شکست بازار و مالیات بر خانه‌های خالی

بازار مسکن تملیکی و استیجاری در اقتصاد ایران یکی از بازارهای نسبتا آزاد و رقابتی است به طوری که دخالت‌های اندکی در این بازار خصوصا بازار مسکن استیجاری، توسط دولت صورت می‌گیرد اما وجود برخی ویژگی‌ها در کالای مسکن یا خدمات مسکونی موجب بروز برخی اصطکاک‌های ذاتی در این بازار شده است. از جمله این ویژگی‌ها که باعث کند شدن سرعت تعدیل در این بازار است می‌توان به ناهمگنی کالای مسکن، چسبندگی فضایی، وجود وقفه‌های زمانی طولانی‌مدت بین رفتار عرضه و تقاضا اشاره کرد. وجود وقفه زمانی طولانی در واکنش عرضه مسکن جدید به کمیابی مسکن توسط سرمایه‌گذاران خود باعث پدید آمدن چرخه‌های رونق و رکود ذاتی در بازار مسکن فارغ از محل جغرافیایی آن شده است.

عامل دیگری که بر اصطکاک‌های بازار مسکن در اقتصاد ایران افزوده است تورم در این بازار است. رشد شتابان قیمت‌ها در این بازار که ناشی از بیماری هلندی در اقتصاد ایران است موجب شده بازدهی از محل افزایش قیمت دارایی مسکن همیشه بالا باشد و این خود نه تنها موجب عملکرد نامناسب بازار و شکست بازار در این حوزه می‌شود بلکه بسیاری از سیاست‌گذاری‌ها در این حوزه را عقیم می‌کند.

یکی از پیامدهای عملکرد نامناسب بازار در بخش مسکن پارادوکس ۲.۵ میلیون خانه خالی و کمبود واحدهای مسکونی کوچک متراژ است. مسکن کالایی است که در شرایط تورمی جنبه دارایی آن بر جنبه مصرفی آن غلبه می‌کند. در شرایط عادی مالکان مسکن از محل اجاره مسکن بازدهی کسب می‌کنند و انگیزه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن درآمد ناشی از بهره مالکانه این نوع دارایی است. اما در شرایطی که تورم باعث شده بازدهی نگهداشت دارایی مسکن بر درآمد اجاری آن غلبه کند و صرف نظر از اینکه بهره مالکانه آن چقدر باشد، نگهداری دارایی مسکن بالاترین بازدهی نسبت به هر نوع دارایی دیگر را داشته باشد، توجه به ترجیحات مصرف‌کننده خدمات مسکونی توسط سازندگان و تولیدکنندگان مسکن کمترین اهمیت را پیدا می‌کند. بنابراین یکی از دلایل پدید آمدن پارادوکس خانه‌های خالی به بیماری هلندی و بالا بودن بازدهی دارایی مسکن از محل افزایش قیمت باز می‌گردد. بنابراین دلیل ایجاد خانه‌های خالی عدم تولید خانه‌های کوچک مقیاس با اجاره پایین متناسب با ترجیحات مصرف کننده است و این عدم تناسب با اجرای سیاست‌های مالیاتی مانند مالیات برخانه‌های خالی رفع نخواهد شد؛ چرا که اگر تقاضا برای خانه‌ای وجود نداشته باشد با هر نرخ مالیاتی بر خانه‌های خالی باز نرخ اشغال مسکن تغییر محسوسی نمی‌کند هرچند ممکن است برای دولت درآمدزایی داشته باشد. بر این اساس راهکار افزایش عرضه مسکن اجاری در بازار مسکن ثبات قیمت در این بازار در کنار اجرای برنامه‌های مالیاتی مانند مالیات بر خانه‌های خالی است.

علاوه بر این برای موفقیت اجرای مالیات بر خانه‌های خالی و رفع شکست بازار در بازار مسکن استیجاری لازم است مواردی در نظر گرفته شود که در حال حاضر در ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم پیش‌بینی نشده است. اول اینکه قراردادهای اجاره نباید همزمان با اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی سخت گیرانه‌تر شود چرا که مالکان باید از بین اجاره و نگهداشتن خانه به صورت خالی یکی را انتخاب کنند. افزایش هزینه هر دو انتخاب مالک، می‌تواند موفقیت اجرای طرح مالیات بر خانه‌های خالی را کاهش دهد. معمولا مقررات‌گذاری در قراردادهای اجاره باید وجود داشته باشد اما تعیین سقف رشد اجاره کمتر از نرخ تورم (چیزی که در مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا برای حمایت از مستأجران شاهد آن بودیم) می‌تواند انگیزه برای انتخاب گزینه اجاره را کاهش دهد.

دوم اینکه اجاره ندادن واحدهای مسکونی باید در حدی برای مالکان هزینه دربر داشته باشد که انگیزه‌ای برای خالی نگهداشتن آن وجود نداشته باشد. مالکان هزینه خالص نگهداری خانه خالی (مالیات بر خانه‌های خالی منهای بازدهی از محل افزایش قیمت دارایی مسکن) را با هزینه خالص اجاره مقایسه می‌کنند. هزینه خالص اجاره مسکن شامل استهلاک منزل مسکونی، مالیات بر اجاره و عوارض متعلقه و سایر هزینه‌ها از جمله کشف اطلاعات واحد مسکونی در صورت ثبت در سامانه منهای درآمد اجاری است. اگر درآمد اجاری پایین و هزینه‌های مالیات، عوارض و استهلاک بالا باشد، ممکن است با وجود مالیات برخانه‌های خالی باز مالک انگیزه‌ای برای عرضه ملک به بازار اجاره نداشته باشد. بنابراین باید از یک طرف نرخ‌های مالیات بر خانه‌های خالی به اندازه کافی بالا باشد و ثانیا استهلاک مسکن به عنوان هزینه‌های قابل قبول مالیاتی از مالیات بر اجاره کسر شود.

یکی از اصلی‌ترین موانع بر سر اجرای مالیات بر خانه‌های خالی شناسایی این خانه‌هاست. از آنجا که خانه‌های خالی هیچ قرارداد و سند ثبت شده‌ای ندارند، شناسایی آن‌ها مشکل است؛ به همین خاطر پیشنهاد این است که به صورت معکوس عمل شود، یعنی خانه‌های اشغال شده شناسایی شوند و سپس از آن، به اطلاعات خانه‌های خالی رسیده شود. بر این اساس طی یک فراخوان عمومی باید اجازه ثبت خانه‌های اشغال شده داده شود و در صورت عدم ثبت منزل مسکونی در سامانه، آن خانه مشمول مالیات بر خانه‌های خالی قرار گیرد. البته ممکن است برخی واحدهای مسکونی خالی باشند، اما توسط مالک در سامانه به عنوان خانه اشغال شده ثبت شوند که با توجه به ثبت این خانه‌ها در سامانه امکان نظارت، شناسایی و کشف آن‌ها وجود دارد.

*عضو هیات علمی دانشگاه

منبع :‌ پژوهشکده پولی و بانکی