معادله ملکی در «پساشوک»

به‌گزارش دنیای‌اقتصاد، راهنمای رسمی برای خریداران آپارتمان و سازنده‌های ساختمان در پساجهش منتشر شد. این راهنما حاوی سه تابلو برای سه گروه خریداران سرمایه‌ای، مصرفی و سرمایه‌گذاران ساختمانی است به‌طوری‌که مناطق مستعد برای خرید ملک خانه‌اولی‌ها یا تخریب و نوسازی برای سازندگان را معرفی می‌کند. مرکز آمار ایران در یک گزارش رسمی ویژگی‌های جمعیتی و وضعیت اخیر بازار املاک مسکونی پایتخت‌نشینان را منتشر کرده است. جزئیات این گزارش نشان می‌دهد جمعیت شهر تهران با فرض ثابت بودن نرخ رشد پنج سال اخیر، در ۶۰ سال آینده حداقل دو برابر خواهد شد.

مطابق با آمار، میانگین نرخ رشد سالانه جمعیت در شهر تهران برمبنای روند ۵ سال گذشته معادل ۱۶/ ۱ درصد بوده است. هر چند روند رشد تعداد خانوار که میزان تقاضا در بازار مسکن را تعیین می‌کند نسبت به رشد جمعیت در همین بازه زمانی پیشی گرفته است.

اطلاعات دسته‌بندی شده از سوی مرکز آمار مربوط به سرشماری سال ۹۵ حاکی از آن است که میانگین رشد سالانه خانوار در سال‌های اخیر معادل ۳/ ۲ درصد بوده و برهمین اساس الان درحال‌حاضر مجموع خانوارهای شهر تهران معادل ۲ میلیون و ۹۰۰ هزار است.

باتوجه به مجموع اطلاعات منتشر شده درباره ویژگی‌های جمعیتی مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، اولین تابلو برای گروه سرمایه‌گذاران ساختمانی استخراج می‌شود.

این تابلو حاوی دو راهنمای اصلی برای سازندگان و عرضه‌کنندگان املاک در بازار مسکن پایتخت است. تابلوی اول نشان می‌دهد دست‌کم سالانه ۶۳ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی نیاز داریم که با احتساب بخشی از واحدهای مسکونی که باید صرف تخریب و نوسازی شود بخش دیگری به‌عنوان واحدهای مسکونی برای خانوارهای جدید باید اختصاص پیدا کند. نکته مهم آنکه این میزان واحدمسکونی موردنیاز به این دلیل سطح حداقلی برای پاسخگویی به تقاضای خانوارها محسوب می‌شود که علاوه بر خانوارهای جدید، یک تقاضای انباشته و یک میزان نرخ طلاق نیز وجود دارد که بخشی از ساخت‌وسازهای تکمیل و عرضه‌شده به بازار نیز باید به این گروه دوم اختصاص پیدا کند.

اما راهنمای دوم برای گروه سازندگان و سرمایه‌گذاران ساختمانی، شناسایی مناطق مستعد برای ساخت‌وسازهای جدید است. مطابق با اطلاعات استخراج شده از گزارش مرکز آمار، نخستین بار است که مناطق مستعد برای ساخت‌وساز با فاکتور «تقاضای بالقوه برای تخریب و نوسازی» در شهر تهران مشخص می‌شود. صرف‌نظر از گروه سنی ساختمان‌های موجود در شهر تهران، درحال‌حاضر گروه سنی ساکنان مناطق ۲۲گانه شهر تهران می‌تواند معیار جدیدی برای مناطق مستعد تخریب و نوسازی باشد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد معادل ۸ درصد از مجموع جمعیت شهر تهران، در گروه سنی ۶۵ سال به بالا هستند که توزیع سکونتی آنها در مناطق مختلف پایتخت قابل‌توجه است. به‌عنوان مثال ۱۵ درصد از جمعیت منطقه ۳ در این گروه سنی هستند و همین‌طور بیش از ۱۱ درصد از ساکنان مناطق یک، ۲، ۶ و ۷ نیز در گروه سنی بیش از ۶۵ قرار دارند.

از آنجاکه نرخ مالکیت در شهر تهران بالا است (۵۰ درصد مالک و ۴۲ درصد مستاجران هستند) باتوجه به اینکه مناطق اشاره شده بیشترین سالخورده‌ها را دارند و چون نیمی از مجموع جمعیت شهر تهران مالک هستند بنابراین در این مناطق شانس یا احتمال اینکه سازنده‌ها بتوانند در این مناطق با وضعیت بهتری از سایر مناطق شهری، با تقاضای تخریب و نوسازی مواجه شوند، بالاتر است.

البته فاکتور دقیق‌تر با لحاظ گروه سنی آپارتمان‌ها در مناطق مختلف شهر محاسبه می‌شود که فعلا گزارش مرکز آمار فاقد این فاکتور است.

اما دومین تابلو براساس اطلاعات به‌دست آمده از گزارش مرکز آمار، مربوط به چگونگی حرکت تقاضای مصرفی در بازار مسکن پایتخت طی سال‌های آتی است. از آنجاکه تقاضای مصرفی در عصر پساجهش که قیمت اسمی به تدریج می‌تواند کاهش پیدا کند، بستر جدیدی را می‌تواند برای این گروه از متقاضیان جهت ورود به بازار و جست‌وجو برای فایل مناسب خود فراهم کند این تابلو می‌تواند نقش موثری در نقشه راه متقاضیان مصرفی داشته باشد.

اطلاعات گزارش رسمی مرکز آمار ایران نشان می‌دهد بخش عمده خانه‌اولی‌ها در دهک متوسط جامعه در شهر تهران طی سال‌های گذشته برای جست‌وجو و خرید خانه به سراغ دو منطقه مصرفی یعنی ۴ و ۵ رفته‌اند. در این مناطق سهم خانوارهای تک نفره که به بازار مسکن وارد شده‌اند نیز بالا است به‌طوری‌که ۱۲ درصد از مجموع خانوارهای ساکن در این دو منطقه تک‌نفره هستند. سهم سکونت این گروه از خانوارها نیز در دو منطقه ۶ و ۷ قابل‌توجه است. براساس آمار منتشر شده، ۱۷ درصد از خانوارهای منطقه ۶ و ۲۰ درصد از خانوارهای ساکن در منطقه ۷، تک‌نفره هستند. توزیع سکونتی این گروه از خانوارهای پایتخت‌نشین در نیمه‌جنوبی به ۷ درصد می‌رسد. در واقع نسبت خانوارهای تک‌نفره در جنوب شهر احتمالا به دلیل بافت سنتی این بخش شهر نسبت به نیمه شمالی کمتر است.

مناطقی که نسبت خانه‌های ۵۰ تا ۷۵ مترمربعی به‌عنوان متراژ ایده‌آل برای خانه‌اولی‌ها، نسبت به سایر گروه‌های متراژی تعداد بالاتری هستند نیز برای ورود خانه‌اولی‌ها به بازار مسکن مناسب ارزیابی می‌شود.

در کل عرصه شهر تهران ۳۴ درصد از خانه‌های ساخته شده در این گروه متراژی یعنی ۵۰ تا ۷۵ مترمربع قرار دارند. در مناطق ۴ و ۵ به‌عنوان دو منطقه مصرفی پایتخت سهم این گروه متراژی از واحدهای مسکونی به ترتیب معادل ۳۰ و ۲۸ درصد از مجموع خانه‌های این مناطق است. این روند سبب شده در همه سال‌های گذشته بخش عمده خانه‌اولی‌های دهک متوسط این دو منطقه را برای ورود به بازار انتخاب کنند. این درحالی است که در دو منطقه میانی شهر تهران یعنی مناطق ۹ و ۱۰ تعداد این گروه متراژی از خانه‌ها بیشتر است. براساس جزئیات گزارش مرکز آمار، ۴۳ درصد از خانه‌های منطقه ۹ و ۴۸ درصد از خانه‌های منطقه ۱۰ بین ۵۰ تا ۷۵ مترمربع زیربنا دارند. در واقع تقریبا نیمی از واحدهای مسکونی مستقر در این مناطق با متراژ ایده‌آل برای خانه‌اولی‌ها هستند با این تفاوت که نسبت به واحدهای مسکونی نیمه شمالی شهر قیمت مناسب‌تر و نسبت به واحدهای مسکونی نیمه جنوبی شهر کیفیت بالاتری دارند. در نتیجه وضعیت مناسب‌تری برای جست‌وجوی خانه‌اولی‌ها جهت ورود و جست‌وجو دارند.

جزئیات اطلاعات منتشر شده در گزارش مرکز آمار، نسبت خانه‌های ۵۰ تا ۷۵ متری در نیمه جنوبی به‌طور میانگین ۴۵ درصد از مجموع واحدهای مسکونی هستند. بنابراین درحالی‌که ۳۰ درصد خریداران مسکن در ماه‌های اخیر این گروه متراژی از واحدهای مسکونی را انتخاب کرده‌اند می‌توانند در مناطق ۹ و ۱۰ خیلی راحت‌تر از مناطق شمالی اقدام به خرید کنند. البته این نکته نیز قابل‌توجه است که ممکن است ایده‌آل یک خانه‌اولی برای خرید خانه مناطق نیمه شمالی شهر تهران باشد، اما با توجه به وضعیت کنونی بازار مسکن، انتخاب مناطق میانی و خرید خانه در این مناطق می‌تواند به‌عنوان دوره گذار باشد تا پس از خرید و مکث زمانی چندساله، مجددا بتواند منطقه جغرافیایی خود را تغییر دهد.

سومین تابلو که می‌تواند به نوعی از گزارش‌ رسمی مرکز و اظهارنظر یک صاحب‌نظر اقتصادی به‌دست‌ آید مربوط به چگونگی رفتار متقاضیان سرمایه‌ای در این بازار است.

حمیدیاری صاحب‌نظر اقتصادی با اشاره به عادی نبودن شرایط بازار مسکن طی یکی دو سال اخیر معتقد است از آنجاکه روند عرضه و تقاضا در بازار مسکن طبیعی نبوده و بیشتر متاثر از شرایط و نوسانات بیرونی بازار بوده است به‌نظر می‌رسد با تغییر فاکتورهای بیرونی اثرگذار بر روند بازار مسکن، فعلا شرایط این بازار مناسب سرمایه‌گذار نیست.

وی در عین حال تاکید دارد اگر به هر دلیلی سرمایه‌گذار برای ورود به این بازار اصرار دارد به رعایت یک شرط نامرئی نیاز دارد. این شرط نامرئی مربوط به زمان خروج از بازار می‌شود به این معناکه با توجه به آنکه احتمالا بازار مسکن به یک دوره رکود معاملاتی وارد خواهد شد برای کسب حاشیه سود مناسب دست‌کم باید چهار سال صبر کند.

به‌نظر می‌رسد با توجه به توصیه این صاحب‌نظر اقتصادی، یک پیام از وضعیت آتی بازار مسکن وجود دارد و آن اینکه انتظار رشد قیمت در کوتاه‌مدت و میان‌مدت تقریبا منتفی است بنابراین وضعیت بازار برای معاملات غیرمصرفی با ریسک بالا است.

حمید یاری صاحب‌نظر اقتصادی در گفت‌وگویی که با شبکه اینترنتی اکوایران برنامه متراژ داشته است با تحلیل شرایط سال‌های بازار مسکن، عنوان کرد: بازار مسکن با ورود به دوره رکودی در سال ۹۲، دارای مجموعه‌ای ویژگی‌ها و شرایط خاص بود. اولین ویژگی بازار مسکن در آغاز دوره رکود مربوط به سال ۹۲، مربوط به بخش عرضه می‌شود که برای بار نخست در سال‌های ۸۸ تا ۹۲ حجم عرضه بر تقاضا پیشی گرفت و همین مساله موجب شد تا شاخص موجودی مسکن به تعداد خانوارها از یک فراتر رود. پس از این دوره، از نیمه سال ۹۶ بازار مسکن به یک دوره جدید همراه با افزایش قیمت وارد شد. در این دوره حجم زیادی از تقاضای بالقوه نیز به بازار مسکن وارد شدند.

هرچند در ابتدای این دوره از رونق بازار مسکن این پیش‌بینی وجود داشت که روند رشد قیمت‌ها چندان قابل‌توجه نخواهد بود و بازار مسکن در یک دوره دو ساله با یک رشد ۶۰ تا ۷۰ درصد مواجه خواهد شد اما خروج آمریکا از برجام و نوسانات ارز، روند بازار را تغییر داد. در این مقطع زمانی حجم زیادی از تقاضای موجود در بازار را متقاضیان سرمایه‌ای تشکیل می‌دادند. مهم‌ترین نشانه بروز این وضعیت حجم پایین معاملات در کنار رشد بالای قیمت‌ها بود. درواقع بازار مسکن با خالی شدن از تقاضای مصرفی، عرصه‌ای برای حضور تقاضای سرمایه‌ای شده بود.

وی ادامه داد: بخش عمده معاملات سرمایه‌ای نیز در چند منطقه یک، دو، سه، ۵ و ۶ انجام شد. این روند تا انتهای تابستان سال و اوایل پاییز ادامه داشت تا اینکه با نزدیک شدن به زمان انتخابات ریاست‌جمهوری و پیش‌بینی پیروزی جناح، تمامی بازارها از جمله بازار مسکن دچار یک دوره تعلل و تفکر شدند. با این تفاوت که بازار مسکن بر خلاف سایر بازارها همچون بورس به ریزش قیمتی دچار نشد و مطابق با آمار رسمی فقط از شتاب رشد قیمت‌ها در این بازار کاسته شد. روندی که پس از ثبت ماه‌ها تورم ماهانه بین ۸‌تا‌۱۰ درصد، یک تغییر معنادار برای بازار مسکن محسوب می‌شود.

یاری در عین حال تاکید دارد: در مقطع کنونی بازار مسکن بیش از آنکه از شرایط درونی و روند عرضه و تقاضا تاثیر پذیرد، مطابق با شرایط سایر فاکتورهای بیرونی و ریسک‌های غیراقتصادی حرکت خواهد کرد.

وی در پاسخ به این سوال که آیا در چندماه آتی می‌توان انتظار کاهش قیمت‌ اسمی در بازار مسکن را داشت، عنوان کرد: اگرچه تا چند ماه پیش، این انتظار قابل پیش‌بینی بود اما به‌نظر می‌رسد طی روزهای اخیر این شرایط تا حدودی تغییر کرده است، چراکه از یکسو عرضه در بازار مسکن همچنان در سطح حداقلی قرار دارد و از سوی دیگر نشانه‌های بیرونی مبنی بر تغییر شرایط ریسک‌های غیراقتصادی با توجه به مصوبه جدید برجامی وجود دارد که دست‌کم تا دو ماه آینده، یعنی زمان پایانی برای اجرای این مصوبه، پیش‌بینی دقیق حداقل در مسیر کاهش قیمت‌ها در بازار مسکن را سخت می‌کند.

به گفته وی تا دو ماه آینده احتمال بروز کاهش قیمت اسمی در بازار مسکن بالا نیست تا زمانی که تکلیف برجام مشخص شود. در این صورت اگر مشخص شود آمریکا بدون پیش‌شرط به برجام بازخواهد گشت احتمال بالای ریزش قیمت‌های اسمی در بازار مسکن وجود دارد و می‌توان این انتظار را داشت که شاهد گشایش در بخش‌های مختلف اقتصاد کشور باشیم.

وی در پاسخ به سوال دیگری مبنی بر اینکه باتوجه به تغییر شرایط سایر بازارها، ممکن است بخش مسکن به پناهگاه تبدیل شود یا خیر، تصریح کرد: برای پاسخ به این سوال باید تفاوت بازار مسکن با سایر بازارها را درنظر گرفت. وقتی یک فرد دارایی خود را به بازار سرمایه وارد می‌کند نقدشوندگی بهتری در شرایط خاص دارد به‌عنوان مثال در صورت فراهم شدن شرایط بازگشت به برجام، خیلی سریع امکان فروش و نقدشوندگی مجدد برای فرد وجود دارد و از بازار خارج شود. اما بازار مسکن چنین ویژگی را ندارد. فرد برای ورود به بازار مسکن باید به یک اطمینانی برسد که به‌عنوان مثال این بازار در چهار سال آینده با توجه به شرایط کلی کشور چه روندی را طی خواهد کرد.

وی با بیان اینکه به‌نظر می‌رسد فعلا چنین چشم‌اندازی برای بازار مسکن وجود ندارد، گفت: به‌نظر می‌رسد در شرایط کنونی بازارهای دیگر امکان خروج راحت‌تری را برای متقاضیان خود فراهم می‌کنند. در مقابل بازار مسکن برای ورود سرمایه‌گذاران دارای ریسک‌هایی است مگر آنکه شرایط بهبود انتظارات این چند هفته اخیر با عوامل جدید دوباره به سمت بدبینی و انتظارات تورمی تغییر جهت دهد.