بهروز سرآبندی*
عرضه مسکن اجاره‌ای
با توجه به انواع سرمایه‌گذاری‌هایی که در صنعت ساختمان مطرح است، یکی از آنها اجاره‌داری حرفه‌ای یا عرضه مسکن و واحدهای تجاری به‌صورت بیع است.
از سال‌ها قبل به رغم وجود قوانین متعدد برای ساخت مسکن اجاره‌ای، دولت‌های گذشته توفیقی در جذب سرمایه‌گذاران و انبوه‌سازان در این مورد نداشته است. اخیراً لایحه دولت برای اجاره‌داری حرفه‌ای به‌منظور حمایت از مستأجران در برابر افزایش قیمت اجاره و کمبود عرضه که به‌دنبال کاهش قدرت خرید مردم تقاضا در بازار اجاره را افزایش داده است، می‌باشد که ظاهراً در کمیسیون تخصصی دولت در دست بررسی است اما هنوز به مرحله عملیاتی نرسیده است.
اجاره‌داری حرفه‌ای در کشورهای دیگر به‌صورت یک حرفه تجلی می‌کند، یعنی شرکت‌هایی دارای مجوزهای حقوقی، تعدادی واحدهای تجاری یا مسکونی را به متقاضیان عرضه می‌دارند و به‌صورت مستمر این حرفه را ادامه می‌دهند. در کشور ما این ضرورت به‌صورت مستقل انجام نمی‌شود و بعضاً افرادی به این کار می‌پردازند و هر موقع هم که تمایل داشته باشند واحد مسکونی یا تجاری را به فروش می‌رسانند و از بازار خارج می‌شوند.
این نقیصه‌ای است که در تجلی سرمایه‌گذاری اغلب خود را نشان می‌دهد و سرمایه‌گذاری در صنعت اجاره‌داری را دچار تزلزل می‌کند. در کشور ما به اجاره‌داری به‌صورت یک حرفه نگاه نمی‌شود، درصورتی که اولویت این است که تعدادی واحدهای تجاری و مسکونی که در اختیار فرد یا شرکت‌های خاص است، دائماً در حال بهره‌برداری توسط متقاضیان باشد.
این اقدام خیال هر دو طرف را راحت می‌نماید. در آلمان تملک ساختمان برای سکونت یا بهره‌برداری تجاری بیش از ۳۰ تا ۳۵ درصد املاک نیست بلکه متقاضیان ترجیح می‌دهند در صورت ضرورت، در کوتاه مدت یا با اجاره‌داری نیاز خود را برطرف کنند و با تغییر وضع مالی یا خارج شدن از مکان یا شهر خاصی، دوباره واحد تجاری یا مسکونی مورد نظر خود را کرایه می‌کنند.
یشنهاد این است در ایران نیز مانند بقیه کشورها اجاره‌داری به‌صورت یک حرفه باشد و یک کار مقطعی نباشد. اجاره‌داری اگر حرفه‌ای باشد، پرداخت مالیات شرکت‌های اجاره داری، حالت موجه پیدا می‌کند و تعمیرات و تصدی مدیریت این واحدها هم راحت خواهد بود. مؤسساتی تعمیرات و مدیریت این واحدها را با گرفتن درصد خاصی از اجاره ماهانه، برعهده می‌گیرند و به این ترتیب خیال مالک و مستأجر برای این‌گونه اقدامات راحت می‌شود.
ر ایران با توجه به درصد بالای جمعیت اجاره نشین، اجاره‌داری باید حرفه‌ای و مانند تجربه کشورهای موفق باشد؛ مثلاً در خیلی موارد، ساخت واحدها به قصد فروش انجام می‌شود و این واحدها به بازار اجاره عرضه نمی‌شود. در بازار مسکن، ساخت مسکن به قصد فروش بسیار رونق دارد و این یک نقص برای اجاره‌داری به‌شمار می‌آید. اجاره‌داری باید قانونی و مستمر اجرا شود. هم بخش دولتی و هم بخش خصوصی قابلیت و توانایی اجرای برنامه اجاره‌داری حرفه‌ای را دارند. بخش دولتی زمانی که برنامه‌هایی مانند مسکن مهر یا مسکن ملی را اجرا می‌کند، واحدها را فقط برای فروش می‌سازد و در بسیاری موارد (مانند آنچه در مسکن مهر شهر پردیس شاهد هستیم) فرد خریدار، به محض تملک آپارتمان آن را می‌فروشد یا اجاره می‌دهد و خودش از آن بهره‌برداری نمی‌کند. لذا راه‌حل این است که دولت تعدادی مسکن را فقط برای اجاره در اختیار متقاضیان بگذارد و وقتی که مهلت اجاره سر رسید، واحد را در اختیار متقاضیان جدید قرار دهد یعنی دولت خودش برای افراد مورد نیاز واحدها را برای اجاره عرضه کند مانند آنچه در عرضه واحدهای سازمانی می‌بینیم.
بخش خصوصی هم می‌تواند با جمع‌آوری منابع مالی واحدهایی به قصد اجاره دادن، بسازد منتهی قیمت اجاره باید متناسب با تورم باشد در غیر این‌صورت بخش خصوصی به دنبال اجاره‌داری حرفه‌ای و انبوه نمی‌رود و از تأسیس شرکت‌های اجاره‌داری خودداری می‌کند. برای حمایت از مستأجران در این شرایط، دولت باید یارانه‌ای را برای اجاره در نظر بگیرد و به افراد بدون مسکن یارانه‌ای متناسب با نرخ اجاره به متقاضیان بپردازد تا بخش خصوصی ملزم به دریافت اجاره با قیمت پایین نباشد.
*استاد دانشگاه
منبع: ایران
ارسال دیدگاه