بیم و امیدهای بازار مسکن در سال ۹۷ ؛ از پیش‌بینی رونق تا نگرانی درباره جذب نقدینگی

فعالیت‌های اقتصادی از روزهای آتی به صورت پررنگ آغاز می‌شود. بازار منتظر واکنش‌ها به شرایط نرخ ارزها، بورس و سایر بازارهایی است که نقدینگی می‌تواند در آن نقش بازی کند و در این میان بازار مسکن یکی از بخش‌های مهم اقتصادی است که ساخت وساز و شرایط قیمتی آن برای سرمایه‌گذاران و مصرف‌کنندگان اهمیت زیادی دارد. هدایت نقدینگی به این بازار مهم به سیاست‌گذاری های دولتی و بازارگردانی نقدینگی نیز وابستگی دارد.

امیرحسین شریعتی، کارشناس اقتصادی، درگفت‌وگو با پانا درباره پیش‌بینی شرایط بازار مسکن درسال ۹۷ اظهار کرد:‌ بازار مسکن در سال گذشته شاهد رونق مقطعی و موقت بود و قیمت آن نیز با افزایش اندکی مواجه شد اما شرایطی که موجب رونق این بازار و تحرک صنایع وابسته به آن شود فراهم نشد.

وی با اشاره به آمار بالای خانه‌های خالی اظهار کرد: بخشی از تقاضای احتمالی که در بازار مسکن ممکن است به وجود آید با خانه‌های خالی قابل پاسخگویی است.نرخ نقدینگی در ضرایب سرمایه‌گذاری افراد بسیار محدود است. درحالی که هر فردی با هر میزان سرمایه‌گذاری می‌تواند در بازار طلا و سکه و ارز ورود پیدا کند، سرمایه گذاری در بازار مسکن نیاز به سرمایه بالا و نقدینگی زیاد دارد.

نرخ بازگشت سرمایه در بازار مسکن طولانی است

این کارشناس اقتصادی خاطرنشان کرد: نرخ بازگشت سرمایه در بازار مسکن طولانی است و اگر فردی در بازار ارز بتواند سود کوتاه مدت به دست آورد در بازار مسکن این شرایط وجود ندارد و به طور معمول این بازار به سرمایه‌ و نقدینگی بیش از بازارهای دیگر نیاز دارد.

وی با بیان اینکه صندوق‌های املاک و مستغلات در بازار مسکن کشور وجود خارجی ندارند، اظهار کرد:‌این درحالی است که در کشورهای اروپایی و آمریکا این صندوق‌ها بیش از ۶۸ سال است که درحال فعالیت هستند.

شریعتی عنوان کرد:‌ تنها سه صندوق سرمایه‌گذاری مسکن درکشور فعال است که افراد می‌توانند سرمایه‌های خرد خود را به آنها بسپرند تا پروژه‌هایی تکمیل و ساخته شود و سود آنها را تضمین کند و از مزایای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن برخوردار شوند.

وی اضافه کرد: بدون صندوق‌های سرمایه‌گذاری نمی‌توان در بخش مسکن سرمایه‌‌گذاری کرد و حتی با ارقام ۱۰۰ و ۲۰۰ میلیون تومان هم نمی‌توان وارد یک پروژه ساختمانی شد.

این کارشناس اقتصادی خاطر نشان کرد: نیاز بخش مسکن به سرمایه‌گذاری بالا موجب می‌شود که بخشی از نقدینگی موجود بازار که سرگردان بازار ارز و طلا و سکه و سایر بازارهاست به بخش مهم اقتصادی مسکن هدایت نشود.

وی عنوان کرد: پیش بینی می‌شود بخش مسکن در سال جاری با تحرک چندانی مواجه نباشد و خروج از رکود این بخش درسال جاری رقم نخواهد خورد.

پیش‌بینی رونق بازار معاملات مسکن در سال ۱۳۹۷

برخلاف پیش‌بینی این کارشناس اقتصادی، علی چگنی مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن ضمن تشریح پیش‌بینی خود از روند بازار معاملات مسکن در سال ۹۷، می‌گوید پیش‌بینی می‌کنیم که در سال آینده همچنان پروانه‌های ساختمانی و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن رشد کند و منجر به افزایش زنجیره فعالیت و کسب وکار در بخش مسکن در سال ۹۷ بشود.

چگنی در گفت‌وگو با پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی با مروری بر وضعیت بازار مسکن از سال ۹۲ تاکنون، شرایط اقتصادی حاکم بر کشور و سایر متغیرهای اقتصادی تاثیرگذار بر بازار مسکن گفت: تقریبا از نیمه دوم سال ۹۶ شاهد بودیم که قیمت‌ها و معاملات در بخش مسکن به ویژه در شهر تهران رشد پیدا کرد. متعاقب آن پروانه‌های ساختمانی و سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های شروع شده نیز رشد یافت. بنابراین شاخص‌ها نشان می‌دهند که بازار مسکن دچار تغییر و تحول شده است.

روند رونق بازار مسکن با افزایش ملایم قیمت‌ها ادامه پیدا می‌کند

مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن افزود: پیش‌بینی می‌کنیم که سال ۹۷ روند رونق با افزایش ملایم قیمت‌ها ادامه پیدا کند.

وی با یادآوری اینکه مسکن کالایی است که دوره ساخت آن طولانی است، در ادامه پیش‌بینی‌های خود از بازار معاملات مسکن در سال ۹۷ گفت: شاهد رشد پروانه‌های ساختمانی و رشد سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های شروع شده در سال ۹۶ بودیم که طبیعتا پیش‌بینی‌ها حاکی است که این موج شروع شده رشد در پروانه‌های ساختمانی و ساختمان‌های شروع به ساخت به ساختمان‌های نیمه تمام و تکمیل شده هم برسد.

چگنی تصریح کرد: انتظار رشد شدید در هیچکدام از متغیرهای بخش مسکن، پیش‌بینی نمی‌شود.

مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن با تاکید بر این مطلب که تصمیمات بخش اقتصاد کلان در بخش مسکن تاثیرات فراوانی خواهد گذاشت، گفت: البته ماه‌های پایانی سال ۹۶، شرایط بازار ارز، متلاطم بود و تصمیمی که نهاد پولی کشور یعنی بانک مرکزی در مورد فروش اوراق و تغییرات در نرخ سود اتخاذ کرد، سبب شد تا مجددا بخشی از منابع مالی به آن سمت شود و بازار مسکن نیز مقداری تحت‌تاثیر قرار گرفت که امیدواریم این نوسانات در سال ۹۷ کمتر رخ دهند و بازار مسکن رشد با ثباتی را داشته باشد.

وی افزود: پیش‌بینی می‌کنیم که در سال آینده همچنان تا حدی پروانه‌های ساختمانی و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن رشد کند و منجر به افزایش زنجیره فعالیت و کسب وکار در بخش مسکن در سال ۹۷ بشود. آثار این موضوع در اقتصاد ملی این است که رشد GDP (تولید ناخالص داخلی) را افزایش می‌دهد و وقتی ارزش افزوده در این بخش افزایش پیدا می‌کند، به تبع آن ارزش افزوده در بخش ساختمانی نیز افزایش خواهد یافت.

چگنی همچنین در مورد قیمت‌ها و معاملات نیز نکاتی را ارایه کرد و گفت: پیش‌بینی می‌شود قیمت‌ها و معاملات نیز در حد تورم و کمی بالاتر از آن تغییراتی داشته باشد. معتقدم، اگر معاملات در سطحی که از نیمه دوم سال ۹۶ شروع شد، باقی بماند گردش بازار مناسبی در مسکن خواهمی داشت که البته پیش‌بینی‌ها حاکی است، تعداد معاملات رشد شدیدی نخواهد داشت اما در حد قابل‌قبولی می‌ماند.

وی تاکید کرد: پیش‌بینی می‌کنیم که رشد قیمت‌ها در بازار مسکن، ملایم‌تر می‌شود. تقریبا در دی ماه ۹۶، نسبت به مدت مشابه سال قبل ۲۰ درصد و در بهمن‌ماه رشد قیمت‌ها ۲۲ درصد گزارش شد که همه آنها از روند رو به رشد بازار معاملات مسکن حکایت داشتند.

مروری بر نوسانات بازار ارز، سکه و طلا و تاثیر آن بر بازار مسکن در سال‌های ۹۲ تا ۹۵

مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن همچنین یادآور شد: روند حرکت همه متغیرهای بازار مسکن از سال ۹۲ تا ۹۵ روند نسبتا ثابتی بود. قیمت‌ها بر اساس قیمت‌های جاری نسبتا ثابت بود و بر اساس قیمت‌های ثابت، نزولی بود. نرخ رشد تولید در مسکن به شدت کم شده بود به طوریکه به زیر ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در شهرها رسید.

وی ادامه داد: در فاصله سال‌های ۹۲ تا ۹۵، پروانه ساختمانی بسیار کم صادر شد و رشد نزولی داشت و به همین دلیل بخش خصوصی رغبت و علاقه‌ای به تولید مسکن و سرمایه‌گذاری در این بخش، نداشت. به دلیل آنکه حاشیه سود و سودآوری در بخش مسکن به شدت کم شده بود و از سوی دیگر قدرت خرید مردم کاهش پیدا کرد و ورود متقاضیان غیرمصرفی در بازار به شدت کمتر شد.

چگنی با تاکید بر اینکه اقتصاد یک زنجیره به هم پیوسته است، در مروری بر بازار معاملات مسکن در فاصله سال های ۹۲ تا ۹۵، گفت: در کنار بازار مسکن در فاصله سال‌های ۹۲ تا ۹۵ شاهد بودیم که سایر بازارها حرکات و تغییر و تحولاتی را تجربه کردند که همه آنها بر بازار مسکن نیز تاثیرات خود را گذاشتند. بدین‌معنا در فاصله سال‌های ذکر شده، بازار ارز، تحولات فراوانی داشت و فقط در سال ۹۶، ۳۰ درصد افزایش قیمت را تجربه کرد.

وی افزود: بازار طلا، بازار اتومبیل نیز رشد قابل توجهی را تجربه کرد و در کنار آن، بازار سرمایه تقریبا در ایران به اضافه بورس، رشد قابل توجهی را تجربه کرد. از طرفی شاخص تورم در سال‌های مختلف رشدی داشت. اگر همین متغیرها را در کنار هم بگذاریم شاهد هستیم که بخش مسکن از همه آنها در فاصله سال‌های ۹۲ تا ۹۵ بیشتر عقب ماند.

مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن ادامه داد: بخشی از آن به سیکل های رونق و رکورد برمی گردد که بازار مسکن دوره چهارساله رکود را تجربه کرد که این رکود از قیمت و معاملات و بعد تولید، پروانه تولید و سرمایه گذاری و پس از آن ارزش افزوده را در برگرفت. یعنی نرخ رشد ارزش افزوده بخش مسکن منفی بود.

وی یادآور شد: در فاصله سال‌های ۹۲ تا ۹۵، تقریبا سودآوری بخش مسکن به پایین‌ترین حد خود رسیده بود و بازار نهاده‌های تولید مسکن نیز به شدت تحت‌تاثیر قرار گرفته بود به طوریکه با ظرفیت بسیار پایین تولید می‌کردند بسیاری از آنها نیز تعطیل شد که اینها مشکلات اساسی در اقتصاد ایجاد کرد.

گزارش از ناهید شمشیری