چرا مسکن در حومه تهران همچنان رشد قیمت دارد؟

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، علت از جنس «خریدهای ملکی دو سال قبل» نیست، بلکه به تغییر تقاضا برمی‌گردد. فاصله جدید قیمت مسکن در مرکز و حومه بررسی شد. نبض تند قیمت مسکن در حومه تهران، منجر به شناسایی پناهگاه متفاوت ملکی در اطراف پایتخت شد. بررسی‌‌‌ها از تازه‌‌‌ترین وضعیت بازار معاملات مسکن در دو شهر جدید و پرتقاضای حومه‌‌‌ای یعنی پرند و پردیس نشان‌دهنده چرخش متفاوت مسکن حومه در فاز پساجهش ملکی است.

در شرایطی که از ابتدای امسال، سرعت رشد قیمت مسکن در شهر تهران روند کاهشی داشته است اما دمای قیمتی در بازار مسکن شهرهای حومه‌‌‌ پایتخت به‌خصوص دو شهر جدید پرند و پردیس همچنان بالاست و نبض معاملات ملک در این دو شهر حومه‌‌‌ای تندتر از ماه‌‌‌های اخیر می‌‌‌زند. در حالی که تورم مسکن در شهر تهران از ابتدای امسال تا زمستان سال‌جاری به طور متوسط حدود ۸‌درصد بوده است این میزان در این بازه زمانی در سایر شهرهای بزرگ کشور حول و حوش ۱۵‌درصد برآورد می‌شود. علت بالاتر بودن حرارت قیمتی در بازار مسکن شهرهای بزرگ در مقایسه با تهران به تاخیر زمانی آغاز دوره رشد و جهش قیمت مسکن در شهرهای بزرگ کشور در مقایسه با تهران مربوط می‌شود. با این حال، آمارها نشان‌دهنده آن است که سرعت رشد قیمت در شهرهای بزرگ نیز مانند سرعت رشد قیمت مسکن در شهر تهران نسبت به سال گذشته روند کاهشی داشته است.

سال گذشته سرعت رشد قیمت مسکن در شهر تهران بیش از ۶ برابر تورم مسکن فعلی بود و نرخ رشد قیمت مسکن در شهرهای بزرگ دیگر نیز بیش از ۳۰‌درصد برآورد شد. علت کاهش شدید سرعت رشد قیمت در تهران و سپس در شهرهای بزرگ به کاهش عطش خرید غیرمصرفی در بازار معاملات مسکن این شهرها مربوط می‌شود. بازار معاملات مسکن شهر تهران از ابتدای امسال با چند سکته قیمتی همراه شد. متوسط قیمت اسمی مسکن شهر تهران حتی در برخی ماه‌‌‌ها مانند فروردین، اردیبهشت و مهرماه کاهش یافت و قیمت واقعی مسکن در پایتخت نیز در ۱۰ ماه اول سال، ۲۲‌درصد افت کرد. در واقع از ابتدای سال‌جاری، علائمی مبنی بر اتمام دوره جهش قیمت مسکن و ورود به دوره پساجهش در بازار معاملات مسکن شهر تهران و سایر کلان‌شهرها رصد شد. هر چند هنوز دوره اصلی پساجهش که در آن حباب قیمت مسکن تا رسیدن به سطح متعارف، تخلیه خواهد شد، فرا نرسیده و وقوع پساجهش کامل وابسته به حصول توافق و کسب نتیجه مثبت از مذاکرات برجام است. سرعت رشد قیمت مسکن در شهر تهران و در سایر شهرهای بزرگ در حالی در ماه‌‌‌های اخیر کاهش داشته است که بررسی‌‌‌ها نشان‌‌‌دهنده جهت متفاوت بازار مسکن شهرهای جدید پرند وپردیس و ثبت حرارت بالای قیمتی در بازار معاملات املاک این دو شهر حومه‌‌‌ای است.

تورم حومه

آمارهای اولیه برگرفته از اطلاعات فایل‌‌‌های فروش مسکن دو شهر پرند و پردیس برگرفته از داده‌‌‌های بازار نیازمندی‌‌‌های آنلاین دیوار نشان می‌دهد، متوسط قیمت مسکن از ابتدای سال تا پایان بهمن ماه جاری، در شهر جدید پردیس، ۲۵‌درصد و در شهر جدید پرند ۱۹‌درصد افزایش یافت.

مقایسه تورم مسکن در این دو شهر جدید در مقایسه با تورم مسکن تهران و سایر شهرهای بزرگ نشان‌دهنده نبض تند معاملات مسکن در این دو شهر است. بررسی‌‌‌ها حاکی است، بازار معاملات مسکن در این دو شهر جدید با رفتار و چرخش متفاوت مواجه شده است. اگرچه بازار معاملات مسکن در این دو شهر جدید نیز مانند بازار معاملات مسکن شهر تهران و سایر شهرهای بزرگ در مقایسه با وضعیت سال قبل چرخش کرده است اما این چرخش به نحو متفاوتی رقم خورده است. بازار معاملات مسکن شهرهای جدید اطراف تهران که از نیمه سال ۹۷ و همزمان با شروع جهش در بازار مسکن پایتخت، به پناهگاه متقاضیان مسکن تبدیل شد هم‌‌‌اکنون شکل متفاوتی از چرخش وضعیت را نسبت به قبل نشان می‌دهد. از نیمه سال ۹۷، همزمان با ادامه جهش در بازار معاملات مسکن شهر تهران که منجر به تضعیف قدرت خرید خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها وگروه‌‌‌های فاقد مسکن در پایتخت شد، شهرهای جدید به پناهگاه خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها برای خرید مسکن تبدیل شد. در سال ۹۸ نیز تعداد بیشتری از متقاضیان مصرفی و به‌خصوص خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها که به دلیل استمرار جهش قیمت مسکن قادر به خرید آپارتمان در مناطق مصرفی تهران نبودند، به بازار مسکن شهرهای جدید پناه برده واقدام به خرید واحد کردند. اما در سال ۹۹ رویداد دیگری، بازار مسکن شهرهای جدید را تحت‌تاثیر قرار داد. این رویداد در واقع تبدیل شدن شهرهای جدید به پناهگاه امن سرمایه‌گذاران ملکی بود. به دلیل ادامه جهش در بازار معاملات مسکن شهر تهران، بخشی از متقاضیان سرمایه‌‌‌ای نیز به بازار مسکن حومه به‌خصوص شهرهای جدید پرند وپردیس رو آورده و اقدام به خرید آپارتمان در این شهرها کردند. در واقع در سال ۹۸، شهرهای جدید به پناهگاه امن سرمایه‌گذاران ملکی پایتخت تبدیل شدند. در شرایطی که بازار معاملات شهر تهران از اواخر سال گذشته به بازاری غیرجذاب فاقد چشم‌‌‌انداز سود محسوس در کوتاه‌مدت برای سرمایه‌گذارها تبدیل شد و به دوره پساجهش و اتمام خریدهای سفته‌‌‌بازی و سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت ورود کرد، این موضوع در شهرهای جدید نیز مشاهده شد. در واقع بازار مسکن شهرهای جدید نیز مانند بازار مسکن تهران وسایر شهرهای بزرگ هم‌‌‌اکنون با کاهش ورودی و همچنین افزایش خروج سرمایه‌گذارها مواجه شده است. اما به‌رغم این رویداد و این چرخش، مشاهده می‌شود که چرخش در بازار معاملات مسکن شهرهای جدید حومه پایتخت، از چرخش بازار معاملات مسکن شهر تهران و سایر شهرهای بزرگ متفاوت بوده است.

به این علت که به‌رغم کاهش سرعت رشد قیمت در بازار مسکن شهر تهران و سایر شهرهای بزرگ، سرعت رشد قیمت در شهرهای جدید زیاد است.

نتایج تحقیقات میدانی و استناد به داده‌‌‌های اولیه مربوط به فایل‌‌‌های فروش مسکن در این دو شهر جدید نشان‌دهنده اثر دو رخداد مهم در بروز تحولات زمستانه بازار املاک مسکونی حومه پایتخت است. در واقع دو عامل عمده باعث شده است که به‌رغم وقوع چرخش در بازار معاملات مسکن شهرهای حومه‌‌‌ای مانند بازار مسکن شهر تهران وسایر شهرهای بزرگ، دمای قیمتی در بازار معاملات مسکن شهرهای جدید همچنان بالا باشد. یک علت مهم مربوط به تغییر ساکنان پناهگاه ملکی شهرهای جدید و در نتیجه بالا ماندن تقاضای خرید مسکن در این مناطق به‌رغم ورود بازار به دوره پساجهش است. اگرچه ورود سرمایه‌گذار به بازار معاملات مسکن شهرهای جدید نیز مانند بازار معاملات مسکن شهر تهران و سایر شهرهای بزرگ نسبت به دو سال اخیر کاهش یافته است اما همچنان یک ورودی پرتقاضا به این پناهگاه ملکی (شهرهای جدید)، وجود دارد که باعث بالا ماندن حرارت قیمتی بازار املاک حومه پایتخت شده است. در واقع پناهگاه امن شهرهای جدید برای سرمایه‌گذاران ملکی هم‌‌‌اکنون تغییر کاربری داده و اگرچه ورودی سرمایه‌گذار به بازار معاملات این شهرها نیز کاهش یافته است اما متقاضیان مصرفی به‌خصوص خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها، در حال ورود به آن هستند. همان جریانی که در ابتدای دوره جهش قیمت نیز در بازار معاملات مسکن شهرهای جدید اطراف تهران مشاهده شد.

به طوری که از نیمه سال ۹۷ و همزمان با شروع دوره جهش و کاهش شدید قدرت خرید، بخشی از متقاضیان مصرفی و خانه‌‌‌اولی، مقصد خریدهای ملکی خود را به شهرهای جدید انتقال دادند. درواقع این پناهگاه امن ملکی (بازار معاملات مسکن شهرهای جدید پرند وپردیس) هم‌‌‌اکنون از حالت پناهگاه سرمایه‌‌‌ای خارج شده است اما به دلیل حجم بالای ورود تقاضای مصرفی، همچنان حرارت بالای قیمتی خود را حفظ کرده است. بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد، به دنبال مشاهده علائم ورود به فاز پساجهش، گروهی از متقاضیان مصرفی مسکن که کاهش قیمت فایل‌‌‌ها در بازار معاملات مسکن شهر تهران را مشاهده کرده و مقطع زمانی فعلی را هم به این دلیل و هم به علت افزایش سقف وام خرید مسکن نسبتا مساعدتر ارزیابی می‌کنند، به دلیل ناکافی بودن بودجه برای خرید مسکن در شهر تهران، شهرهای جدید را به عنوان مقصد خریدهای خود انتخاب کرده‌‌‌اند. به دنبال پیشروی بازار معاملات مسکن در فاز پساجهش، به‌خصوص در دو ماه اخیر، برخی از متقاضیان مصرفی مسکن که در حاشیه بازار در حال رصد شرایط بودند، مقطع زمانی فعلی را برای ورود به بازار و خرید آپارتمان مناسب ارزیابی کردند. در تهران اما به دلیل فاصله بسیار زیاد قدرت خرید با قیمت مسکن، بیشترین حجم خریدهای مصرفی از سوی متقاضیان تبدیل به احسن انجام شد.

یعنی متقاضیانی که یک واحد مسکونی دارند اما به قصد ارتقای آن وارد بازار شده و آپارتمان دیگری را خریداری کردند. متقاضیان خانه‌‌‌اولی‌‌‌ نیز عمدتا شهرهای جدید را به عنوان مقصد خریدهای خود انتخاب کردند؛ چون توان خرید مسکن در پایتخت را نداشتند. همین موضوع باعث افزایش ورودی به پناهگاه ملکی حومه تهران شد با این تفاوت که این‌بار این افزایش ورودی به بازار معاملات مسکن شهرهای جدید از ناحیه تقاضای مصرفی (به ویژه خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها)، رقم خورد. علت دوم این موضوع نیز به مجاورت شهرهای جدید پردیس و پرند با تهران و اثرپذیری از این بازار برمی‌‌‌گردد. تغییرات بازار معاملات مسکن شهر تهران به‌خصوص تحولات قیمتی، بازار مسکن در این شهرها را به سرعت تحت‌تاثیر قرار می‌دهد و از این رو شاهد حرارت بالا در بازار مسکن این شهرها هستیم. همچنین افزایش سقف وام خرید مسکن در نیمه دوم سال‌جاری نیز منجر به افزایش تقاضای خرید مصرفی مسکن در این شهرها شد. متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر جدید پرند در بهمن ماه امسال برابر با حدود ۶‌میلیون و۹۰۰‌هزار تومان و شهر جدید پردیس معادل ۱۱‌میلیون و۸۰۰‌هزار تومان بوده است. با توجه به اینکه وام انفرادی خرید مسکن در شرایط فعلی برای این دو شهر جدید برابر با ۲۰۰‌میلیون تومان و برای زوجین برابر با ۳۲۰‌میلیون تومان است، با محاسبه سطح متوسط قیمت مسکن در این دو شهر که عددی حول و حوش ۱۰‌میلیون تومان به ازای هر مترمربع می‌شود زوجین با استفاده از وام می‌توانند هزینه خرید بیش از ۳۰ مترمربع مسکن ومتقاضیان انفرادی حدود ۲۰ مترمربع مسکن را تامین کنند.

هر چند باید توجه داشت این سطح میانگین قیمت مسکن از برآورد قیمت واحدهای مسکن مهر و واحدهای شخصی ساز (غیرمسکن‌‌‌مهر)، به دست آمده است و به دلیل اینکه واحدهای مسکن مهر وام مخصوص به خود را دارند، وام جدید تنها به واحدهای غیرمسکن مهر تعلق می‌گیرد که قیمت بالاتری هم دارند. با این حال، پوشش بیشتر وام از هزینه خرید مسکن در این شهرهای جدید در مقایسه با تهران نیز یکی دیگر از دلایل ترغیب متقاضیان مصرفی برای خرید مسکن در این شهرهاست.

کاهش شکاف قیمت با تهران

برآوردها همچنین از کاهش شکاف قیمت مسکن شهر تهران با قیمت مسکن شهرهای جدید حومه پایتخت خبر می‌دهد.نسبت میانگین قیمت آپارتمان‌‌‌های تهران به پردیس که در سال ۹۷ یعنی در ابتدای دوره جهش معادل ۲ بود اما در پایان ۹۹ به ۲/ ۳ برابر رسیده بود، به دلیل کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در تهران، هم‌‌‌اکنون به ۸/ ۲ کاهش یافته است. این نسبت همچنین در ابتدای دوره جهش بین متوسط قیمت تهران با شهر پرند برابر ۴ بوده است که در پایان ۹۹ به ۲/ ۵ رسیده اما به دلیل ورود بازار مسکن تهران به دوره پساجهش، هم‌‌‌اکنون به ۸/ ۴ برابر کاهش یافته است.