تقویت توان مالی تولید مسکن با انتشار اوراق سلف موازی

به گزارش بورس کالا، روزبه ظهیری هاشمی گفت: عامل اصلی اتفاقات یک سال گذشته در بازار مسکن و افزایش قیمتی که داشته‌ایم، فراتر از بازار مسکن بوده است. در این بخش، بحث عرضه و تقاضا تنها دلیل نبوده و اگر نمودار تغییر قیمت دلار را نسبت به مسکن بررسی کنید، متوجه می‌شوید که با بالا رفتن قیمت ارز، قیمت مسکن هم بالا رفته است.

وی ادامه داد: رسیدن به قیمت متوسط ۲۷ میلیون تومان برای هر متر مربع در تهران تنها موجب کاهش قدرت خرید مردم شده است. مؤلفه‌های تغییر قیمت و نوسان را فقط نمی‌توان با اقتصاد در نظر گرفت و مؤلفه‌های سیاسی و بین‌المللی هم در این تنش‌ها تأثیر مستقیمی دارد.

وی گفت: از اوایل خرداد بود که با سیاست‌های وزارت راه و شهرسازی در خصوص ورود مسکن به بورس، این موضوع به طور جدی پیگیری شد و علاوه بر عرضه‌های فیزیکی، بحث انتشار اوراق سلف موازی استاندارد مسکن نیز مورد توجه قرار گرفت.

ظهیری گفت: نکته قابل‌توجه این است که مسکن همانند سایر کالاهایی که در بورس کالا عرضه می‌شود، همگن نیست. به‌طور مثال در خصوص تیرآهن ۱۴ که در بورس کالا عرضه می‌شود، همه چیز آن شامل قیمت و مشخصات آن در کل کشور مشخص است؛ ولی مسکن این‌گونه نیست. شهر به شهر، محله به محله و حتی طبقه با طبقه ویژگی‌های متفاوتی دارد و بر این اساس نیاز بود تا یک طراحی خاص برای انتشار اوراق سلف مسکن در نظر گرفته شود.

وی ادامه داد: در شرکت ساخت و ساز وابسته به بانک تخصصی بخش مسکن اقدامات لازم برای ورود مسکن به بورس را انجام دادیم و برای انتشار این اوراق در بورس کالا تاییدیه گرفتیم. در این تاییدیه حتی مسائل فقهی و اسلامی هم در نظر گرفته شده است تا در این زمینه هم مشکلی به وجود نیاید.

کارشناس صنعت ساختمان گفت: اوراق سلف موازی مسکن، اوراقی است که علاوه بر امکان تأمین مالی، امکان تحویل فیزیکی هم وجود دارد. با این شیوه وقتی متر به متر اوراق را خریده‌اید، می‌توانید کل خانه را صاحب شوید و اگر هم به هر ترتیب نتوانستید خانه را بخرید، قدرت خرید شما حفظ شده است.

وی بیان کرد: همیشه دغدغه در بازار مسکن این است که خانه به یک کالای مصرفی تبدیل شود و نه یک کالای سرمایه‌ای که در خصوص انتشار اوراق سلف در بورس کالا نیز بحث ما در این طرح، یک انبوه‌ساز یا سازنده حرفه‌ای است تا از طریق این اوراق تأمین مالی کند، نه یک سوداگر مسکن که به دنبال موج‌سواری بر بازار مسکن است.

ظهیری گفت: فرض کنید که بنده به عنوان یک سازنده، یک پروژه را که واحدهایی با متوسط ۹۰ متر مربع است را بسازم و از این اوراق استفاده کنم و قرار است پروژه در سه سال ساخته شود. مثلاً اوراق را این‌گونه تنظیم کرده‌ایم که در سه مرحله انتشار اوراق صورت گیرد و قیمت عرضه در هر مرحله با قیمت کارشناسی ساخت، اوراق منتشر شود؛ به طوری که در سال اول اوراق ۳۰ درصد از ۹۰ متر را عرضه می‌کنیم و کدهای حقیقی فقط می‌توانند، خریداری کنند. سال دوم که اوراق می‌خواهد، منتشر شود با قیمت کارشناسی روز قیمتش متفاوت می‌شود. این کارشناس اظهار کرد: زمانی که پروژه به مرحله تحویل رسید و اوراق شما به‌اندازه خرید یک مسکن نباشد، می‌توانید آن را به بازار ثانویه ببرید و بفروشید و سازنده تعیین‌کننده قیمت نیست، بلکه قیمت کارشناسی تعیین کننده قیمت مسکن است.

وی در پایان گفت: متأسفانه در حال حاضر در فضای پیش فروش، قوانین به خوبی اجرا نمی‌شود. فرض کنید می‌خواهید خانه ۷۰ متری را با متوسط قیمت ۲۰ میلیون تومان خریداری کنید؛ برای این واحد باید ۳۰ درصد نقد پرداخت کنید و مابقی را می‌توانید ۱۶۰ میلیون وام بگیرید و اگر قرار باشد ۳ ساله آن را تحویل بگیرید، باید سالانه ۴۰۰ میلیون توسط خریدار پرداخت شود. سوال اینجاست که خریدار که متوسط ماهانه ۱۰ میلیون درآمد ناخالص دارد چگونه می‌تواند با پیش خرید، صاحب‌خانه شود؟ این در حالی است که در اوراق سلف اگر شما در سه سال نتوانستید صاحب‌خانه ۷۰ متری شوید، ولی به میزان خانه ۴۰ متری اوراق خریده‌اید، قدرت خریدتان حفظ شده است. می‌توانید در پروژه دیگر آن انبوه‌ساز اوراق بخرید و طی ۷ تا ۱۰ سال می‌توانید صاحب‌خانه شوید و موضوع مشاع بودن خانه هم مطرح نیست.