در گفت‌وگو با پانا بررسی شد
بافت فرسوده بعد از احیا، پتانسیل پذیرش خانه اولی‌ها را ندارد
آیا طرح نهضت ملی مسکن منجر به رونق ساخت‌وساز خواهد شد
تهران (پانا) – یک کارشناس اقتصادی می‌گوید که درصورتی طرح نهضت ملی مسکن رونق را به ساخت‌وساز برمی‌گرداند که تدبیری برای فاصله قیمت فاحش میان زمین کلنگی و آپارتمان بیاندیشد و موضوع دیگر احیای بافت فرسوده در کلان‌شهرهاست که با توجه به سرانه‌هایی که در حین ساخت بافت فرسوده باید رعایت شود ظرفیتی برای حضور ساکنان جدید یا همان خانه اولی‌ها وجود نخواهد داشت.
دولت سیزدهم در بدو ورود وعده ساخت 4 میلیون واحد مسکونی در دوره حضور چهار ساله‌اش را داد که قرار است این خانه‌ها به افرادی که در دهک‌های پایین درآمدی هستند، تعلق بگیرد. در این طرح رسیدن به دو هدف مهم نشانه‌گذاری شده است اول اینکه با توجه به تورم و از رونق افتادن ساخت‌وساز بناست این طرح با وام‌ها و تسهیلاتی که می‌دهد مشوقی برای ساخت‌وساز ایجاد کند و دوم موضوع مهم تأمین مسکن در شهرهای بزرگ است که با توجه به کمبود زمین این طرح ایده احیای بافته‌ای فرسوده را مطرح کرده است.
عرضه مسکن کم شد چون سرمایه‌گذاری دیگر به‌صرفه نیست
«محمود اولاد»، کارشناس حوزه مسکن درباره کاهش سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن در گفت‌وگو با پانا اظهار کرد: «دلیل این موضوع این است که عملا قیمت زمین بسیار زیاد بالارفته است. در سال‌های گذشته نسبت قیمت آپارتمان به زمین عدد 1 بود. برای مثال اگر آپارتمان در منطقه‌ای 10 میلیون بود، زمین کلنگی هم تقریباً همین قیمت بود اما اکنون این نسبت نزدیک عدد 2 شده است و زمین کلنگی قیمتش دو برابر آپارتمان است این یعنی درواقع سهم زمین در هزینه تولید بالا رفته و عملاً به‌صرفه نیست که سرمایه‌گذاری انجام شود.»
این کارشناس حوزه مسکن اظهار کرد: «همین باعث شده سرمایه‌گذاری به‌شدت کم شود و این یعنی عرضه به‌شدت محدود شده است اما موضوع مهم دیگر این است که مردم مانند گذشته قدرت خرید ندارند. به‌قدری قیمت‌ها بالا رفته و درآمد مردم کاهش پیدا کرده است که قدرت خرید مسکن کاهش یافته است.»
زنگ خطر فاصله قیمت آپارتمان و زمین کلنگی برای رونق ساخت‌وساز
این کارشناس حوزه مسکن عنوان کرد: «جهش قیمت مسکن در این سال‌های اخیر هم نتوانست شکاف قیمت زمین و آپارتمان را پوشش دهد و در نهایت سرمایه‌گذاری و ساخت‌وساز در مسکن از رونق افتاد. موضوع این است که فاصله قیمت وحشتناک زمین کلنگی و آپارتمان خودش زنگ خطر جدی است که باید برای آن فکر اساسی کرد.»
ناپایداری کسب‌وکار و عدم برنامه‌ریزی برای خرید مسکن قسطی
اولاد افزود: «مسئله بخش مسکن اصلاً در خود بخش مسکن نیست بلکه موضوع مسکن در دو بخش است، یکی رشد اقتصادی است که ده سال است درآمد سالانه حقیقی ما به شدت در حال کاهش است و رشد اقتصادی صفر و منفی بوده و 34 درصد درآمد سرانه حقیقی کاهش داشته و از سوی دیگر فضای کسب‌وکار بی‌ثبات شده و افراد به‌جز کسانیکه کارمند هستند آینده شفافی تا چند ماه آینده ندارند و قبلاً این‌گونه نبود. فعالیت‌ها پایدار نیست و این یعنی افرادی که کسب‌وکار عادی دارند درآمد پایداری ندارند و نمی‌توانند برنامه‌ریزی برای مسکن و قسط داشته باشند.»
این کارشناس حوزه مسکن ادامه داد: «موضوع دیگر در مسئله شهرسازی است که ظرفیت طرح جامع شهر تهران و کلان‌شهرها نسبت به طرحی که تهیه شده بود اشباع شده و باید بازنگری در طرح بشود.»
وی افزود: «بدون توجه به رشد اقتصادی و کاهش توان خرید مردم بخواهیم ساخت‌وساز کنیم و بگوییم برای تأمین مالی آن وام می‌دهیم از توان قشر متوسط خارج است اتفاق خاصی را ایجاد نمی‌کند.»
دلایل استقبال کم مردم از طرح نهضت ملی مسکن
اولاد با اشاره به اثرگذاری طرح‌هایی مانند نهضت ملی مسکن بر رونق ساخت‌وساز اظهار کرد: «در این نوع طرح‌ها دایم شرایط را تغییر می‌دهند تا استقبال لازم انجام شود، برای مثال اینکه مجردها بیایند و غیره ولی عملاً هنوز از شهریور که ثبت‌نام آغاز شده تا اکنون تعداد زیادی استقبال نکرده‌اند. در برخی از شهرهای کوچک‌تر هم که استقبال شده اگر مانند مسکن مهر باشد قاعدتاً ریزش دارد. برخی شهرها ثبت‌نام از نیمه جمعیت آن شهر بیشتر است و وقتی پالایش شود متوجه می‌شوند که تعدادی از افراد شرایطش را ندارند و ممکن است مسکن هم داشته باشند و ثبت‌نام کرده باشند.»
بافت فرسوده در کلان‌شهرها پتانسیل پذیرش افراد جدید ندارد
اولاد درباره احیای بافت فرسوده در طرح نهضت ملی مسکن اظهار کرد: «طرح موضوع احیای بافت فرسوده در کلان‌شهرها برای خانه‌دار شدن بی‌خانه‌ها چیزی شبیه به فاجعه است. ده ها سال است که می‌گوییم بافت فرسوده به‌اندازه جمعیت ساکن خودش ظرفیت دارد و این‌گونه نیست اگر احیا شود جا برای افراد جدیدی باز می‌شود. بافت های فرسوده در مناطق پر تراکم شهر که خدمات و فضای سبز کمی دارند واقع شده اند که وقتی ساخته می‌شوند حتی اگر قرار باشد نصف از سرانه‌ها به آن تعلق گیرد، برای مثال معابرش بزرگ شود یا پارکینگ تعلق بگیرد، آنجا ظرفیت جامع پذیری‌اش به‌اندازه همان حد جمعیتی است که قبلاً سکونت داشته‌اند. البته که بازسازی بافت فرسوده لازم است اما ظرفیت جدید برای پذیرش جمعیت جدید خانه اولی ندارد.»
ارسال دیدگاه