بازار اجاره از دو شوک بزرگ عبور کرد

بررسی‌ها درباره مسیر آتی تورم اجاره مسکن نشان می‌دهد، این بازار از دو شوک افزایشی عبور کرده که شامل «اثر جهش‌های پیشین قیمت مسکن» و «اثر مداخله در توافقات مالک و مستاجر با سقف دستوری اجاره‌بها» است. اما این موضوع، همه معادلات موثر بر اجاره نیست. مطابق الگوی اثرپذیری نبض اجاره‌بها از متغیرهای مختلف، دو پارامتر اصلی وجود دارد که عمدتا نقش بالابر اجاره‌بها را بازی می‌کند؛ تورم مسکن و تورم عمومی. روند این دو اگر با سیاست‌های صحیح تغییر نکند، تورم اجاره از مسیر کاهشی خارج خواهد شد.

با عبور بازار اجاره از دو شوک، تورم اجاره مسکن در تهران به پایین‌‌ترین سطح در سال ۱۴۰۱ رسید. بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» با استناد به آمارهای رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن شهر تهران در شهریور ماه امسال نشان می‌دهد، در آخرین ماه از فصل اصلی جابه‌‌جایی‌‌ها در بازار اجاره پایتخت، کمترین میزان رشد اجاره‌‌بها در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل از ابتدای امسال تاکنون رقم خورد.

شهریور ماه امسال، اگر چه هنوز ارقام اجاره‌‌بهای مسکن در محلات و مناطق مختلف شهر تهران، در سطح بالا و پرفشار برای مستاجرهاست، اما سرعت رشد اجاره‌‌بهای مسکن، به شکل چشمگیر کاهش یافته است. اجاره‌‌بهای مسکن در شهر تهران که در برخی از ماه‌های سال گذشته، از قله تورم ۵۰ درصدی نیز عبور کرده بود و در مردادماه امسال با رشد ۴۵ درصدی در مقایسه با مرداد سال ۱۴۰۰ همراه شده بود، در شهریور امسال نسبت به شهریور سال گذشته ۴۰ درصد رشد کرد. رشد ۴۰ درصدی بهای اجاره‌‌نشینی در شهریور ماه اگرچه کماکان رشدی بالا و جهش‌گونه در این بازار محسوب می‌شود اما از سوی دیگر، کمترین سرعت رشد اجاره‌‌بها دست‌‌کم در سال جاری است. این در حالی است که در سال گذشته تورم تاریخی اجاره‌‌بهای مسکن در شهر تهران به ثبت رسید و اجاره‌‌بها نسبت به سال ۹۹ حدود ۵۰ درصد افزایش یافت. اما کاهش سرعت رشد اجاره‌‌بهای مسکن در ماه آخر فصل جابه‌‌جایی در این بازار، سوال‌برانگیز شده است. در شرایطی که از ماه‌های قبل سه بازیگردان اصلی شامل تورم مسکن، تورم عمومی و اقدامات دستوری در بازار اجاره، منجر به بروز التهاب در این بازار و قله‌‌پیمایی تورمی در آن شده بود، سوال مهم آن است که چه دلیلی باعث شده در شهریور که ماه آخر فصل اوج جابه‌‌جایی‌‌ها در بازار اجاره است، تورم اجاره به میزان چشمگیر کاهش یابد؟

بررسی‌‌ها و تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» در یافتن پاسخ برای این سوال نشان می‌دهد، در شهریور ماه، عرضه فایل به بازار اجاره مسکن تهران افزایش یافت. واسطه‌های بازار معاملات اجاره مسکن در مناطق پرتقاضا به «دنیای اقتصاد» اعلام کردند: در این ماه با عبور از دو شوک مهم، عرضه فایل به بازار اجاره افزایش یافت.

شوک اول مربوط به تورم مسکن و جهش قیمت آپارتمان‌‌ها از سال ۹۷ بود. در سال ۱۴۰۰ بعد از سه سال جهش شدید و پیاپی قیمت، مسکن وارد فاز پساجهش شد و حتی قیمت واقعی مسکن کاهشی شد. اثر کاهش تورم مسکن در سال ۱۴۰۰ هم‌‌اکنون خود را روی تورم اجاره و کاهش سرعت رشد قیمت در این بازار نشان داده است؛ کمااینکه اثر جهش قیمت در بازار مسکن در سال‌های ۹۷ تا ۹۹ خود را به شکل رشد تاریخی تورم اجاره در سال ۱۴۰۰ نمایان کرد. همواره تحولات قیمتی در بازار مسکن با فاصله زمانی، خود را در بازار اجاره نشان می‌دهد. شهریور ماه، تورم اجاره زیر تورم عمومی و بالاتر از تورم مسکن بود. تورم عمومی در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل ۵۰ درصد، تورم مسکن ۳۶ درصد و تورم اجاره ۹/ ۴۰ درصد بود.

شوک دوم مربوط به برطرف شدن ترس و نگرانی برخی از موجران از تبعات اقدام دستوری در بخش مسکن در شهریور ماه است. در حالی که مطابق با یک مصوبه، شرایط قیمت‌‌گذاری و همچنین ضوابط تخلیه ملک به نفع مستاجران، برای موجران با محدودیت و دشواری همراه شده بود و برخی از موجرها، به دلیل نگرانی از تبعات و گرفتاری‌‌های بعدی، حجم عرضه مسکن به بازار اجاره را کاهش داده بودند، این نگرانی در شهریور ماه امسال به‌طور نسبی از بین رفت. در حالی که در چند ماه گذشته عملا این مصوبه در بازار اجاره اجرایی نشده و قراردادها با ارقام بالاتر تمدید یا در شکل قرارداد جدید نوشته شد، گروهی از موجران که تاکنون از عرضه واحدهای خود به بازار خودداری کرده بودند این واحدها را روانه بازار اجاره کردند. این افزایش عرضه، بر کاهش شیب تورم اجاره در شهریور ماه موثر بود. این در حالی است که مستاجرها نیز که در ماه‌های قبل به امید یافتن واحدهای اجاره‌‌ای با قیمت‌‌های پایین‌‌تر در بازار جست‌وجو می‌کردند، ناچار به پذیرش سطوح جدید افزایش اجاره شده و به تمدید قراردادها با نرخ‌‌های افزایش بیش از ۳۰ درصدی رضایت دادند. اما توان مستاجرها نیز برای پذیرش حد افزایش اجاره‌‌بها در این زمینه موثر بوده است. برخی واسطه‌های فعال بازار اجاره می‌گویند، علاوه بر افزایش فایل، پرشدن ظرفیت مالی مستاجرها برای پذیرش سطوح جدید و بالای تورمی هم در کاهش سرعت رشد اجاره‌‌بها در شهریورماه موثر بوده است.

یک عامل دیگر که در افزایش عرضه فایل به بازار اجاره در شهریور ماه موثر بود به عرضه واحدهای خریداری‌شده به بازار اجاره، از سوی سرمایه‌‌گذارها به دلیل افزایش ریسک سرمایه‌‌گذاری در برخی دیگر از بازارها، مربوط می‌شود. در شهریور ماه که ماه برزخ و تقویت بدبینی‌‌ها بود وزن تقاضای سرمایه‌‌ای در بازار مسکن افزایش یافت. در برخی از موارد پول‌‌های قابل توجهی از سوی برخی از بورس‌‌بازهای حرفه‌‌ای و فعالان بازار سرمایه به سمت بازار ملک آمده و این واحدهای خریداری‌شده به بازار اجاره عرضه شدند.

بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد، تورم در بازار اجاره مسکن همواره تابعی از دو عامل مهم یعنی تورم عمومی و تورم مسکن بوده است. از سال ۹۵ تاکنون میانگین تورم عمومی سالانه معادل ۲۶ درصد، تورم اجاره سالانه حول و حوش ۲۹ درصد و تورم مسکن سالانه معادل ۴۳ درصد بوده است.

در واقع از سال ۹۵ تاکنون همواره تورم اجاره مسکن بالاتر از تورم عمومی اما پایین‌‌تر از تورم مسکن بوده است. در سه دهه گذشته همواره تورم اجاره از این دو عامل مهم اثر گرفته است. آنچه در آمارهای موجود در این زمینه مشاهده می‌شود این است که تورم اجاره، در همه سال‌های گذشته تاکنون افت و خیزهای شدید مانند تورم مسکن تجربه نکرده و نداشته است. هر زمان بازار مسکن با جهش قیمت مواجه شده است تورم اجاره از تورم عمومی بالاتر رفته است اما هر زمان قیمت مسکن در مسیر کاهش قرار گرفته و افت کرده است، تورم اجاره یا معادل یا قدری کمتر از تورم عمومی به ثبت رسیده است. اما به‌طور کلی همیشه تورم اجاره حول و حوش تورم عمومی بوده است و با افت‌و‌خیز شدید مشابه افت‌وخیزهای بازار معاملات خرید و فروش مسکن روبه‌رو نبوده است.

دو سناریو پیش‌‌روی اجاره

تورم در بازار اجاره مسکن در حالی در شهریور ماه امسال به کمترین میزان در سال گذشته رسید و به میزان چشمگیر کاهش یافت که برای آینده تورمی بازار اجاره دو سناریو قابل ارائه است.

در شرایطی که دو بالابر اصلی تورم اجاره یعنی تورم عمومی و تورم مسکن منجر به ثبت قله تاریخی رشد اجاره‌‌بها در سال گذشته شد، در صورتی که سیاستگذار بتواند تورم عمومی را کنترل کرده و آن را کاهش دهد و از این طریق انتظارات تورمی را که یکی از عوامل مهم شارژ تورم مسکن است مهار کند می‌توان انتظار داشت که کاهش سرعت رشد اجاره‌‌بها که در شهریورماه مشاهده شد، برای ماه‌های بعد ادامه‌‌دار شود. اما در صورتی که موفقیت لازم در حوزه کنترل و کاهش تورم عمومی و همچنین کاهش انتظارات تورمی حاصل نشود و از این طریق تورم مسکن نیز شارژ شود، امیدی به ادامه‌‌دار شدن کاهش سرعت رشد بهای اجاره‌‌نشینی نخواهد بود. در واقع سرنوشت تورم در بازار اجاره ماه‌های بعد مانند همه دوره‌های گذشته وابسته به روند تورم عمومی، انتظارات تورمی و تورم مسکن است.

ماجرای افزایش فایل رهن کامل

تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان از تغییر محسوس در فرمول غالب اجاره‌‌بهای مسکن دارد. در شرایطی که همواره وزن و فرمول غالب در بازار اجاره برای تعیین شیوه پرداخت اجاره‌‌بها به صورت ترکیب مبلغ رهن به اضافه مبلغ اجاره ماهانه بود، هم‌‌اکنون بخش عمده فایل‌‌ها در بازار اجاره به صورت رهن کامل به مستاجرها عرضه شده است.

علت این موضوع دو عامل است. عامل اصلی که فعالان بازار اجاره به آن اذعان دارند مربوط به تمایل موجران برای دریافت مبالغ رهن و سرمایه‌‌گذاری آن در بازارهای زود‌نقدشونده و همراه با بازدهی بالاتر مانند بازار طلا و سکه است. از سوی دیگر از آنجا که بخشی از افزایش عرضه فایل به بازار اجاره که در کاهش تورم مسکن شهریورماه موثر بوده است ناشی از خریدهای سرمایه‌‌ای است، بخش زیادی از سرمایه‌‌گذاران در خرید خود روی مبلغ رهن واحد حساب کرده و بخشی از بهای آپارتمان را از طریق رهن آن تامین می‌کنند. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد هم‌‌اکنون متوسط مبلغ رهن کامل به ازای هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق پرتقاضای غرب و شرق تهران (مناطق ۴ و ۵)، حول و حوش ۶ تا ۱۰ میلیون تومان است و در مناطق پایین‌‌تر و ارزان‌‌تر شهر (مانند مناطق ۹ و ۱۰) نیز این میزان از حول و حوش ۴ میلیون تومان شروع می‌شود.