گزارش پانا از راهکارهای پیش‌رو برای پاسخگویی به حل نیازهای مسکن:
واگذاری زمین، کلید حل بحران مسکن
تهران (پانا) - برنامۀ اسکان بشر ملل متحد، اعلام کرده است تا سال 2030 میلادی، حدود 3میلیارد نفر، یعنی 40درصد جمعیت جهان، نیازمند فراهم‌سازی شرایط برای دسترسی به مسکن مناسب هستند. معضل مسکن، از آنچه که به نظر می‌رسد، بزرگ‌تر است. بسیاری از کشورهای جهان درگیر بحران مسکن هستند و راه‌های گوناگونی را برای حل این بحران امتحان کرده‌اند. ایران هم از جمله کشورهایی است که با معضل جدی مسکن مواجه است.
براساس گزارش مرکز آمار ایران، تورم سالانۀ مسکن در تیرماه ۱۴۰۳ برابر با ۴۱.۴درصد بوده است. این گزاره به این معناست که مستاجران از رویای خرید مسکن، دور و دورتر شده‌اند. در این نقطه سوالی مطرح می‌شود. ریشۀ معضل مسکن در ایران چیست و دولت چهاردهم چگونه می‌تواند آن را حل بکند؟
جمعیت زیاد شد، ساخت مسکن، کم
با گذر زمان و افزایش جمعیت، نیاز به مسکن در جامعه هم بیشتر می‌شود. جمعیت کشور در سال ۱۳۹۰ نزدیک به ۷۵میلیون نفر بود. درحال حاضر و بنا به گزارش مرکز آمار، ایران بیش از ۸۵میلیون نفر جمعیت دارد. با افزایش جمعیت، انتظار می‌رود متناسب با آن مسکن هم تولید شود. آمارها، خلاف این انتظار را نشان می‌دهند. براساس گزارش‌های رسمی مرکز آمار، تعداد پروانه‌های ساخت صادر شده در سال ۱۳۹۰ برابر با ۶۸۹هزار بود. این عدد در سال ۱۴۰۲ به ۴۶۲هزار پروانه، کاهش یافت. در ۱۲ سال و افزایش ۱۰میلیونی جمعیت کشور، پروانه‌های ساخت کاهشی ۳۳درصدی را تجربه کرد.
با کاهش و رکود ساخت‌وساز در کشور، قیمت مسکن افزایشی بی‌سابقه پیدا کرد. در سال ۱۳۹۰، متوسط قیمت هر مترمربع خانه در کشور، ۷۱۶هزار تومان بود. در سال ۱۴۰۲ به‌طور متوسط هر یک مترمربع خانه در کشور با قیمت ۳۱میلیون و ۵۰۰هزار تومان معامله شد. رکود تولید مسکن، قیمت خانه را ۴۴درصد زیاد کرد. قیمت بالای مسکن همراه با تورم بالای ۳۰درصد سال‌های اخیر و تورم اجاره‌بها، میان مردم و صاحب‌خانه شدن فاصله‌ای نجومی ایجاد کرده است. نبود تناسب میان عرضۀ مسکن و تقاضای آن از طرف مردم، ریشۀ اصلی معضل کنونی مسکن است.
تناسب میان عرضه و تقاضا از طریق «جهش تولید مسکن»
در این میان، مجلس شورای اسلامی برای حل معضل مسکن و ایجاد تناسب میان عرضه و تقاضا، قانون «جهش تولید مسکن» را در سال ۱۴۰۰ تصویب کرد. طبق این قانون، دولت موظف است نیاز سالانۀ کشور را براساس اعلام وزارت راه و شهرسازی در مناطق شهری و روستایی تامین کند. در چهارسال اول اجرای این قانون، دولت باید حداقل سالی یک میلیون مسکن بسازد. دولت سیزدهم برای عمل به قانون جهش تولید مسکن، طرح نهضت ملی مسکن را آغاز کرد. مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی با عنوان «ارزیابی و آسیب‌شناسی فرایند پالایش و غربالگری متقاضیان در پروژه‌های تأمین مسکن حمایتی و ارائه پیشنهادها» اعلام کرد، از ۷میلیون نفر متقاضی ثبت‌نام شده در نهضت ملی مسکن، ۶.۸میلیون نفر حائز دریافت مسکن حمایتی شدند. با پایان دولت سیزدهم، فقط ۷۲۹هزار نفر از متقاضیان، زمین یا مسکن خود را دریافت کردند.
اصلی‌ترین ریشۀ بحران مسکن، قیمت بالای زمین است
مسلم است که در کشور کمبود مسکن وجود دارد. وعده هم راه به جایی نمی‌برد. حل این بحران به برنامه‌ریزی و کار شبانه‌روزی نیاز دارد. فرشید پورحاجت، دبیرکانون سراسری انبوه‌سازان کشور، درخصوص رکود ساخت‌وساز و عرضۀ پایین مسکن گفت: «سقف تولید زیر ۴۰۰ هزار واحد در سال است. سرمایه‌گذاری در بخش مسکن بسیار پرفراز و نشیب است. فرآیند‌های ساخت مسکن در چند سال اخیر هم این مسیر را سخت کرده و قوانین غیرکارشناسی داریم. با این شرایط امروز سطح دسترسی مردم به مسکن در برخی نقاط غیرممکن شده است.»
بخش بزرگی از مشکل مسکن در کشور، مربوط به قیمت بالای زمین است. محمدمنان رئیسی، نمایندۀ مجلس شورای اسلامی اعلام کرد که ۸۰درصد قیمت مسکن، هزینۀ زمین است. به گفتۀ پورحاجت در تهران حداقل قیمت یک مترمربع زمین، ۵۰میلیون تومان است و قیمت ساخت هر مترمربه خانه باکیفیت ۱۸میلیون تومان است. مردم برای داشتن یک مسکن مناسب ۸۰ متری در شهر تهران، حداقل به ۵میلیارد سرمایۀ اولیه احتیاج دارند. برای مستاجرینی که تورم اجاره‌بهای ۴۱درصدی را تجربه می‌کنند، تامین این هزینه غیرممکن است.
ساخت مسکن در سه ماه
راه حل این مشکل، عرضۀ زمین است. در مثال بالا، ۴میلیارد تومان از هزینۀ یک خانه، برای زمین آن است. اگر این زمین رایگان در اختیار مردم قرار بگیرد، هزینۀ اصلی ساخت مسکن از روی دوش آن‌ها برداشته می‌شود. عرضۀ زمین و افقی‌سازی، سرعت ساخت مسکن را بالا می‌برد. مستند «میراث مادری» نشان داد که مردم شهرستان‌های خراسان رضوی، در حدود ۳ ماه یک واحد مسکونی را به‌طور کامل ساخته‌اند. مسکنی که مطابق سلیقۀ آن‌هاست و به شان و فرهنگ خانوادۀ ایرانی در ساخت آن توجه شده است.
ریشۀ اصلی بحران مسکن، تناسب نداشتن عرضه و تقاضای مسکن است. عرضۀ پایین مسکن و افزایش تقاضا، قیمت مسکن را افزایش داده است. برای ایجاد تناسب میان عرضه و تقاضا باید سرعت ساخت مسکن بالا برود. همچنین ساخت مسکن، وظیفه‌ای است که قانون جهش تولید مسکن بر دوش دولت گذاشته و وزارت راه و شهرسازی ملزم به اجرای آن است. عرضۀ زمین به مردم، سرعت تولید مسکن را زیاد می‌کند و عرضۀ مسکن افزایش می‌یابد.
واگذاری زمین راهی برای جلب اعتماد مردم است
در گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، یکی از دلایل استقبال پایین از نهضت ملی مسکن، بی‌اعتمادی مردم به پروژه‌های مسکن دولتی ذکر شده است. به گفتۀ انبوه‌سازان، ساخت یک آپارتمان ۵ طبقه، حداقل ۱۸ ماه زمان نیاز دارد. در این ۱۸ ماه تورم مصالح ساختمانی و علل دیگر، سبب افزایش قیمت نهایی مسکن می‌شود. آن وقت دولت برای تامین هزینه‌های انبوه‌سازی ناچار است از مردم طلب آوردۀ بیشتری کند. واضح است با این شرایط، مردم اعتمادی به پروژه‌های انبوه‌سازی نداشته باشند.
نقطۀ مقابل انبوه‌سازی، واگذاری زمین است. تجربۀ خود مردم نشان می‌دهد که بین ۳ تا ۶ ماه می‌شود یک واحد ویلایی را ساخت. دولت برای اجرای قانون جهش تولید باید از مسیر واگذاری زمین عبور کند. زمانی که به مردم زمین داده شود، اعتمادشان برای حضور در پروژه‌های مسکن حمایتی دولت بیشتر می‌شود. سرعت بیشتر، کیفیت بالاتر و هزینۀ بسیار کم‌تر همه از محاسن واگذاری زمین است. بنابراین آنچه که مردم و کارشناسان مسکن از دولت چهاردهم درخصوص مسکن انتظار دارند، اجرای قانون جهش تولید مسکن از طریق واگذاری زمین و افقی‌سازی است.
ارسال دیدگاه