دلایل گرانی مسکن در ایران چیست

منوچهر ملکیانی‌فرد، رئیس سابق هیات مدیره سندیکای شرکت‌های ساختمانی، در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی پانا در تشریح دلایل گرانی مسکن در ایران گفت:‌ نرخ تهیه پول در کشور بسیار بالا است. وقتی بانک‌ها به پول راکد (سپرده‌ها) درسالهای گذشته تا حدود ۲۲% بهره دادند و در دادن وام‌ها تا ۲۸% بهره می‌دادند، نرخ تمام‌شده پول بالا می‌رود.

وی ادامه داد:‌ با توجه به خواب سرمایه در ساخت مسکن که حداقل دو سال و بیشتر است، بنابراین تا ۵۶% = ( ۲۸% × ۲) بیشتر از پولی که صرف ساخت شده فقط نرخ تهیه پول است. و این موضوع هزینه‌های بالاسری برای سازنده این عدد را برای مدت دو سال به ۸۰% می‌رساند.

ملکیانی‌فرد اظهار کرد:‌ یعنی بدون توجه به تورم، ۸۰% بیشتر از سرمایه هزینه‌شده بعد از دو سال باید برگشت داشته باشد. اگر تورم یعنی کاهش ارزش پول را در این محاسبات وارد کنیم یعنی مابه‌التفاوت ۲۸% و ۴۰% موجود برای دو سال ۲۴ درصد هم از آن ناحیه باید افزاش وجود داشته باشد.

عضو هیات مدیره سندیکای شرکت‌های ساختمانی تصریح کرد:‌ به دلیل نرخ بالای تهیه پول، ساختمان با ۲۲/۳ برابر هزینه انجام شده باید فروخته شود تا سازنده ضرر نکرده باشد که این عامل یکی از مهمترین دلایل گرانی مسکن در ایران است.

بازار طلا، ارز و مسکن حباب کاذب دارند

ملکیانی‌فرد تصریح کرد:‌ به دلیل ممکن‌نبودن سرمایه‌گذاری با برگشت مطمئن در تولید و حتی خدمات و کاهش دائمی ارزش پول، مردم سرمایه‌های در دست خویش را در خرید مسکن، ارز و طلا به کار می‌گیرند که این موضوع هر سه مورد را با حباب‌های کاذب روبرو کرده است و ضریب ۲۳/۲ برابر هزینه مستقیم به اعداد بالاتری می‌رسد.

رشد ۱۱۲ درصدی قیمت مسکن در یک سال گذشته

وی با بیان اینکه بر اساس آخرین آمار بانک مرکزی قیمت مسکن طی یکسال گذشته افزایش ۱۱۲درصدی داشته یعنی ۱۲/۲ برابر شده است، اظهار کرد: افزایش قیمت مسکن در یک سال گذشته عمدتاً ناشی از هجوم پول در دست مردم به ساختمان به عنوان کالای سرمایه‌ای است.

ملکیانی‌فرد در تشریح دلایل گرانی مسکن قیمت زمین را به عنوان یکی از عوامل مهم در قیمت تمام‌شده مسکن اعلام کرد و افزود: گرانی بسیار غیرعادی و حباب‌گونه قیمت زمین، به دلیل نبود آماده‌سازی زمین جدید برای سکونت در کشور، یعنی تامین زیرساختهای لازم نظیر تامین آب، برق، گاز، فاضلاب و راههای دسترسی و نبودتعریف و رابطه منطقی بین قطب‌های مسکونی و تجاری و اداری که امکان زیست را در شهرک‌ها و زمین‌های آماده‌شده فراهم می‌کند از دیگر دلایل اصلی گرانی مسکن است و همچنان ترجیح در سکونت مناطق فعلی شهری ادامه دارد. در حالی که قیمت زمین در کلیه مناطق شهری اعداد بالایی است.

وی با ذکر مثالی گفت: فرض کنیم قطعه زمینی به مساحت ۵۰۰ مترمربع و سطح اشغال ۶۰ درصد با ۵ طبقه بنای مسکونی (براساس ضوابط شهرداری) ساخته می‌شود. با این احتساب زیربنای ساخت ۳۰۰ مترمربع است. در این میان زیربنای مفید هر طبقه پس از کسر مشاعات شامل نورگیر، آسانسور و پله ۲۶۰ متر مربع برای هر طبقه است. بنابراین برای پنج طبقه ۱۳۰۰ متر بنای مفید وجود دارد که بعنی ۵/۳۸ درصد قیمت زمین در هر مترمربع ساختمان باید محاسبه شود . امروز در منطقه یک قیمت زمین تا صد میلیون تومان به ازای هر مترمربع عرضه می‌شود و جالب است که این قیمت نجومی، مشتری هم دارد.

رئیس سابق هیات مدیره سندیکای شرکت‌های ساختمانی ادامه داد:‌ ۵/۳۸ درصد این عدد یعنی مترمربعی ۵/۳۸ میلیون تومان تاثیر قیمت زمین در مترمربع آپارتمان خواهد بود. البته با ساختن برجهایی بالاتر از ۵ طبقه و خرید تراکم که خود عمل خلاف قانون است و نابودکننده حقوق مالکانه مردم است، ساخت زیربنا را افزایش و عدد مذکور را کاهش می‌دهند. امّا باز هم نقش قیمت زمین در قیمت تمام‌شده آپارتمان عدد بسیار تکان دهنده‌ای است، زیرا قیمت زمین در تمامی مناطق شهری عدد بسیار بالایی است.

نگاه جامعه به مسکن سرمایه‌ای است نه مصرفی

عضو هیات مدیره سندیکای شرکت‌های ساختمانی عنوان کرد: نگاه جامعه به مسکن به عنوان کالای سرمایه‌ای است در حالی که مسکن در کشورهای صنعتی یک کالای مصرفی است که معمولاً با استفاده از سیستم‌های بانکی با بهره‌های پائین ۳ تا ۷% ساخته و با کمک سیستم‌های بانکی با بهره‌ای در همین حدود توسط مصرف‌کننده خریداری می‌شود. و هر کسی که کاری داشته باشد و هر زوجی که کار داشته باشند قادرند مسکن مورد نیاز را خریداری یا اجاره کنند.

ملکیانی‌فرد گفت:‌ در کشورهای صنعتی اجاره نیز از قاعدة درستی مثلاً در حد ۶% ارزش مسکن در سال پیروی می‌کند. معمولاً مسکن با نرخهای ثابت یا متغیر در حدود فوق‌الذکر با اقساط سی ساله با کمک سیستم بانکی خریداری می‌شود، خریدار در شرایط خیلی مطمئن از نظر بانکها تا ۲۵% مبلغ خرید را باید خود بگذارد. در حقیقت بانکها در همه فعالیتهای اقتصادی با روشی منطقی حضور دارند و نکته مهم این است که به سپرده‌ها در بانک عدد ناچیز حتی کمتر از ۱% بهره داده می‌شود ، یعنی پول ابزار تولید است و از طریق تولید به ارزش افزوده می‌رسد نه به صورت راکد در بانک‌ها.

عضو هیات مدیره سندیکای شرکت‌های ساختمانی اظهار کرد:‌ بدون توجه به چهار عامل اصلی فوق با تصمیم‌های مقطعی و غیرجامع امکان کاهش قیمت مسکن میّسر نیست و کاهش قیمت مسکن در وضعی که به دلیل کاهش پول ملی شاهد افزایش لحظه به لحظه همه ارکان تشکیل‌دهنده ساختمان هستیم غیرمحتمل به نظر می‌رسد.