ابلاغ بسته تشویقی زمینه مناسبی برای نوسازی بافت‌های فرسوده است

به گزارش وزارت راه و شهرسازی، کاوه حاجی علی‌اکبری، کارشناس نوسازی شهری و مدیرعامل سابق سازمان نوسازی شهر تهران در خصوص ابلاغ بسته ۱۹ بندی تشویقی نوسازی بافت‌های فرسوده، ویژگی‌ها و تاثیری که می‌تواند در روند نوسازی بافت‌های فرسوده و تامین مسکن برای متقاضیان و ارتقای تاب‌آوری بافت‌های ناکارآمد داشته باشد، با اشاره به اینکه نوسازی بافت‌های فرسوده موضوعی چندوجهی است و مجموعه‌ای از سیاست‌ها، برنامه‌ها و اقدامات را می‌طلبد، گفت: نوسازی مسکن و تامین خدمات پشتیبان سکونت به عنوان محرک‌های ارتقای کیفیت زندگی در بافت و افزایش میل ساکنان به باقی ماندن در بافت‌ها تلقی می‌شود.

این کارشناس نوسازی شهری در کنار نوسازی کالبدی بر توانمندسازی، آموزش و مهارت‌افزایی ساکنان بافت‌ها به عنوان وجه دیگری از نوسازی بافت‌های فرسوده تاکید کرد.

نوسازی فرآیندی، کالبدی، اجتماعی و فرهنگی است

حاجی علی‌اکبری نوسازی را فرآیندی شامل مجموعه‌ای از اقدامات کالبدی، اجتماعی و فرهنگی توامان دانست و توضیح داد: تجربه نشان داده که در نوسازی بافت فرسوده، تمرکز صرف بر یک جنبه منجر به حصول نتیجه کامل نخواهد شد. به همین دلیل نیز همزمانی، تناسب و توازن در سیاست‌های نوسازی و داشتن برنامه مشخص برای ارتقای خدمات پشتیبان سکونت و ارتقای کیفیت زندگی و توانمندسازی ساکنان در بافت حائز اهمیت است.

مدیرعامل سابق سازمان نوسازی شهر تهران با تاکید بر اینکه بسته ۱۹ بندی مشوق‌های نوسازی بافت‌های فرسوده تاکید ویژه ای بر نوسازی مسکن توسط ساکنان دارد، تصریح کرد: نوسازی مسکن باید توسط ساکنان بافت انجام شود و این رویکرد که دولت مداخله مستقیم کرده و اقدام به تملک پلاک‌ها و تخریب گسترده کند و ساخت و سازهایی را انجام بدهد، رویکرد منسوخی به شمار می‌رود.

وی افزود: در دهه‌های گذشته هر جایی که دولت در نوسازی بافت فرسوده ورود مستقیم داشته، نتایج معکوس را گرفته و بیشتر منجر به متروکه شدن، تخریب و از دست رفتن کیفیت و ارزش‌های سکونت در بافت‌ها شده است. صاحبان اصلی بافت، ساکنان آن هستند که یا باید خود و یا از طریق مشارکت با سازندگان و در مقیاس خرد اقدام به نوسازی کنند. این رویکرد در مجموعه وزارت راه و شهرسازی پذیرفته شده است و بسته ۱۹ بندی نوسازی بافت‌های فرسوده حاکی از آن است که وزارت راه و شهرسازی درصدد است تا فرصت‌ها و زمینه‌هایی را فراهم کند تا ساکنان بافت توانایی نوسازی را به دست آورند.

ضرروت ترغیب ساکنان به نوسازی با تبعیض مثبت به نفع بافت فرسوده

حاجی‌علی‌اکبری توامانی و همزمانی مشوق‌های ضابطه‌ای و مشوق‌های مالی را از جمله دلایل موفقیت در نوسازی بافت‌های فرسوده برشمرد و گفت: برای ترغیب ساکنان بافت‌های فرسوده به نوسازی نیازمند تبعیض مثبت به نفع بافت فرسوده در مقایسه با سایر قسمت‌های شهر هستیم تا انتفاع اقتصادی که در بافت ایجاد می‌شود، بهتر از سایر قسمت‌ها باشد و سرمایه‌گذاران، سازندگان و تامین‌کنندگان منابع مالی را ترغیب به مشارکت کند. از سوی دیگر هم، انگیزه حداقلی را در اختیار مالکان قرار بدهد.

کاهش هزینه تمام‌شده ساخت، شرط موفقیت نوسازی در بافت فرسوده است

وی تاکید کرد: تحقق نوسازی در بافت فرسوده نیازمند منابع مالی حمایتی از طرف دولت است که در قالب تسهیلات بانکی، یارانه‌ها و همه اقداماتی که هزینه ساخت و ساز را در بافت‌های فرسوده کاهش بدهد، متجلی خواهد شد. زیرا عموما بافت‌های فرسوده در مناطقی واقع شده‌اند که یا انتفاع اقتصادی وجود ندارد و به همین دلیل تمایل به مشارکت شکل نمی‌گیرد و یا بازدهی اقتصادی حداقل است و در آستانه‌های پایین قرار می‌گیرد. بنابراین سیاست‌های حمایتی از سوی بخش عمومی شامل دولت و شهرداری‌ها موردنیاز است که مسبوق به سابقه است. در این خصوص، زمانیکه قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن در سال ۱۳۸۷ به تصویب مجلس رسید، در آنجا پیش‌بینی شد که تسهیلات بانکی ارزان قیمت، تسهیلات اسکان موقت و تخفیف در هزینه‌های صدور پروانه باید ارایه شود. اگرچه در این بخش گام‌های موثری برداشته شده است، اما همچنان در حوزه مشوق های مالی با نقطه مطلوب فاصله داریم.

افزایش ۴ برابری تسهیلات بانکی بافت فرسوده در یکسال گذشته

وی با اشاره به اینکه در یکسال گذشته تسهیلات بانکی ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده رشد قابل‌ملاحظه‌ای داشته است، یادآور شد: تسهیلات بانکی در یکسال گذشته نسبت به ابتدای سال ۱۴۰۰ حدود ۴ برابر افزایش یافت که لازم است همین مسیر ادامه یابد و متناسب با افزایش هزینه‌های ساخت و هزینه‌های بالاسری، هم میزان تسهیلات بیشتر شود و هم سود تسهیلات کاهش یابد. هرچقدر دراین حوزه قوی‌تر عمل شود، ترغیب بیشتری در زمینه نوسازی ایجاد خواهد شد.

کارشناس نوسازی شهری اعلام کرد: اگر انتظار داریم نوسازی در بافت فرسوده سهم اصلی را در تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد در شهرها داشته باشد، نیاز به کاهش هزینه‌های تمام‌شده ساخت و همچنین بخشی از هزینه‌های بالاسری است که در این حوزه ضرورت دارد تا دولت اقدام کند.

حاجی علی‌اکبری در بیان ویژگی‌های مصوبه ۱۹ بندی نوسازی بافت فرسوده توضیح داد: مصوبه نسبت به وضع موجود تلاش کرده است تا مشوق‌های بیشتری اعم از پیش‌بینی تراکم تشویقی و امکان کاهش ضریب تامین پارکینگ و سایر موارد را مدنظر قرار بدهد. کلیات آن قدم مثبتی است. در عین حال، به نظر می‌رسد این مصوبه می‌توانست سهیل گیرانه‌تر باشد و امکان بیشتری را برای مشارکت مردم و سازندگان پیش‌بینی کند. به عنوان مثال، یکی از شروط استفاده از مشوق‌ها این است که در هر محله‌ای که این مصوبه می‌خواهد اعمال شود، ابتدا باید مطمئن باشیم که به میزان یک سوم سرانه‌های مصوب خدمات و فضای سبز وجود داشته باشد. به عبارت دیگر، امکان استفاده از مشوق‌ها به اقداماتی برای ارتقای خدمات موکول می‌شود و بعد از آن امکان استفاده از مشوق‌های ضابطه‌ای فراهم است. در حالی که به نظر می‌رسد همزمانی این دو ویژگی می‌توانست رخدادی بهتر را رقم بزند.

وی ادامه داد: همچنین تاکید این مصوبه به اینکه نوسازی مسکن تا زمانیکه خدمات به یک اندازه‌ای برسد، متوقف شود، باز هم توجه به یک جنبه از نوسازی است که به نظر می‌تواند در دستیابی به اهداف مدنظر تاخیر ایجاد کند.

وی در بیان پیشنهادات خود اعلام کرد: شورای‌عالی تاکید کند تا در محله‌ای که خدمات کمتر از سرانه مصوبه باشد، دولت منابع لازم را برای تامین خدمات پشتیبان سکونت و برای فضای سبز پیش‌بینی کند تا نوسازی مسکن و ارتقای خدمات به صورت همزمان صورت گیرد. این سیاست سبب تسریع در نوسازی بافت‌ها خواهد شد.

مدیرعامل سابق سازمان نوسازی شهرداری تهران تصریح کرد: باید تمرکز را روی افزایش سرعت نوسازی در بافت فرسوده بدهیم و تمامی زمینههای لازم را برای این مهم فراهم کنیم و همزمان با آن منابع لازم را برای تامین خدمات در بافت فرسوده پیش بینی کنیم تا این دو اقدام به موازات هم پیش بروند.

سیاستگذاران سرعت نوسازی را با ترغیب و تشویق ساکنان بافت‌های فرسوده افزایش دهند

حاجی‌علی‌اکبری با تاکید بر اینکه خطر زلزله در ایران جدی است و باید برای نوسازی بافت‌های فرسوده که تاب‌آوری پایینی در برابر مخاطرات دارند تلاش شود، گفت:شرط اول تشخیص بافت‌های فرسوده، ناپایداری و کم دوامی در برابر زلزله است. به همین دلیل تا به امروز در دو دهه گذشته اقداماتی در خصوص نوسازی بافت فرسوده انجام شد. اما واقعیت این است که خطر جدی است . بنابراین در برابر حوادث باید سیاست های محکمی برای ترغیب و تشویق نوسازی در بافت فرسوده داشته باشیم و تا جایی که می توانیم سرعت نوسازی را افزایش بدهیم تا میزان آسیب‌های احتمالی به حداقل برسد. بنابراین ضرورت دارد تا سیاستگذاران در تمامی سطوح این موارد را مدنظر قرار بدهند.