دودستگی نرخ در بازار اجاره

به‌گزارش دنیای‌اقتصاد، تازه‌ترین آمار منتشر شده از وضعیت قیمت در قراردادهای اجاری در کشور نشان می‌دهد موجران در ماه‌های اخیر به دو دسته عمده قابل تقسیم هستند: دسته اول موجرانی هستند که بنا بر دو دلیل عمده انعطاف و نرمش بیشتری در برابر مستاجران نشان می‌دهند و در مقابل دسته دوم با تکیه بر استدلال‌های دیگری، توقع بیشتری نسبت به افزایش اجاره‌بها دارند. براساس اطلاعات گزارش شاخص قیمت اجاره‌بهای واحدهای مسکونی خانوارهای شهری در تابستان ١٣٩٩ که توسط مرکز آمار ایران منتشر شده است، نرخ تمدید قراردادهای اجاری در کشور طی سه ماه تابستان امسال با رشد میانگین ۴۱ درصدی همراه بوده و این در حالی است که تغییرات میانگین رشد اجاره‌بها در اجاره‌نامه‌های جدید که با مستاجران جدید برای سال اول سکونت در یک ملک در کل کشور منعقد شده، به مراتب کمتر و معادل ۲۹ درصد بوده است.

این آمار کشوری سیگنالی از دو دستگی موجران در بازار اجاره ماه‌های اخیر ارائه می‌کند و نشان می‌دهد یک گروه از موجران در حال حاضر با نرمش بیشتری با مستاجران مواجه می‌شوند و گروه دوم موجران توقع و اصرار بیشتری برای رشد اجاره‌بها دارند. شناسایی این دو دسته موجر در بازار می‌تواند برای مستاجران به ویژه در شرایط اقتصادی خاص فعلی اهمیت زیادی داشته باشد و بتواند آنها را برای انتخاب بهینه در میان گزینه‌های پیش روی خود در بازار املاک اجاری راهنمایی کند.

آن‌طور که آمار نشان می‌دهد نرمش موجرانی که نسبت به عقد قرارداد جدید با مستاجران تازه که قصد دارند برای اولین سال، در یک ملک سکونت داشته باشند، نسبت به موجرانی که قصد تمدید قرارداد با مستاجر سال گذشته خود را دارند، به مراتب بیشتر است؛ کمااینکه میانگین رشد اجاره‌بها در قراردادهای تمدیدی کشور طی تابستان امسال حدود ۱۲ واحد درصد بیشتر از رشد اجاره‌های ثبت‌شده در قراردادهای جدید منعقدشده میان موجران و مستاجران است.

منشأ انعطاف و نرمش موجران گروه اول در دو موضوع نهفته است. موضوع اول این است که به دنبال شیوع کرونا و سنگین‌تر شدن رکود کسب‌وکارها در کشور طی ماه‌های اخیر، بازار اجاره نیز از این وضعیت بی‌تاثیر نبوده و سختی اجاره دادن املاک نسبت به سال‌های گذشته به مراتب بیشتر شده است. در واقع یافتن مستاجری که حاضر باشد به نرخ‌های بالای رشد اجاره‌بها تن دهد، با توجه به سطح درآمدها و نرخ تورم عمومی، به مراتب سخت‌تر از سال‌های گذشته شده است. این موضوع تنها مربوط به تهران نیست و در تمام استان‌ها این واقعیت که ارتباط مستقیمی با میزان استطاعت مستاجران دارد، محسوس است. در نتیجه موجرانی که به هر دلیل قصد انعقاد قرارداد اجاره جدید را دارند، ناگزیر به مدارای بیشتر با مستاجران متقاضی ملک خود هستند؛ چراکه در غیر این صورت ممکن است زمان انتظار زیادی سپری شود تا ملک به بهای بالاتر به اجاره برود.

تحقیقات میدانی نشان می‌دهد علت دوم نرمش موجران را باید در الزاماتی که ستاد ملی مقابله با کرونا به منظور تنظیم بازار اجاره‌بها وضع کرد، جست‌وجو کرد. تیر ماه امسال ستاد مقابله با کرونا طی مصوبه‌ای مستاجران را ملزم کرد میزان افزایش اجاره‌بها در کشور را به‌طور میانگین تا سقف ۲۰ درصد نسبت به بهای سال گذشته اعمال کنند و جز در مواردی که قصد فروش ملک را دارند، مستاجر را وادار به تخلیه نکنند. به این ترتیب موجرانی که قصد انعقاد قرارداد با مستاجران جدید را داشته‌اند به مراتب بیش از سایر موجران که تمدیدهای غیررسمی با پشت‌نویسی انجام می‌دهند، ملاحظه رعایت سقف مجاز رشد اجاره‌بها را داشته‌اند و همین موضوع در نرخ میانگین رشد اجاره‌بها طی فصل تابستان منعکس شده است؛ به‌طوری‌که میزان این رشد نسبت به فصل مشابه سال گذشته قدری بیشتر از میانگین رشد مجاز اجاره‌بها از نظر دولت و معادل ۲۹ درصد بوده است.

از طرفی موجران قراردادهای تمدیدی نیز به دو علت انعطاف کمتری در اعلام قیمت‌های پیشنهادی رهن و اجاره نشان داده‌اند. علت نخست و مهم‌تر، توقع آنها برای تنظیم اجاره‌بهای جدید با میزان رشد قیمت فروش آپارتمان اجاری است. به بیان روشن‌تر، بسیاری از موجران انتظار دارند میزان اجاره‌بها سال به سال معادل میزان رشد قیمت آپارتمانشان یا نزدیک به همان نرخ افزایش پیدا کند. این در حالی است که در واقعیت همواره فاصله معناداری میان این دو نرخ وجود دارد و انتظار رشد مشابه قیمت و اجاره مسکن عموما محقق نمی‌شود.

آخرین آمار رسمی از وضعیت نسبت قیمت به اجاره مسکن (P/ R) که از آن به‌عنوان حباب‌سنج بازار مسکن نیز یاد می‌شود، نشان داد در بهار امسال این نسبت از محدوده مورد انتظار بسیار فراتر رفته و به مقدار ۳۶ واحد رسیده است. این در حالی است که مقدار متعارف نسبت قیمت به اجاره مسکن در طول دهه‌های گذشته در تهران همواره رقمی بین ۱۵ تا حداکثر ۲۵ یا ۲۶ واحد بوده است. به این ترتیب در ماه‌های اخیر این نسبت در کشور به مقدار دور از انتظار افزایش یافته است؛ به این معنا که قیمت مسکن به‌رغم رکود معاملاتی رشد قابل توجهی داشته اما میزان رشد اجاره‌بها به مراتب کمتر بوده است.

این موضوع اثر خود را به شکل انتظار رشد قابل توجه اجاره‌بها در میان یک گروه از موجران نشان داده و سبب شده است برخی انتظار داشته باشند با توجه به افزایش ارزش ریالی آپارتمان خود، اجاره‌بهای به مراتب سنگین‌تری نیز دریافت کنند.

علت دیگری که می‌توان به رفتار و انتظارات قیمتی موجران گروه دوم (تمدیدی‌ها) نسبت داد، مرتبط با مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا است. موجرانی که تمدید قرارداد با مستاجر قبلی خود که سابقه حداقل یک سال سکونت در ملک آنها را دارد، در پیش می‌گیرند، عموما بدون مراجعه به بنگاه‌های ملکی و به‌طور غیررسمی از طریق پشت‌نویسی اجاره‌نامه به شکل توافقی با مستاجر، این موضوع را ثبت می‌کنند. در نتیجه آنها به نوعی خود را از مصوبه تعیین سقف رشد اجاره‌بها در امان دیده‌اند و نرخ‌های به مراتب بالاتری برای رشد اجاره‌بها در قراردادهای تمدیدی پیشنهاد کرده‌اند. در این بین مستاجرانی که به هر دلیل امکان یا قصد جابه‌جایی ندارند نیز به نرخ‌های بالاتر تن داده‌اند و در نتیجه میزان رشد اجاره‌بها در قراردادهای تمدیدی طی سه ماه تابستان ۴۱ درصد محاسبه شده است.

از طرفی تحقیقات میدانی از واسطه‌های ملکی نشان می‌دهد مستاجران در برابر نرخ‌های بالای پیشنهادی برای تمدید به دو گروه تقسیم می‌شوند. گروه اول کسانی هستند که به این نرخ‌ها تن نمی‌دهند و تصمیم به جابه‌جایی می‌گیرند که با توجه به حضور موجران منعطف، می‌توانند خارج از قرارداد قبلی، اجاره‌نامه ملک جدیدی را با نرخ به مراتب مناسب‌تری با یک موجر جدید منعقد کنند. در عین حال یک گروه نیز ناگزیر با این پیش‌فرض که احتمالا اجاره‌بها در قراردادهای جدید به مراتب بیشتر است، با موجر قبلی کنار می‌آیند.

در این بین دسته اول مستاجران، یعنی کسانی که به جای تمدید، جابه‌جایی را انتخاب می‌کنند، سبب می‌شوند ملک موجران غیرمنعطف و متوقع برای مدتی که در ماه‌های اخیر حداقل یک ماه بوده، خالی باقی بماند. این خالی ماندن ملک سبب می‌شود در نهایت موجر به این واقعیت پی ببرد که قیمت پیشنهادی وی برای اجاره‌نامه سال جدید با واقعیت‌های بازار منطبق نیست؛ هرچند در نسبتی از قیمت افزایش یافته فروش آن ملک تعیین شده باشد. در نتیجه ناگزیر به تعدیل قیمت می‌شوند و عملا به دسته اول موجران یعنی همان گروهی که انعطاف قیمتی بیشتری نشان می‌دهند، می‌پیوندند.

نرخ تورم عمومی در کشور طی فصل تابستان اخیر ۵/ ۳۰ درصد بوده است. به‌طور کلی انتظار می‌رود میزان نرخ رشد اجاره‌بها همواره رقمی بین نرخ تورم عمومی و میزان تورم مسکن باشد. بنابراین با توجه به اینکه بر اساس آخرین گزارش رسمی موجود، تورم بهار قیمت مسکن در کشور ۶۳ درصد بوده، انتظار این بود که میانگین رشد اجاره‌بها در کل کشور بین ۳۰ تا ۶۳ درصد باشد. این در حالی است که درمورد قراردادهای جدید موجران با مستاجران، این نرخ حتی از تورم عمومی نیز کمتر و معادل ۲۹ درصد بوده است. البته انتظارات تورمی موجران در قراردادهای تمدیدی صرفا مربوط به تغییرات قیمت مسکن در بهار و تابستان امسال نیست؛ چراکه در یک سال ۹۸ نیز میانگین قیمت مسکن در کشور ۶۸ درصد افزایش یافت و سال گذشته نیز یک سال تورمی در بازار راکد مسکن به شمار می‌آمد. با این همه موضوع «استطاعت» در میزان تغییرات اجاره‌بها به مراتب بیشتر از تغییرات «قیمت مسکن» اهمیت دارد و اثرگذار است؛ موضوعی که برخی موجران از آن غفلت می‌کنند.

با استناد به این آمار مستاجران باید بدانند که دو انتخاب متفاوت در پیش رو دارند که یکی تمدید و پذیرش نرخ پیشنهادی موجر و دیگری جابه‌جایی و انعقاد قرارداد جدید است که احتمالا به مراتب با بهای مناسب‌تری صورت می‌گیرد. این آمار نشان می‌دهد انتخاب تمدید برای مستاجران بر خلاف تصور سنتی، در طول ماه‌های اخیر به «انتخاب بد» تبدیل شده و توصیه می‌شود آنها در برابر ارقام خارج از محدوده قابل پذیرش برای رشد اجاره‌بها، گزینه «جابه‌جایی» را به‌عنوان «انتخاب خوب» برگزینند. این رفتار آنها می‌توانند زمینه‌ساز همراه شدن موجران بیشتری با قیمت‌های متعادل در بازار اجاره شود و آنها نیز به این واقعیت پی ببرند که مستاجران ناگزیر به تن دادن به ارقام سنگین پیشنهادی خارج از محدوده استطاعت خود نیستند. در نتیجه برای پرهیز از خالی ماندن ملک، بهای پیشنهادی خود برای رهن و اجاره را با واقعیت‌های بازار اجاره تنظیم کنند.

موضوع قابل توجه دیگر در بازار اجاره نیز افت شدید معاملات در این بازار طی یک سال اخیر است. در سال ۹۶ که بازار مسکن در وضعیت آرام به سر می‌برد، به‌طور میانگین در هر فصل ۱۰۰ هزار فقره قرارداد اجاره جدید در کشور منعقد و ثبت می‌شد. این در حالی است که در بهار امسال میزان قراردادهای مذکور به نصف یعنی حدود ۵۰ هزار فقره کاهش یافته است. کاهش قابل توجه تقاضای انعقاد قرارداد اجاره جدید نشان از تمایل بیشتر مستاجران به تمدید دارد که می‌تواند منعکس‌کننده بی‌اطلاعی آنها از انتخاب‌های بد و خوبی باشد که می‌توانند انجام دهند. در واقع همین که تقاضای تمدید اجاره در بازار مسکن طی ماه‌های اخیر افزایشی بوده، توانسته بر افزایش نرخ‌های پیشنهادی این قراردادها اثر بگذارد. به این ترتیب توصیه به مستاجران به استناد آمارهای مذکور این است که بین انتخاب‌های ممکن، گزینه بهینه را انتخاب کنند.

گزارش مرکز آمار از تغییرات اجاره‌بها در کشور طی تابستان امسال نشان می‌دهد ۱۰ استان از مجموع ۳۱ استان کشور در این بازه زمان وضعیت «سبز» داشته‌اند؛ به این معنا که میزان نرخ رشد اجاره‌بها در آنها طی فصل گذشته، برابر میانگین سقف مجاز اعلامی ستاد مقابله با کرونا (۲۰ درصد) یا کمتر از آن بوده است. این ۱۰ استان شامل آذربایجان غربی، خراسان‌جنوبی، خراسان رضوی، خوزستان، زنجان، سیستان و بلوچستان، فارس، قزوین، کرمان و مازندران است.

همچنین ۶ استان به لحاظ تورم اجاره‌بها در فصل تابستان وضعیت قرمز داشته‌اند؛ به این معنا که میزان تغییرات اجاره‌بها در آنها نزدیک به۳۰ درصد یا بیشتر بوده است. در راس این استان‌ها چهارمحال و بختیاری و تهران قرار دارند که تورم اجاره نسبت به فصل مشابه سال ۹۸ در این استان‌ها به ترتیب معادل ۸/ ۳۶ و ۷/ ۳۶ درصد بوده است. استان‌های سمنان، قم، کرمانشاه و همدان نیز وضعیتی مشابه دو استان مذکور دارند.

۱۵ استان باقیمانده نیز وضعیت خوبی به لحاظ رشد اجاره‌بها ندارند؛ اما اوضاع آنها به اندازه ۶ استان مذکور حاد و بحرانی تلقی نمی‌شود. میزان رشد اجاره‌بهای این استان‌ها رقمی بین ۲۰ تا ۳۰ درصد نسبت به فصل مشابه سال قبل بوده است.