امید میرچولی*
کمرنگ کردن ماهیت سرمایهای مسکن
نقش و جایگاه بخش مسکن در اقتصاد ایران، چنان عجین و درهم تنیده شده که در ساختارهای اجتماعی و سیاسی کشور هم، در طول سال‌های متمادی، به‌خصوص طی سال‌های اخیر، به یک نیاز و دغدغه برای سرپناهی ملکی و حتی استیجاری تبدیل شده است.
آمارها از رشد تقاضای سالانه نیاز به مسکن، فارغ از انگیزه‌‌‌های سرمایه‌گذاری در این بخش حکایت دارد که سهم حدود ۴۰درصدی مسکن از تولید ناخالص داخلی کشور، نشان‌دهنده توجه حیاتی به آن است که نگاه ملی و فراملی را می‌‌‌طلبد.
همگرایی بازارهای مختلف پول و بازار سرمایه با این بخش، می‌تواند آثار و پیامدهای بسیار مثبت و شگرفی داشته باشد که متاسفانه، به دلایل مختلف، این موضوع نتوانسته است جریان‌‌‌ساز ساختارهای تامین مالی و سرمایه‌گذاری بخش مسکن از بستر بازار سرمایه کشور باشد. نبود انسجام و تمرکز بر تصمیم‌گیری‌‌‌ها و سیاستگذاری‌‌‌ها، معضل اساسی بحث است که ممکن است، در نهایت ابزارها و روش‌های ارائه‌شده از کارآمدی مناسب برای مشتریان نهایی که مردم و اقشار آسیب‌پذیر هستند، برخوردار نباشد. سیاست‌‌‌های حمایتی بانک‌ها و دولت نیز نتوانسته است، به‌طور کامل و در بلندمدت، موضوع اساسی را حل و فصل کند و معمولا روش‌های مقطعی در نظر گرفته‌شده، متناسب با برنامه‌‌‌های سالانه و بودجه برای اعتبارات و تسهیلات قابل واگذاری به بخش اندکی از جامعه هدف، در بخش مسکن و ساختمان مدنظر بوده است.
تا زمانی که مسکن از کالای سرمایهای بودن خارج نشود و مکانیزم‌‌‌ها و عوامل اصلی عرضه و تقاضای این بخش به‌صورت پایدار شکل نگیرد، نوسان قیمتی این بخش بسیار متاثر از عوامل سایر بازارها خواهد بود و حتی می‌تواند بر آنها تاثیر بگذارد.
یکی از روش‌هایی که می‌توان این بازار را مدیریت یا کنترل کرد تا ماهیت سرمایهای بخش مسکن کمرنگ‌‌‌تر یا به کالایی فقط در حد نیاز مصرف‌کننده نهایی تبدیل شود، ایجاد بازارهای موازی و ثانویه، ابزارها و روش‌های متنوع و گسترده تامین مالی و سرمایه‌گذاری در سایر بازارهای همگن، به‌خصوص از طریق بازار سرمایه در کشور است.
از میان بورس‌‌‌های فعال در کشور، بورس‌کالا به دلیل ماهیت عملکرد و آیین‌نامه‌‌‌ها و دستورالعمل‌‌‌های بازار سرمایه، با بخش مسکن سازگاری و همخوانی بیشتری دارد که این امر می‌تواند، زمینه‌‌‌‌ساز ایجاد زیرساخت بخش‌‌‌های مختلف مسکن، از جمله مسکن استیجاری، مجتمع‌‌‌های اداری و تجاری، فضاهای گردشگری و اقامتی، ساختمان‌‌‌ها و اماکن عمومی از قبیل فضاهای مشاعی مترو و در دسترس همگانی، موزه‌‌‌ها و اماکن تاریخی و... شود. همچنین این موضوع می‌تواند، زمینه ایجاد ساختارهای تامین مالی و سرمایه‌گذاری بدیع و تازه‌‌‌ای را فراهم کند که به‌سهولت منابع جذاب و دارای توجیه مناسب را برای طرح‌‌‌های پیشنهادی ارائه کند. بورس‌کالا، به نقدشوندگی و مدیریت جریان منابع کمک شایانی می‌کند، گردش بیشتری در بازار مدیریت‌شده دارد و واسطه‌‌‌گری را برای بخش عظیمی از نیروی جوان و فعال آماده می‌کند که می‌تواند با فناوری‌ها نوین، زمینه اشتغال‌زایی و درآمد بیشتر را برای بازیگران نوظهور ایجاد کند.
استفاده از روش‌ها و ابزارهای نوین برای ایجاد بستر مناسب با فناوری‌‌‌های نوین در بازار خدمات مالی و عجین‌شدن با مفاهیم و ادبیات مالی روز در کشور، می‌تواند به رشد بیشتر بخش مسکن در راستای سیاستگذاری درست و منطبق با اطلاعات و آمار درست و قابل دسترس همگان کمک کند. طی سال‌های اخیر، تلاش‌‌‌های فراوانی برای ورود بخش عمده‌‌‌ای از بازار مسکن با سازوکارهای تامین مالی و سرمایه‌گذاری به بازار سرمایه شده است؛ ولی به‌نظر می‌رسد، آسیب‌‌‌شناسی لازم در این زمینه انجام نشده و نتوانسته است، نیاز واقعی بازار مسکن را رفع کند.
ایجاد و خلق فرصت‌‌‌های تازه برای بازار مسکن، به‌منظور تامین مالی یا سرمایه‌گذاری به روش‌های متنوع، از قبیل صندوق‌های املاک و مستغلات و... همواره با چالش‌‌‌هایی روبه‌رو بوده که سرمایه‌گذاران و بازیگران اصلی این بخش را از بازار سرمایه دور کرده است؛ موضوعاتی از قبیل مالیات نقل و انتقالات ناشی از جابه‌جایی املاک، ارزش‌افزوده، نگاه سرمایه‌گذاری یا در نظر گرفتن هزینه‌های عملیاتی شرکت‌های فعال در این حوزه و... بنابراین شناسایی و ورود ابزارهای متناسب با زیر بخش‌‌‌های مسکن برای بهره‌‌‌گیری از فرصت‌‌‌ها و ظرفیت‌‌‌های بازار سرمایه در خصوص موضوعات تجاری‌سازی فضاهای عمومی و مشاعی از قبیل شبکه حمل‌‌‌ونقل ریلی و بازنگری در سودآوری این‌گونه طرح‌‌‌ها لازم است که البته در بخش حمل‌‌‌ونقل شهری و ریلی درون‌شهری این امر عملیاتی شده است.
تسریع در تغییر بافت‌‌‌های فرسوده یا عمومی کلان‌شهرها با استفاده از طرح‌‌‌های حمایتی دولتی در بازار سرمایه و جذاب‌کردن طرح‌‌‌ها به‌منظور تشویق سرمایه‌گذاران برای ورود به بخش مسکن و حل مسائل و مشکلات آنها می‌تواند یکی از پاشنه‌آشیل‌‌‌های سرمایه‌گذاری در این بخش را از بین ببرد. اثربخشی و کارآیی ابزارهای مناسب با بخش مسکن، یکی از مهم‌ترین گلوگاه‌‌‌های چند دهه اخیر کارشناسان و تصمیم‌گیران اصلی بازار سرمایه بوده که نتیجه و خروجی آن، عدم‌سازگاری یا تاثیرگذاری بر روند عرضه و تقاضا در بخش مسکن بوده است؛ به گونه‌‌‌‌ای که ابزارهایی مثل اوراق تسهیلات خرید مسکن (تسه) نیز بیشتر به جایگاهی برای آربیتراژ قیمت سهام شرکت‌های بورسی یا مدیریت پرتفوی صندوق‌های فعال در بازار سرمایه تبدیل شده و عملا از بخش واقعی اقتصاد مسکن جدا شده و سهم ناچیزی در مدیریت قیمت واحدهای مسکونی در بازار واقعی داشته است.
نبود دسترسی به آمار و اطلاعات جامع و یکسان در بخش مسکن که بیشتر براساس نیاز و سلیقه دستگاه‌‌‌های دولتی به عدم‌شفافیت در ایجاد سازوکار کارآمد در طراحی ابزارهای مالی مرتبط با بخش مسکن در کشور منجر شده، مشکلات و موانع سد راه موجود را دوچندان می‌کند. بنابراین لازم است بخش عمده‌‌‌ای از شرکت‌های دولتی و نیمه‌دولتی، بانک‌ها و موسسات مالی برای عرضه املاک خود در بورس‌کالا پیشگام شوند تا بتوان بخش حقیقی و جامعه را به‌مرور وارد ابزارهای مناسب برای تامین مالی و سرمایه‌گذاری بخش مسکن کرد.
*کارشناس بازار سرمایه
منبع: دنیای اقتصاد
ارسال دیدگاه