سه عامل اختلال در بازار اجارهنشینها
تهران (پانا) - سرعت رشد اجارهبها در کشور طی دو ماه آخر سال ۱۴۰۰ کاهش پیدا کرد. افت تورم اجاره مسکن نه به معنای «کاهش مبالغ اجاره» که بیانگر «توقف تشنج بیشتر» هزینه‌ها در بازار اجارهنشینها است. با این حال، «ادامه مسیر بازگشت از قله تورم اجاره» در سال جدید به دو عامل بستگی دارد. تصویر «زمان خیز تند اجارهبها در شهرها» می‌گوید یک عامل اصلی و دو عامل مکمل، نقش داشته است.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، با خارج شدن اجاره‌‌‌بهای مسکن از مدار رشد شدید، فرضیه پایان تشنج در بازار اجاره کشوری تقویت شد. بررسی‌‌‌ها با تکیه بر آمارهای رسمی مربوط به تحولات بازار اجاره مسکن در شهرهای کشور نشان‌دهنده بازگشت تورم اجاره از قله تاریخی است. سرعت رشد اجاره‌‌‌بهای مسکن که در شهرهای کشور در آبان ماه ۱۴۰۰ با افزایش ۵۵درصدی در مقایسه با آبان ۹۹، در قله تورمی قرار گرفت، از آذرماه ۱۴۰۰در مسیر کاهش قرار گرفت و اسفند ماه برای دومین ماه متوالی با افت محسوس همراه شد. تورم اجاره مسکن در شهرهای کشور در اسفند ماه ۱۴۰۰ معادل ۲/ ۵۰درصد به ثبت رسید. این در حالی است که سرعت رشد اجاره‌‌‌بهای مسکن در تهران نیز برای چهارمین ماه پیاپی در اسفند ماه کاهش یافت و از قله تورمی ۶/ ۵۱درصد در آبان ۱۴۰۰ به ۸/ ۴۵درصد در اسفند ماه رسید.
دو ماه افت محسوس تورم
تازه‌‌‌ترین آمارهای رسمی نشان‌دهنده کاهش سرعت رشد بالای اجاره‌‌‌بهای مسکن است. تورم اجاره مسکن که در سال گذشته به بالاترین میزان رسید وقله رشد ۵۵درصدی را به ثبت رساند هم‌‌‌اکنون مسیر کاهش در پیش گرفته است. هر چند هنوز هم تب اجارهبها بالاست و مستاجرها در اغلب موارد در تامین هزینه اجاره واحدهای مسکونی با مشکل مواجه هستند اما آمارها نشان می‌دهد سرعت رشد اجارهبها بعد از قله‌‌‌پیمایی بیش از ۵۰درصدی، هم‌‌‌اکنون در مسیر کاهش قرار گرفته است. به این ترتیب، فرضیه پایان تشنج شدید در بازار اجاره مسکن تقویت شده است. این دومین ماهی است که به طور محسوس سرعت رشد اجاره‌‌‌بهای مسکن در کشور کاهش یافته است. در بهمن ماه نیز تورم اجاره‌‌‌مسکن به ۵۲درصد رسید که دو واحد‌درصد از قله تورمی ثبت شده در بازار اجاره سال ۱۴۰۰ در آبان ماه کمتر است.
البته بعد از ثبت رکورد تورم ۵۵درصدی در بازار اجاره کشوری در آبان ۱۴۰۰، روند کاهش سرعت رشد اجارهبها به طور نامحسوس از آذرماه آغاز شد. تورم اجاره در آذرماه ۱۴۰۰ در کشور در مقایسه با آذرماه ۹۹ معادل ۲/ ۵۴درصد، دی ماه معادل ۵۴درصد و بهمن ماه معادل ۲/ ۵۲درصد بود که این میزان در اسفند ماه به ۲/ ۵۰درصد رسید. این روند نشان‌دهنده قرار گرفتن بازار در مسیر کاهش سرعت رشد اجارهبها در این بازه زمانی است و نشان می‌دهد هم‌‌‌اکنون بازار کشوری اجاره برای چهارمین ماه متوالی در مسیر بازگشت از قله تورمی، موقعیت خود را حفظ کرده است. البته این کاهش تورم به معنای کاهش اجاره‌‌‌بهای مسکن نیست وتنها نشان‌دهنده کاهش سرعت رشد اجارهبها در شهرهای کشور در مقایسه با ماه‌‌‌های قبل است.
مبدأ تورم بالای اجاره
بررسی‌‌‌ها در خصوص وضعیت بازار اجاره در دوره اخیر جهش قیمت مسکن نشان می‌دهد، اجاره‌‌‌بهای واحدهای مسکونی در شهرها از سال ۹۹ در مدار رشد «تند» قرار گرفت. به این معنا که تورم اجاره مسکن از تورم عمومی پیشی گرفت. تغییرات نرخ در بازار اجاره مسکن عمدتا تحت تاثیر دو عامل مهم یعنی «تورم عمومی» و «تورم مسکن» قرار دارد. در سال ۹۹، (یکسال بعد از شروع جهش قیمت مسکن در کشور)، تورم اجاره از تورم عمومی سبقت گرفت. تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن در این سال در حالی به ۸/ ۴۲درصد افزایش یافت که تورم عمومی ۳۶درصد و تورم مسکن ۱۰۰درصد بود. در حالی که طی سه سال قبل از آن یعنی در فاصله سال‌های ۹۶ تا پایان ۹۸، همواره تورم در بازاراجاره کمتر از تورم عمومی یا برابر با آن بود. سبقت تورم نقطه به نقطه در بازار اجاره از تورم عمومی در سال ۱۴۰۰ نیز ادامه یافت و در حالی که تورم اجاره در این سال به ۴۶درصد رشد کرد، تورم عمومی معادل ۴۰درصد بود.
در بروز این شرایط، یعنی قرار گرفتن بازار اجاره مسکن در مدار رشد تند، سه عامل مهم قابل ذکر است که یک علت به عنوان عامل اصلی و دو عامل دیگر به عنوان دلایل مکمل این رویداد شناخته می‌‌‌شوند. علت اصلی موثر در این زمینه مربوط به «جهش قیمت مسکن» است. با توجه به رابطه موجود بین قیمت مسکن وسطح اجارهبها، همواره تغییرات قیمت مسکن با فاصله زمانی معمولا یکساله به بازار اجاره سرایت می‌کند؛ اما از آنجا که به دلیل توان مالی پایین مستاجرها در پرداخت اجاره‌‌‌بهای بالا، حساسیت در بازار اجاره نسبت به تغییرات قیمتی به مراتب بیشتر از حساسیت خریداران به تحولات قیمت مسکن است، جهش در بازار اجاره با نرخ‌های کمتر از جهش قیمت مسکن رخ می‌دهد. به عنوان مثال رشد ۵۰درصدی اجارهبها در یکسال به معنای جهش شدید در بازار اجاره است اما در بازار مسکن جهش‌‌‌های بالاتر از ۵۰درصدی نیز رخ می‌دهد. همان‌‌‌گونه که متوسط قیمت مسکن در کشور در سال ۹۸ معادل ۶۵درصد و در هر کدام از سال‌های ۹۹ و ۱۴۰۰ معادل ۱۰۰درصد جهش کرد. جهش در بازار مسکن کشور که در سال ۹۸ با رشد ۶۵درصدی متوسط قیمت مسکن در مقایسه با سال ۹۷ آغاز شد، در سال ۹۹ به بازار اجاره سرایت کرد و نرخ اجاره‌‌‌بهای مسکن در این سال در شهرها به طور متوسط ۸/ ۴۲درصد افزایش یافت. تورم نقطه به نقطه در بازار اجاره در سال ۹۸ معادل ۳۲درصد، در سال ۹۷ معادل ۲/ ۲۳درصد و در سال ۹۶ معادل ۲/ ۱۰درصد بود. از سوی دیگر، جهش قیمت مسکن و ناتوانی گروه بیشتری از متقاضیان خرید مسکن از ورود به بازار تقاضای واحدهای مسکونی منجر به افزایش تقاضا در بازار اجاره و همچنین افزایش تعداد مستاجرها شد. این عامل نیز در افزایش سرعت رشد اجارهبها موثر بود.
رشد شدید اجاره‌‌‌بهای مسکن که از سال ۹۹ در کشور آغاز شد علاوه بر تاثیرپذیری از جهش قیمت مسکن به عنوان عامل اصلی، از دو علت مکمل یا فرعی دیگر نیز اثر گرفته است. یکی از این دلایل مربوط به «نرخ‌‌‌گذاری دستوری در بازار اجاره» از زمان شیوع بیماری کرونا در کشور است. طی دو سال گذشته، دولت با هدف حمایت از مستاجرها به عنوان اقشار آسیب‌پذیر، مصوبه سقف‌‌‌گذاری و اعلام نرخ مجاز برای افزایش اجارهبها در قراردادهای اجاره را تصویب کرد. بر این اساس اعلام شد در زمان شیوع بیماری کرونا و تا عادی شدن شرایط، موجرها در شهر تهران تنها مجاز به افزایش ۲۵درصدی، در شهرهای بزرگ دیگر، افزایش ۲۰درصدی و در سایر شهرها افزایش ۱۵درصدی هستند. اما آمارها نشان می‌دهد اجاره‌‌‌بهای مسکن در کشور در دو سال اخیر به مراتب بیش از این میزان افزایش یافته است که یک دلیل آن کاهش عرضه واحدهای مسکونی به بازار اجاره ناشی از اجرای محدودیت‌های کرونایی و سقف‌‌‌گذاری دستوری برای افزایش اجاره‌‌‌بهاست. در واقع سیاستی که قرار بود به نفع مستاجرها عمل کند، در نهایت به زیان آنها تمام شد. مکمل دوم به ترکیب «رکود ساختمانی» و «هزینه صفر بلااستفاده گذاشتن واحدهای مسکونی آماده عرضه» مربوط می‌شود. در دو سال گذشته رکود ساختمانی در کشور عمیق‌‌‌تر شد و در نتیجه تعداد کمتری مسکن به بازار ملک از جمله بازار اجاره عرضه شد. از سوی دیگر در نبود اهرم مالیاتی موثر برای افزایش هزینه خالی نگه داشتن واحدها بخشی از واحدهای مسکونی آماده عرضه نیز از سوی ملاکان منجمد شد. همه این عوامل در افزایش سرعت رشد اجاره‌‌‌بهای مسکن در کشور موثر بود.
چشم‌‌‌انداز اجاره ۱۴۰۱
اما هم‌‌‌اکنون مهم‌ترین سوالی که پیش‌‌‌روی مستاجرها قرار دارد این است که وضعیت در بازار اجاره مسکن در سال جدید به چه صورتی خواهد بود. در واقع با توجه به اینکه شروع به کار معاملات در بازار اجاره ۱۴۰۱ با کاهش سرعت رشد اجارهبها مصادف شده است، شرایط این بازار در سال‌جاری چگونه رقم می‌‌‌خورد؟ بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد چند سیگنال مهم از بازار مسکن رصد می‌شود که در صورت فراهم شدن سایر شرایط می‌تواند منجر به تداوم کاهش و افت محسوس سرعت رشد اجارهبها در شهرها شود. اولین سیگنال مربوط به چشم‌‌‌انداز کاهشی قیمت مسکن در سال‌جاری است. پیش‌بینی‌‌‌ها نشان می‌دهد در صورت کاهش ریسک‌های غیراقتصادی و در صورتی که مذاکرات برجام منجر به توافق شود، روند کاهش قیمت واقعی مسکن (تفاضل قیمت اسمی از تورم عمومی)، که در سال ۱۴۰۰ آغاز شد در ۱۴۰۱ نیز ادامه خواهد یافت. بنابراین تغییرات اجارهبها که تحت تاثیر تحولات قیمت مسکن قرار دارد از این رویداد اثر گرفته و سرعت رشد اجارهبها کاهش می‌‌‌یابد. از سوی دیگر هم‌‌‌اکنون زمان آن فرارسیده است که با توجه به عادی شدن شرایط کسب و کارها و رفع محدودیت‌های کرونایی، مصوبه نرخ‌‌‌گذاری دستوری در بازار اجاره نیز تعلیق شود تا از این طریق عرضه به بازار اجاره به حالت عادی بازگشته و افزایش یابد. لازم است در وهله بعد، هر چه سریع‌تر سیاست‌های ضدسفته‌‌‌بازی و ملاکی در بازار مسکن از طریق استفاده از اهرم‌‌‌های مالیاتی موثر به خصوص وضع و دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی نیز اجرایی شود تا از طریق ایجاد هزینه وریسک برای خالی نگه داشتن واحدها، بازار اجاره از این موضوع بهره‌‌‌مند شود.
طرح مجلس برای بازار اجاره
در این میان، به تازگی مجلس از تهیه طرحی برای کنترل بازار اجاره مسکن خبر داده است. بر اساس گزارش باشگاه خبرنگاران جوان، مجلس با این استدلال که طرح دولت در راستای اجرای مصوبه ضد کرونایی در بازار اجاره موفقیت‌آمیز نبوده اعلام کرده است: در این طرح با بهره‌‌‌گیری از امتیازاتی نظیر دریافت تسهیلات بازسازی مسکن به صورت خارج از نوبت و نحوه بازپرداخت آسان‌‌‌تر و همچنین تغییر نرخ عوارض و مالیات وصولی از موجران بر مبنای نرخ اجاره، زمینه کنترل بازار اجاره مسکن ، فراهم می‌شود.
ارسال دیدگاه