ترمز سوداگری در مسکن؟

براساس پژوهش‌های صورت‌گرفته در سایر کشورها، در مجموع انتظار آن است که معرفی این مالیات تاثیر منفی بر حجم معاملات و هم‌چنین سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن داشته باشد، اما ارزیابی آثار این مالیات بر سطح قیمت و نوسان آن پیچیده و مبهم است. به‌رغم آنکه انتظار اولیه آن است که مالیات بر عایدی سرمایه با هدف‌گرفتن مستقیم سود سفته‌بازی، نقش قابل‌توجهی در کاهش سوداگری داشته باشد، اما این استدلال همواره با یافته‌های تجربی در بازارهای مختلف حمایت نمی‌شود. برخی مطالعات تجربی نشان‌دهنده افزایش نوسانات بهای مسکن پس از معرفی این مالیات هستند. یکی از توضیحات آن است که تعامل انتظارات افراد با سازوکار مالیات‌ستانی CGT می‌تواند منجر به تشدید نوسانات بهای مسکن شود. به‌طور مثال خریداران در دوران رکود بازار می‌دانند که در آینده و پس از تغییر شرایط بازار، مالیات بالایی پرداخت خواهند کرد و این موضوع تمایل به پرداخت خریداران را کاهش می‌دهد، درست به‌همین دلیل خریداران در دوران رونق قیمتی حاضر هستند بهای بالاتری بپردازند، درحالی‌که فروشندگان در دوران اوج قیمت با توجه به سطح بالای مالیات بر عایدی سرمایه تعلق گرفته به فروش تمایل دارند فروش را به تعویق اندازند. در این حالت مالیات بر عایدی سرمایه دو مطلوب سیاستگذار را (یعنی ۱- کاهش نوسان بهای مسکن و ۲- افزایش عرضه در دوران اوج قیمت، به‌ویژه هنگامی که اوج قیمت ناشی از کمبود عرضه و مازاد تقاضا است) برآورده نمی‌کند.

در بسیاری از کشورها برای مالکان مصرفی یا املاکی که برای مدتی طولانی نگهداری شده باشند، معافیت‌های مالیاتی درنظر گرفته می‌شود. هرچند استدلال‌هایی برای این موضوع مطرح می‌شود. اما در مجموع چنین معافیتی به‌میزان قابل‌توجهی حجم مالیات‌های ستانده‌شده و بنابراین ظرفیت تامین منابع عمومی از طریق این مالیات را کاهش می‌دهد. البته چنین تبعیض‌های مالیاتی، به سیاستگذار امکان می‌دهد برخی اهداف خود را- ‌همچون کاهش سوداگری (به‌معنای خرید به‌قصد نگهداری کوتاه‌مدت) در بازار مسکن- دنبال کند. اما بر پیچیدگی‌های تحلیل آثار همه‌جانبه این مالیات نیز می‌افزاید. به‌نظر نگارنده اهمیت مالیات بر سرمایه بیش از جنبه درآمدزایی آن برای دولت، در منطق و منصفانه بودن آن نهفته است. عوامل متعددی در تعیین ارزش زمین یا ملکی مشخص مؤثر هستند. توسعه‌گر با سرمایه‌گذاری در یک زمین بایر یا مخروبه می‌تواند آن را تبدیل به ملکی باارزش کند، اما گاه نگهداری زمین به‌خودی‌خود سود مناسبی نصیب مالک می‌کند. بخش مهمی از این ارزش‌یابی (در ارزش واقعی و نه افزایش ارزش اسمی که بخش مهمی از آن ناشی از تورم است) ناشی از گسترش شهر و افزایش دسترسی‌ها و مطلوبیت محل و سرمایه‌گذاری‌های عمومی است که در همسایگی آن ملک صورت گرفته است. در این حالت مالک بدون آنکه ارزش‌افزوده‌ای خلق کرده باشد، تنها با نگهداری زمین از آثار مثبت جانبی سرمایه‌گذاری‌های عمومی بهره‌مند می‌شود. با مالیات بر عایدی سرمایه می‌توان این ارزش‌ها را شناسایی کرده و پس از جذب به بخش عمومی دوباره این منابع را به‌مصارف عمومی اختصاص داد. در این حالت مالیات بر عایدی سرمایه در نقش ابزاری برای کسب ارزش (Value capture) ظاهر می‌شود.

علاوه بر مواردی که مطرح شد، همچون بسیاری از قوانین و مقررات، جزئیات طراحی و پیاده‌سازی مالیات بر عایدی سرمایه در کارآیی آن بسیار تاثیرگذار است. در کشوری همچون ایران که با تورم‌های مزمن بالا روبه‌رو است، پس از گذشت زمانی مناسب، حتی اگر ارزش واقعی یک ملک تغییری نکرده باشد، ارزش اسمی آن به‌سادگی چندین برابر می‌‌شود. بدیهی است مالیات‌ستانی بابت ملکی که ارزش واقعی آن تغییر نکرده (یا بدتر از آن کاهش یافته)، منصفانه نیست، بنابراین ضروری است در محاسبه عایدی سرمایه، ارزش‌یابی ناشی از تورم برآورد شده و ارزش واقعی محاسبه‌شده مبنای اخذ مالیات قرار گیرد.

نگارنده در غیاب ارزیابی‌های کمی مبتنی بر مدل‌سازی، به‌ویژه با توجه به منصفانه بودن مالیات بر عایدی سرمایه در مجموع بهره‌برداری از آن را برای کشور مثبت می‌داند، هرچند اهمیت و ظرفیت آن را در تامین منابع عمومی به‌مراتب کمتر از منبع پایداری همچون عوارض سالانه بر ملک یا مالیات بر زمین ارزیابی می‌کند.

نکته مهم دیگر آنکه یکی از مهم‌ترین بسترهای سوداگری در بازار مسکن یا بازار دارایی‌های دیگر، نقدینگی است که به‌طور فزاینده و بی‌امان به تزریق می‌شود. چنانچه این حجم از نقدینگی وارد اقتصاد نمی‌شد، چه بسا شاهد چنین سطحی از نوسان و تلاطم در بازار دارایی‌های مختلف، از جمله مسکن، نبودیم. بنابراین توصیه مهم دیگر به سیاستگذاری که در پی کاهش تلاطم بازار مسکن و افزایش استطاعت‌پذیری مسکن است، کنترل تورم است. علاوه بر کاستن از تلاطم بازار، کنترل تورم یکی از مهم‌ترین شروط لازم برای توسعه بازار مالی مسکن (در ابعاد مختلف همچون توسعه بازار ثانویه رهن، صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات و...) را نیز فراهم می‌کند. صد البته، حوزه مهم دیگری که به سیاستگذار برای بهبود پایدار بخش مسکن و افزایش استطاعت‌پذیری مسکن قابل یادآوری است، ضرورت دستیابی به رشدهای اقتصادی پایدار و مناسب است که جز از طریق انجام اصلاحات ساختاری اقتصاد در حوزه‌های سیاست‌های پولی-مالی (و ارزی و بانکی)، بهبود فضای کسب‌وکار، افزایش رقابت و کاهش مداخلات دولت در اقتصاد به‌دست نمی‌آید.

روزنامه دنیای اقتصاد