آیا مسکن تهران از جهش ملکی عبور کرده است

به گزارش دنیای ‌اقتصاد، علامتی که تا نیمه امسال از ورود هفت کلان‌شهر به فاز «پساجهش» دریافت شده بود، در نیمه زمستان نیز به شکل دیگری سنجش شد و نشان داد کلان‌شهرها از فاز جهش مسکن عبور کرده‌‌‌اند. دستگاهی که برای سنجش عبور کلان‌شهرها از جهش مسکن استفاده شده، «نسبت قیمت مسکن تهران به کلان‌شهرها» است که به واسطه آن فاصله ملکی تهران و هفت کلان‌شهر دیگر از ابتدای امسال تاکنون سنجش شده است. اطلاعات حاصل از این سنجش نشان می‌دهد فاصله احیا شده قیمت مسکن در تهران و هفت کلان‌شهر دیگر برای پنجمین ماه متوالی ثابت مانده و این ثبات نشان‌‌‌دهنده‌گذار از جهش و ورود تمام عیار به فاز پساجهش در بازار مسکن کلان‌شهرهاست.

بررسی داده‌‌‌های مربوط به تغییرات قیمت پیشنهادی مسکن در هشت کلان‌شهر کشور شامل تهران، مشهد، قم، کرج، اصفهان، اهواز، تبریز و شیراز مربوط به فایل‌‌‌هایی که در «بازار نیازمندی‌‌‌های آنلاین دیوار» ثبت شده است، یک دید کلی نسبت به وضعیت بازار مسکن و تغییرات تورمی آن در کلان‌شهرها ارائه می‌کند. اگرچه این قیمت‌ها پیشنهادی بوده و ممکن است آنچه در معاملات به عنوان قیمت نهایی ثبت می‌شود اندکی بیشتر یا کمتر از این مقدار باشد، اما تجربه ماه‌‌‌های اخیر نشان داده بین تورم پنهان مسکن (تورم فایل‌‌‌های ملکی ثبت شده در فایل‌‌‌های فروش) و تورم ماهانه فاصله بسیار ناچیز بوده و بعضا این دو آمار منطبق است.

در نیمه امسال در گزارشی با عنوان «رتبه تورم مسکن هشت کلان‌شهر»، با مبنا قرار دادن مقدار تورم نشان دادیم فاصله قیمت مسکن تهران و کلان‌شهرها که در آغاز دوره جهش یعنی سال ۹۷ به قله رسیده بود، در حال احیا و کم شدن است. در واقع تورم اولین دستگاهی بود که برای اثبات ورود کلان‌شهرها به پساجهش از آن استفاده شد. ماجرا از این قرار بود که در سال ۹۷ جهش قیمت مسکن در تهران همزمان با رونق معاملات آغاز شد. به این ترتیب تورم مسکن در پایتخت طی آن سال به ۸۴‌درصد رسید و این در حالی بود که تورم سالانه مسکن در سال ۹۷ در هفت کلان‌شهر دیگر به طور میانگین ۳۷‌درصد بود.

آمار اولین سال جهش مسکن به روشنی نشان می‌دهد این پایتخت بود که پیشتاز جهش شد و پرواز قیمت مسکن در سایر کلان‌شهرها همزمان با تهران آغاز نشد. به این ترتیب از سال ۹۷ همزمان با شروع جهش فاصله معناداری میان سطح قیمت مسکن در تهران و سایر کلان‌شهرها شکل گرفته بود که طبعا این فاصله باید به مرور زمان احیا می‌‌‌شد.

اما علائم ورود تهران به فاز پساجهش از نیمه اول امسال دریافت شد، به نحوی که در ماه‌‌‌های نخست سال حتی قیمت اسمی مسکن نیز کاهشی شد و از تیرماه افت قیمت واقعی مسکن (پایین‌‌‌تر بودن سطح تورم مسکن نسبت به تورم عمومی) آغاز شده و همچنان ادامه دارد. نیمه امسال در حالی که تورم نقطه‌‌‌ای مسکن در پایتخت به ۳۴‌درصد رسید، میانگین تورم نقطه‌‌‌ای ملکی هفت کلان‌شهر دیگر هنوز قدری بیشتر و ۵۰‌درصد بود. اما کاهش قابل‌توجه فاصله تورم نقطه‌‌‌ای تهران و هفت کلان‌شهر به عنوان اولین علامت ورود کلان‌شهرها به فاز پساجهش شناسایی شد.

تثبیت فاصله قیمت تهران و کلان‌شهرها

اکنون نیز عبور از جهش و ورود تمام عیار به پساجهش در بازار مسکن کلان‌شهرها با دستگاه سنجش متفاوتی بررسی شده است. این دستگاه فاصله قیمت مسکن تهران و کلان‌شهرهاست که به صورت نسبت محاسبه و مقایسه شده است. در سال ۹۷ همزمان با شروع جهش مسکن در تهران و بازماندن هفت کلان‌شهر از این روند تورمی، نسبت قیمت مسکن تهران به سایر کلان‌شهرها به مقدار بی‌‌‌سابقه ۸/ ۴ رسید. به بیان دیگر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در پایتخت طی سال ۹۷ حدود پنج برابر این قیمت در سایر کلان‌شهرها بود که این مقدار حداقل از سال ۷۱ تا آن زمان سابقه نداشته و پس از آن نیز تکرار نشده است. پس از این قله‌‌‌زنی نسبت قیمت مسکن تهران و کلان‌شهرها، روند احیای فاصله قیمت آغاز شد.

اگرچه در تهران تورم مسکن در سال‌های ۹۸ و ۹۹ ادامه داشت اما جهش در کلان‌شهرها نیز در این سال‌ها آغاز شد و به این ترتیب نسبت مذکور به تدریج به سمت احیا پیش رفت. مقدار همیشگی این نسبت در دوره‌‌‌های پیش از جهش دست‌‌‌کم از سال ۷۱ به بعد که مورد بررسی قرار گرفته، همواره حدود ۲ بوده و در نتیجه احیای این نسبت نیز از قله ۸/ ۴ باید تا تنزل به حدود ۲ واحد پیش می‌‌‌رفت. روند احیا در سال‌های اخیر به شکلی پیش رفت که نسبت مذکور در سال ۹۸ به ۴/ ۳ رسید و در سال ۹۹ نیز تا ۴/ ۲ واحد تنزل پیدا کرد. ابتدای سال‌جاری که فاز پساجهش در تهران آغاز شد، احیای نسبت قیمت مسکن تهران به کلان‌شهرها نیز سرعت بیشتری گرفت، چراکه از یکسو روند رشد قیمت در کلان‌شهرها ادامه داشت و از سوی دیگر بازار مسکن تهران فاز ثبات را تجربه می‌کرد؛ به این ترتیب صورت کسر در نسبت مذکور تقریبا ثابت شد و مخرج همچنان در حال افزایش بود. این موضوع به افت نسبت قیمت مسکن تهران به کلان‌شهرها در بهار به حدود ۴/ ۲ واحد منجر شد. اما از نیمه امسال نسبت مذکور به کمترین مقدار در سال‌های اخیر رسید و به استاندارد همیشگی در مقاطع غیرتورمی بازار تنزل یافت. از مهر ماه امسال این نسبت به ۱/ ۲ واحد کاهش یافت و مقدار آن در ماه‌‌‌های آبان، آذر و دی نیز ثابت ماند.

قیمت مسکن در کلان‌شهرها، چند؟

محاسبات ما بر اساس میانگین قیمت پیشنهادی فایل‌‌‌های فروش مسکن در تهران و هفت کلان‌شهر که تجربه نشان داده معمولا با سطح قیمت قطعی معاملات فاصله زیاد ندارد، نشان می‌دهد در بهمن ماه نیز برای پنجمین ماه متوالی مقدار نسبت مذکور ثابت مانده و ۱/ ۲ بوده است. به این ترتیب ورود تمام عیار به فاز پساجهش ملکی در هفت کلان‌شهر نیز که علامت آن نیمه امسال دریافت شده بود، در زمستان امسال با ثابت ماندن فاصله احیا شده قیمت مسکن تهران و کلان‌شهرها اثبات شد.

این روند مثبت که در مسیر برقراری ثبات در همه نواحی بازار مسکن کشور به‌ویژه پایتخت و سایر کلان‌شهرها طی شده، به طور مستقیم متاثر از اخبار مثبتی حول وضعیت «ریسک متغیر غیراقتصادی» بوده که به‌ویژه از ابتدای آذرماه تاکنون با از سرگیری مذاکرات برای رفع تحریم‌ها منتشر شده است.

در بهمن‌‌‌ماه میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در فایل‌‌‌های ثبت شده در بازار نیازمندی‌‌‌های آنلاین دیوار در کرج ۱۴‌میلیون تومان، در مشهد ۱۵‌میلیون و ۱۰۰ هزار، در اصفهان ۱۹‌میلیون و ۶۰۰ هزار، در تبریز ۱۴‌میلیون و ۲۰۰ هزار، ‌‌‌ در شیراز ۱۹‌میلیون و ۱۰۰ هزار، در اهواز ۱۲‌میلیون و ۷۰۰‌هزار و در قم ۱۳‌میلیون و ۷۰۰‌هزار تومان است. به این ترتیب میانگین قیمت مسکن در هفت کلان‌شهر کشور به جز تهران در فایل‌‌‌های عرضه شده به بازار در بهمن‌‌‌ماه حدود ۱۵‌میلیون و ۵۰۰‌هزار تومان بوده است.

در تهران نیز هنوز گزارش رسمی از وضعیت بازار مسکن در ماهی که گذشت منتشر نشده اما بر اساس داده‌‌‌های مربوط به میانگین قیمت فایل‌‌‌های فروش عرضه شده در بازار نیازمندی‌‌‌های آنلاین دیوار حدود ۳۳‌میلیون تومان بوده است. همچنین از ابتدای امسال تا پایان بهمن ماه میانگین رشد قیمت مسکن در هفت کلان‌شهر کشور ۶/ ۱۵‌درصد و در تهران ۶/ ۸‌درصد بوده است. بررسی اولیه میزان تورم نقطه‌‌‌ای مسکن تهران و کلان‌شهرها در بهمن‌‌‌ماه نیز موید برقراری ثبات در بازار مسکن سایر کلان‌شهرها به دنبال مسیری است که در تهران طی شده است. میانگین تورم نقطه‌‌‌ای مسکن در هفت کلان‌شهر طی ماه گذشته به حدود ۲۰‌درصد رسیده و این یعنی سطح تورم نقطه‌‌‌ای در بازار مسکن پایتخت و سایر کلان‌شهرها تقریبا برابر شده است. همچنین سرعت رشد ماهانه قیمت مسکن در تهران و هفت کلان‌شهر دیگر تقریبا برابر شده که به واسطه آن، نسبت قیمت مسکن تهران به کلان‌شهرها برای پنجمین ماه متوالی روی مقدار ۱/ ۲ ثابت مانده است.

اگر بخواهیم برآورد دقیق‌‌‌تری از تغییرات احتمالی سطح قیمت مسکن در هشت کلان‌شهر تهران داشته باشیم، بر اساس تجربیات گذشته باید منتظر کاهش این نسبت به ۲ واحد باشیم و این امر به دو طریق ممکن است؛ یا باید سطح قیمت مسکن در پایتخت کاهش پیدا کند یا اینکه قیمت در هفت کلان‌شهر دیگر قدری افزایش پیدا کند تا مقدار نسبت مذکور ۱/ ۰ دیگر افت کند و به سطحی که همواره در زمان‌‌‌های ثبات بازار تجربه شده است، برسد. با این وصف و با توجه به اینکه ثبات نسبی در بازار مسکن سایر کلان‌شهرها دست‌‌‌کم پنج ماه است که برقرار شده، بعید به نظر می‌رسد این نسبت با افزایش مخرج، یعنی رشد قیمت مسکن کلان‌شهرها به ۲ واحد برسد و گزینه محتمل این است که سطح قیمت مسکن در تهران قدری تنزل پیدا کند تا فاصله همیشگی آن با سایر کلان‌شهرها به طور کامل احیا شود.

آینده قیمت مسکن در کلان‌شهرها

مشاهده احیای رابطه قیمت مسکن تهران و کلان‌شهرها و ثبات نسبی برقرار شده در بازار مسکن هفت به اضافه یک کلان‌شهر در کشور این سوال را ایجاد می‌کند که آیا مسیر برگشت قیمت مسکن و شکل‌‌‌گیری یک ثبات پایدار در این شهرها محتمل است؟ درباره آینده قیمت مسکن در کلان‌شهرها و به طور کلی در کشور ۲ سناریو وجود دارد که البته یکی محتمل‌‌‌تر به نظر می‌‌‌رسد.

سناریوی محتمل این است که در صورت کاهش ریسک متغیر غیراقتصادی تحت‌تاثیر نهایی شدن احتمالی توافق در وین بر سر رفع تحریم‌ها، اثر آن به شکل کاهش قیمت مسکن بلافاصله در تهران مشهود می‌شود و با قدری فاصله، در سایر کلان‌شهرها نیز قیمت‌ها با قدری افت وارد فاز ثبات پایدار خواهد شد. البته این احتمال نیز وجود دارد که اثر وضعی نتیجه‌‌‌بخش بودن مذاکرات با توجه به حساسیت فوق‌‌‌العاده بازار مسکن به این موضوع هم در تهران و هم در سایر کلان‌شهرها به صورت همزمان رخ دهد و تورم ماهانه ملکی در کلان‌شهرها بلافاصله پس از توافق در حد ریزنوسان تثبیت شود؛ اما با توجه به تجربه سال‌های گذشته، معمولا این پایتخت است که پیشتاز تغییرات تورمی بازار مسکن است و سایر شهرها با قدری فاصله آن روند را در پیش می‌‌‌گیرند.

البته یک مانع جدی در برابر افت قیمت مسکن در حال حاضر وضعیت تورمی بازار مصالح ساختمانی است. مصالح از ابتدای امسال تاکنون بازارهای پرنوسانی را تجربه کرده و این موضوع یک مانع برای کاهش قیمت اسمی مسکن بوده است. اما اگر توافق نهایی شود، وزن تاثیرگذاری آن به مراتب بیشتر از تاثیرگذاری تورم مصالح بر قیمت مسکن خواهد بود و جو روانی مثبت ایجاد شده به دنبال آن می‌تواند بلافاصله زمینه افت قیمت مسکن در تهران و بازگشت از اضافه‌‌‌پرش را فراهم کند. همچنین سایر کلان‌شهرها به دنبال پایتخت چنین تغییراتی را در سطح قیمت‌ها تجربه خواهند کرد.