ناهنجاری‌های اجتماعی و فرهنگی کاسته می‌شود؟ پس مسأله مسکن در اقتصاد بسیار وسیع و عمیق است. چرا به این مسأله وسیع پرداخته نشده است؟ همه دولت به موضوع مسکن پرداخته‌اند اما کافی نبوده است چون تشکیلات دولت برای پرداختن به اقتصاد مسکن طراحی نشده است. تشکیلات دولت برای اقتصاد دولتی طراحی شده است. نکته دیگر اینکه تولید یک میلیون مسکن در سال به حدود ۱۰۰ میلیون مترمربع فضای خالص مسکونی نیاز دارد ۱۰۰ میلیون متر مربع فضای خدماتی هم نیاز است، دو برابر این عدد یعنی ۴۰۰ میلیون متر مربع فضا که تمام فضاهای خدماتی، رفاهی، شهری، زیرساختی برای تولید هر یک میلیون مسکن قابل سکونت نیاز است اگر متوسط هر متر را ۱۰ میلیون تومان فرض کنیم برای ساخت یک میلیون مسکن، ۴۰۰۰ هزار میلیارد تومان نقدینگی نیاز داریم که از نقدینگی کل کشور بیشتر است. برای اجرای برنامه ساخت یک میلیون مسکن در سال نیازمند این هستیم که ساختار اقتصادی را عوض کنیم. یعنی گردش پول ما اجازه نمی‌دهد این مقدار نقدینگی را وارد بخش مسکن کنیم. برای افزایش گردش پول باید ۱۵ ابزار مالی را که در دنیا وجود دارد در کشور اجرا کنیم. اقتصاد ما اجازه نمی‌دهد این ابزارهای مالی در کشور کار کند. بخش خصوصی هیچکدام از این ابزارها را در دست ندارد تا بتواند استفاده کند. این ابزارها اعم از تسهیلات، سرمایه گذاری خارجی، صکوک، فاینانس، صندوق‌ها و..باید در کشور فعال شود تا بتوانیم یک میلیون واحد مسکونی را در کشور بسازیم.

پس به این ترتیب می‌بینیم که اقتصادی با شرایط اقتصادی کشور ما اجازه ساخت یک میلیون مسکن را نمی‌دهد و این موضوع در تمام دولت‌ها وجود داشته است و محدود به یک دولت نیست.۹۵ درصد تولید مسکن در دست بخش خصوصی است. این بخش ابزار اقتصادی برای تولید این میزان مسکن را ندارد. بخش خصوصی ما عاجز و ناتوان نیست اما سازو کارهای اقتصاد ما دست و پای بخش خصوصی را بسته است. قابلیت بخش خصوصی ما و توان مهندسی و فنی کشور کمتر از کشورهای همسایه نیست ولی مشکل مربوط به ساختار اقتصادی ما است. ساختار دولتی برای این طراحی نشده است که بخش مهم اقتصاد مسکن را رصد کند. با وجود این ساختار، اما ما نیاز داریم که سالانه یک میلیون مسکن بسازیم ولی بحث کلان نگری اقتصاد برای این میزان تولید دیده نشده است. پس هیچ راهکاری برای ساخت مسکن نداریم مگر اینکه ترکیب ساختار اقتصادی را تغییر دهیم. آزادسازی و بازسازی اقتصاد باید پیاده شود. هیچ دولتی با این نیت نیامده که ارزش پول ملی کاهش یابد، همه دولت‌ها با نیت تقویت اقتصاد و حل مشکل مسکن آمده‌اند اما باید قبول کنیم حل مشکل مسکن جز با تغییر ساختارهای اقتصادی ممکن نیست.

*کارشناس ارشد اقتصاد مسکن

منبع: ایران