واگذاری زمین، کلید حل بحران مسکن

براساس گزارش مرکز آمار ایران، تورم سالانۀ مسکن در تیرماه 1403 برابر با 41.4درصد بوده است. این گزاره به این معناست که مستاجران از رویای خرید مسکن، دور و دورتر شده‌اند. در این نقطه سوالی مطرح می‌شود. ریشۀ معضل مسکن در ایران چیست و دولت چهاردهم چگونه می‌تواند آن را حل بکند؟

جمعیت زیاد شد، ساخت مسکن، کم

با گذر زمان و افزایش جمعیت، نیاز به مسکن در جامعه هم بیشتر می‌شود. جمعیت کشور در سال 1390 نزدیک به 75میلیون نفر بود. درحال حاضر و بنا به گزارش مرکز آمار، ایران بیش از 85میلیون نفر جمعیت دارد. با افزایش جمعیت، انتظار می‌رود متناسب با آن مسکن هم تولید شود. آمارها، خلاف این انتظار را نشان می‌دهند. براساس گزارش‌های رسمی مرکز آمار، تعداد پروانه‌های ساخت صادر شده در سال 1390 برابر با 689هزار بود. این عدد در سال 1402 به 462هزار پروانه، کاهش یافت. در 12 سال و افزایش 10میلیونی جمعیت کشور، پروانه‌های ساخت کاهشی 33درصدی را تجربه کرد.

با کاهش و رکود ساخت‌وساز در کشور، قیمت مسکن افزایشی بی‌سابقه پیدا کرد. در سال 1390، متوسط قیمت هر مترمربع خانه در کشور، 716هزار تومان بود. در سال 1402 به‌طور متوسط هر یک مترمربع خانه در کشور با قیمت 31میلیون و 500هزار تومان معامله شد. رکود تولید مسکن، قیمت خانه را 44درصد زیاد کرد. قیمت بالای مسکن همراه با تورم بالای 30درصد سال‌های اخیر و تورم اجاره‌بها، میان مردم و صاحب‌خانه شدن فاصله‌ای نجومی ایجاد کرده است. نبود تناسب میان عرضۀ مسکن و تقاضای آن از طرف مردم، ریشۀ اصلی معضل کنونی مسکن است.

تناسب میان عرضه و تقاضا از طریق «جهش تولید مسکن»

در این میان، مجلس شورای اسلامی برای حل معضل مسکن و ایجاد تناسب میان عرضه و تقاضا، قانون «جهش تولید مسکن» را در سال 1400 تصویب کرد. طبق این قانون، دولت موظف است نیاز سالانۀ کشور را براساس اعلام وزارت راه و شهرسازی در مناطق شهری و روستایی تامین کند. در چهارسال اول اجرای این قانون، دولت باید حداقل سالی یک میلیون مسکن بسازد. دولت سیزدهم برای عمل به قانون جهش تولید مسکن، طرح نهضت ملی مسکن را آغاز کرد. مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی با عنوان «ارزیابی و آسیب‌شناسی فرایند پالایش و غربالگری متقاضیان در پروژه‌های تأمین مسکن حمایتی و ارائه پیشنهادها» اعلام کرد، از 7میلیون نفر متقاضی ثبت‌نام شده در نهضت ملی مسکن، 6.8میلیون نفر حائز دریافت مسکن حمایتی شدند. با پایان دولت سیزدهم، فقط 729هزار نفر از متقاضیان، زمین یا مسکن خود را دریافت کردند.

اصلی‌ترین ریشۀ بحران مسکن، قیمت بالای زمین است

مسلم است که در کشور کمبود مسکن وجود دارد. وعده هم راه به جایی نمی‌برد. حل این بحران به برنامه‌ریزی و کار شبانه‌روزی نیاز دارد. فرشید پورحاجت، دبیرکانون سراسری انبوه‌سازان کشور، درخصوص رکود ساخت‌وساز و عرضۀ پایین مسکن گفت: «سقف تولید زیر ۴۰۰ هزار واحد در سال است. سرمایه‌گذاری در بخش مسکن بسیار پرفراز و نشیب است. فرآیند‌های ساخت مسکن در چند سال اخیر هم این مسیر را سخت کرده و قوانین غیرکارشناسی داریم. با این شرایط امروز سطح دسترسی مردم به مسکن در برخی نقاط غیرممکن شده است.»

بخش بزرگی از مشکل مسکن در کشور، مربوط به قیمت بالای زمین است. محمدمنان رئیسی، نمایندۀ مجلس شورای اسلامی اعلام کرد که 80درصد قیمت مسکن، هزینۀ زمین است. به گفتۀ پورحاجت در تهران حداقل قیمت یک مترمربع زمین، 50میلیون تومان است و قیمت ساخت هر مترمربه خانه باکیفیت 18میلیون تومان است. مردم برای داشتن یک مسکن مناسب 80 متری در شهر تهران، حداقل به 5میلیارد سرمایۀ اولیه احتیاج دارند. برای مستاجرینی که تورم اجاره‌بهای 41درصدی را تجربه می‌کنند، تامین این هزینه غیرممکن است.

ساخت مسکن در سه ماه

راه حل این مشکل، عرضۀ زمین است. در مثال بالا، 4میلیارد تومان از هزینۀ یک خانه، برای زمین آن است. اگر این زمین رایگان در اختیار مردم قرار بگیرد، هزینۀ اصلی ساخت مسکن از روی دوش آن‌ها برداشته می‌شود. عرضۀ زمین و افقی‌سازی، سرعت ساخت مسکن را بالا می‌برد. مستند «میراث مادری» نشان داد که مردم شهرستان‌های خراسان رضوی، در حدود 3 ماه یک واحد مسکونی را به‌طور کامل ساخته‌اند. مسکنی که مطابق سلیقۀ آن‌هاست و به شان و فرهنگ خانوادۀ ایرانی در ساخت آن توجه شده است.

ریشۀ اصلی بحران مسکن، تناسب نداشتن عرضه و تقاضای مسکن است. عرضۀ پایین مسکن و افزایش تقاضا، قیمت مسکن را افزایش داده است. برای ایجاد تناسب میان عرضه و تقاضا باید سرعت ساخت مسکن بالا برود. همچنین ساخت مسکن، وظیفه‌ای است که قانون جهش تولید مسکن بر دوش دولت گذاشته و وزارت راه و شهرسازی ملزم به اجرای آن است. عرضۀ زمین به مردم، سرعت تولید مسکن را زیاد می‌کند و عرضۀ مسکن افزایش می‌یابد.

واگذاری زمین راهی برای جلب اعتماد مردم است

در گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، یکی از دلایل استقبال پایین از نهضت ملی مسکن، بی‌اعتمادی مردم به پروژه‌های مسکن دولتی ذکر شده است. به گفتۀ انبوه‌سازان، ساخت یک آپارتمان 5 طبقه، حداقل 18 ماه زمان نیاز دارد. در این 18 ماه تورم مصالح ساختمانی و علل دیگر، سبب افزایش قیمت نهایی مسکن می‌شود. آن وقت دولت برای تامین هزینه‌های انبوه‌سازی ناچار است از مردم طلب آوردۀ بیشتری کند. واضح است با این شرایط، مردم اعتمادی به پروژه‌های انبوه‌سازی نداشته باشند.

نقطۀ مقابل انبوه‌سازی، واگذاری زمین است. تجربۀ خود مردم نشان می‌دهد که بین 3 تا 6 ماه می‌شود یک واحد ویلایی را ساخت. دولت برای اجرای قانون جهش تولید باید از مسیر واگذاری زمین عبور کند. زمانی که به مردم زمین داده شود، اعتمادشان برای حضور در پروژه‌های مسکن حمایتی دولت بیشتر می‌شود. سرعت بیشتر، کیفیت بالاتر و هزینۀ بسیار کم‌تر همه از محاسن واگذاری زمین است. بنابراین آنچه که مردم و کارشناسان مسکن از دولت چهاردهم درخصوص مسکن انتظار دارند، اجرای قانون جهش تولید مسکن از طریق واگذاری زمین و افقی‌سازی است.