عدالت توزیعی در مسکن وجود ندارد

در مجموع بررسی عملکرد شاخص‌های کلیدی بخش مسکن در برنامه ششم توسعه نشان می‌دهد که براساس سرشماری سال ۱۳۹۵ تعداد خانوارها در کشور حدود ۲۴ میلیون و تعداد واحدهای در حال استفاده معادل ۲۲.۸ میلیون است، به عبارت دیگر، نیاز مسکن ناشی از تراکم بیش از یک خانوار در واحد مسکونی حدود ۱.۲ میلیون واحد است، از طرفی حدود ۲.۶ میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد که به دلیل منطبق نبودن با تقاضای واقعی در بازار بلااستفاده مانده است.

هرچند نرخ کشوری ۳/ ۱۱ درصدی خانه‌های خالی مربوط به سرشماری سال ۹۵ است، اما در همان زمان، نرخ خانه‌های بدون استفاده در برخی استان‌های دارای کلان‌شهر، بیش از ۱۵ درصد گزارش شد. با این حال اکنون غفلت از «نرخ طبیعی» خانه‌های خالی باعث شده یک گروه از جامعه ناظر بر بازار، حجم واقعی خانه‌های بلااستفاده را طبیعی توصیف کنند و گروهی دیگر آن را غیرعادی و نشانه‌ای از انجماد سرمایه‌ و سوداگری در بازار ملک بدانند. در این میان، نتایج تحقیق جامع درباره بازار خانه‌های منجمد نشان می‌دهد «نرخ طبیعی» خانه‌های خالی در کشور با لحاظ اطلاعات و آمارهای سال ۹۵، رقمی معادل ۴ درصد برآورد می‌شود؛ به این معنا که «نرخ واقعی» ۳/ ۱۱ درصدی در آن مقطع بیانگر شرایط نامناسب بوده است. با بررسی نوع واکنش مالکان خانه‌های خالی به تغییر فاز بازار معاملات مسکن مشخص می‌شود نرخ واقعی در زمان رکود افزایش پیدا می‌کند؛ بنابراین لازم است این نرخ قبل از اقدام مالیاتی بازشماری شود.

عقبایی در پاسخ به این پرسش که در تولید مسکن تا چه میزان از بخش تقاضای آن عقب‌تر هستیم، اظهار کرد:‌ » عرضه و تقاضا اصلی‌ترین شاخص تعیین قیمت مسکن است و با وجود آنکه برخی مطرح می‌کنند که مشکلات بخش مسکن عرضه و تقاضا نیست و میزان تقاضای مسکن با تولید برابر است و استناد آنها به وجود ۲۵ میلیون خانوار در کشور در مقایسه با ۲۵ میلیون واحد مسکونی در کشوراست اما باید گفت عدالت در توزیع مسکن در کشور وجود ندارد و در حالی که برخی از خانوارها دارای دو یا چند واحد مسکونی هستند برخی از این خانوارها از داشتن یک واحد نیز محروم هستند.»

وی ادامه داد: « عدالت توزیعی در مسکن مهمترین بحثی است که برای برنامه‌ریزی تولید مسکن باید به آن توجه داشت درحالی که برخی از خانواده‌ها در تهران،‌شمال، مشهد یا حتی جنوب کشور دارای منزل مسکونی یا ویلا هستند برخی با زحمت فراوان در تمام طول عمر نمی‌توانند یک واحد مسکونی داشته باشند.»

نائب رئیس اتحادیه مشاوران املاک خاطرنشان کرد:‌ » مقایسه تعداد خانوار با تعداد واحد مسکونی در کشور مقایسه کارشناسی‌شده‌ای نیست و واقعیت این است که به دلیل نبود عدالت توزیعی امکان خانه‌دار شدن برخی از خانوارها عملا غیرممکن شده است.»

وی اضافه کرد:‌ » سالانه ۶۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته می‌شود اما حدود ۳ میلیون واحد مسکونی در کشور کمبود وجود دارد.»

عقبایی در پاسخ به این پرسش که با وجود رکود معاملات مسکن تعداد مشاوران املاک در سطح شهرها درحال افزایش است و این افزایش ناشی از چیست، اظهار کرد:‌ » حدود ۱۰ سال است که تعداد مشاوران املاک در سطح تهران و شهرهای بزرگ یکسان است و افزایشی نداشته است به طور متوسط در ماه ۲۵ ابطال پروانه و ۲۵ تا ۳۰ پروانه جدید صادر می‌شود و همواره طی ده سال گذشته تعداد مشاوران املاک شهر تهران به طور مثال بین ۱۱ تا ۱۲ هزار پروانه بوده است.»

نائب رئیس اتحادیه مشاوران املاک خاطرنشان کرد:‌ » در مجموع باید در حوزه مشاوران املاک حدود صنفی و سقف وجود داشته باشد و با توجه به جمعیت هر منطقه تعداد مشخصی از واحدهای صنفی در مشاوران املاک فعال باشند اما دولت حدود صنفی را دربسیاری از برداشته است که یکی از دلایل آن بیکاری است.»

وی با تاکید براینکه نگاه دولت به بخش مسکن باید نگاه‌ کارشناسانه‌تری باشد، تصریح کرد:‌ » بحث آمایش سرزمین و نیازسنجی‌ها در مسکن باید مورد توجه قرار گیرد و تحت یک فرمول عمومی نباید درباره ساخت مسکن در کل کشور تصمیم‌گیری کرد.»

بررسی‌های قبلی نشان می‌دهد در سال ۹۵ در ۸ استانی که ۸ کلان‌شهر کشور در آن قرار دارند نرخ واقعی خانه‌های خالی بیش از ۱۰ درصد بوده است. بحرانی‌ترین استان به لحاظ نرخ واقعی خانه‌های خالی استان هرمزگان با ۲/ ۱۷ درصد،سپس استان البرز با ۲/ ۱۶ درصد و بعد از آن اصفهان با ۶/ ۱۴ درصد بوده است. در این بررسی‌ها نرخ واقعی خانه‌های خالی در استان تهران ۶/ ۱۱ درصد گزارش شده است و تهران در رتبه سیزدهم در فهرست وضعیت استان‌ها به لحاظ بحران خانه‌های خالی قرار گرفته است. روند تغییر تعداد خانه‌های خالی از سکنه در فاصله سال‌های ۹۰ تا ۹۵ در تهران نیز نشان می‌دهد در سال ۹۰ (قبل از جهش قیمت)در تهران ۳۲۷ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه وجود داشته است. این میزان در آبان ۹۲(که هنوز جهش قیمت تمام نشده و معاملات هنوز وارد فاز رکود نشده است) ۱۳۲ هزار واحد مسکونی و در تیر ۹۳ (بعد از اوج جهش قیمت و رویت خفیف علائم رکود مسکن) ۱۹۵ هزار واحد بوده است.