واقعیت‌های بازار مسکن در سال آینده

شواهد و اوضاع زیرپوستی بازار مسکن در سالی که گذشت، نشان داد که هم سرمایه‌گذاران ساختمانی (نیروی مولد بازار) و هم خریداران مصرفی خانه (نیروی محرک بازار) در باتلاق ابر رکود گیر افتاده‌‌‌اند.

سازنده‌‌‌ها به‌خاطر جهش قیمت‌ها و از دست رفتن قدرت خرید مصرف‌کننده، امکان فروش و در نتیجه امکان سرمایه‌گذاری جدید (ساخت‌وساز) را تقریبا از سال ۹۷ از دست دادند که تا الان هم این بحران ادامه داشته است. خریداران مصرفی نیز به دلیل همان جهش قیمت، دست‌‌‌کم سه‌سال است که بیرون صحنه معاملات خرید قرار دارند.

رکوردهای تیراژ حداقلی ساخت مسکن و همچنین حجم حداقلی فروش آپارتمان در سال‌های ۹۷ تا ۱۴۰۰ گویای ابررکود در دو بازار ساخت و خرید خانه است. گروهی البته در سال ۱۴۰۰ تلاش کردند این رکود سنگین در بازار مسکن را زیر سوال ببرند تا «تغییر جهت رخ داده در این بازار» را مقطعی، اتفاقی و بی‌‌‌اهمیت جلوه دهند.

بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ با یک رخداد مهم روبه‌رو شد؛ افت چشمگیر سرعت رشد قیمت مسکن. در سال ۱۴۰۰ به‌خاطر تکمیل ظرفیت داخلی بازار مسکن برای رشد قیمت و همچنین بهبود ریسک غیراقتصادی بسیار موثر بر بازار ملک، سکته قیمت مسکن در تهران برای چند ماه نامتوالی رخ داد. همچنین سرعت رشد قیمت آپارتمان‌‌‌های پایتخت نیز به سطحی کمتر از تورم عمومی تغییر کرد، به‌طوری که نتیجه این اتفاق باعث شد نرخ رشد ۱۱ ماهه قیمت مسکن در ۱۴۰۰ به میزان ۹‌درصد برسد، در حالی که سال قبل از آن، همین نرخ ۹۰‌درصد بود.

مخالفان «کاهش قیمت مسکن» گروه‌‌‌هایی هستند که در سه سال ۹۷ تا ۹۹، به سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت و میان‌مدت در بازار ملک اقدام کرده بودند و الان خوششان نمی‌‌‌آید «حساب و کتابی که برای سودگیری در این بازار» برای خود متصور شده بودند، آب شود. این افراد تلاش دارند واقعیت بازار مسکن را با تحلیل‌‌‌هایی از جنس «نبود حباب قیمتی»، ‌‌‌ «امکان‌پذیر نبودن کاهش قیمت» و همچنین «پیش‌بینی جهش بیشتر اجاره‌‌‌بها» مخدوش کنند. با این حال آنچه در واقعیت و بر اساس دستگاه‌های مختلف سنجش متغیرهای بخش مسکن برای سال ۱۴۰۱ قابل پیش‌بینی و محتمل است، بیانگر «دوراهی قیمت» است. این دوراهی به‌واسطه یکی از دو رفتار قابل پیش‌بینی از سوی معامله‌‌‌گران بازار ملک، وجود دارد. طی این دوره جهش قیمت ملک، عمده نیروی بالابرنده سطح قیمت، «انتظارات تورمی» با منشأ «شوک‌‌‌های ارزی» بود، نه اینکه همه اتفاقات به رشد شدید نرخ دلار منتهی شود؛ چرا که پشت‌صحنه همین جهش ارزی نیز «سیاستگذاری‌‌‌های نادرست در دوره تحریم و رکود اقتصادی و حتی دوره قبل از این رخداد سیاسی» بوده است. اما برداشتی که فعالان بازار ملک در این دوره از آینده داشتند، با قطب‌‌‌نمای دلار در ذهنشان چیده شده بود. روند تغییرات ماهانه قیمت مسکن و نرخ دلار به‌خصوص در سال‌های ۹۸ و ۹۹ بیانگر آن است که «بازار مسکن به شدت تحت‌تاثیر وقایع بازار دلار» بود. این اثرپذیری از طریق «خریدهای سوداگرانه آپارتمان (خرید و فروش کوتاه‌مدت) و همچنین خریدهای غیرمصرفی ملک به امید گران‌تر شدن در آینده» در بازار ملک ظاهر شد. حتی در سال ۱۴۰۰، برگشت نرخ دلار در مقاطعی باعث برگشت قیمت مسکن یا تورم صفر در این بازار شد. با این واقعیت، می‌توان یکی از دوراهی مقابل بازار مسکن ۱۴۰۱ را مسیر سراشیبی انتظارات و به دنبال آن سراشیبی قیمت آپارتمان عنوان کرد.

در صورتی که توافق در مذاکرات حاصل شود، اثر روانی و البته ارزی آن (افزایش صادرات نفت) باعث تغییر فضای بازار ملک می‌شود. بازار مسکن منتظر چاشنی کاهشی برای ترکیدن حباب قیمت ملک است چون در درون این بازار، تقریبا همه چیز مهیای کاهش قیمت است.

اما راه دوم مقابل بازار مسکن ۱۴۰۱ چیزی متفاوت از راه اول است. چنانچه جو بیرونی بازار ملک شبیه همین ماه‌‌‌های اخیر (نیمه دوم ۱۴۰۰) باشد، این یعنی صبر و انتظار برای رویت تصویر دقیق و شفاف از آینده اوضاع سیاسی و اقتصادی. نکته ظریف در راه دوم، همین «صبر و انتظار» است که به معنای بدبین شدن نیست.

خلاصه این دو راهی می‌‌‌گوید، اگر سال آینده و مثلا در شروع سال، توافق صورت بگیرد، شرایط برای کاهش قیمت مسکن و چربی‌‌‌سوزی از قیمت‌ها کاملا فراهم می‌شود؛ اما چنانچه مذاکرات تا حصول توافق ادامه پیدا کند، بازار ملک فاز میانه جهش و پساجهش (شبیه ۱۴۰۰) را ادامه خواهد داد.

منبع‌:‌ دنیای اقتصاد