تأثیر کرونا بر بازار مسکن

شیوع یک ویروس ناشناخته و در نوع خود کم‌نظیر در گوشه‌ای از دنیا به سرعت تمامی وجوه اجتماعی، اقتصادی، فرهنگی، ورزشی و حتی سیاسی کل دنیا را به چالش کشید و به مرور تبدیل به یک بحران بزرگ و کم‌سابقه شد که ابعاد آن حتی به درستی قابل تخمین نیست. کشور ما که برای مدت‌ها با چالش‌های بزرگی دست و پنجه نرم می‌کرد به یکباره زودتر از بسیاری از کشورهای دیگر چنان درگیر این ویروس و بیماری فراگیر شد که تمامی ابرچالش‌های قبلی تحت شعاع قرار گرفت.

از اوایل اسفندماه که ورود ویروس کرونا به کشور به طور رسمی اعلام شد، بسیاری از کسب‌وکارها با مشکلات جدی مواجه شدند و فضای نااطمینانی در اقتصاد کشور بیش از پیش شد. شوک اقتصادی این بیماری فقط از سمت عرضه و یا فقط از سمت تقاضا نبود و هر دو سمت را به شدت درگیر کرد. در سمت عرضه، فعالیت نیروی کار محدود شده و حمل و نقل مواد اولیه، کالاهای واسطه و حتی تولیدات نهایی به سختی انجام می‌شود. در سمت تقاضا نیز فعلاً اولویت اول مردم سلامت است و از این رو استفاده از بسیاری از کالاها و خدمات در چنین شرایطی معنا ندارد.

به طور کلی می‌توان گفت که سبد مصرفی خانوار دچار تغییر ساختاری بزرگی شده که معلوم نیست حتی پس از اتمام بحران به حالت قبل بازگردد. با کاهش تولید و افزایش سطح بیکاری، گردش مالی و اعتباری نیز دچار مشکل می‌شود و سرمایه‌گذاری افت می‌کند که در نتیجه شوک سمت عرضه را شدت می‌بخشد. با تغییراتی به این وسعت و شدت، حتی با فرض بازگشت به شرایط عادی هم نتوان شرایط بازارها در چند ماه آینده را با همان اصول و فروض قبلی بررسی کرد، چه برسد به آنکه حتی نمی‌دانیم اوج فراگیری و گسترش ویروس چه زمانی خواهد بود.

اما می‌توان گفت که هر چه بازه زمانی این شرایط طولانی‌تر شود، بیکاری بیشتر، تولید کمتر، خسارات اقتصادی هنگفت‌تر، و تغییر ساختاری بازارها و حتی تغییر الگوی رفتاری افراد و خانوارها عمیق‌تر خواهد بود.

تأثیر کرونا بر بازار مسکن

تأثیر کرونا بر بازارها و بخش‌های مختلف اقتصادی متفاوت است. هر چه کالا یا خدمات در این بازارها نیاز بیشتری به حمل و نقل مواد و وسایل و به خصوص واردات نهاده‌های تولید از کشورهای خارجی داشته باشد، هر چه تولید به حضور نیروی کار در محل کار بیشتر وابسته باشد و امکان دورکاری کمتر باشد، و هر چه نیاز مالی برای تولید به منابع خارج از بنگاه بیشتر باشد، آسیب‌پذیری آن در این شریط بیشتر خواهد بود.

با این اوصاف بازار مسکن از جمله بخش‌هایی است که تأثیرپذیری زیادی از بحران فعلی می‌گیرد. ماهیت عرضه در بازار مسکن به گونه‌ای است که نه تنها نیاز به جابه‌جایی گسترده و پرتعداد نهاده‌های تولید دارد، بلکه دورکاری در آن مفهومی ندارد و قطعاً نقش منابع مالی بیرونی نیز در آن پررنگ است. سمت تقاضای بازار مسکن نیز تا حدود بسیار زیادی مستلزم حضور فیزیکی متقاضی برای انتخاب و انجام فرآیندهای زمان‌بر و پرتعداد خرید است که امکان‌پذیری آن را در چنین شرایطی زیر سؤال می‌برد. بنابراین تغییر و تحولات در بازار مسکن می‌تواند حتی چشمگیرتر از سایر بخش‌ها باشد.

چنانکه در نمودار زیر مشاهده می‌شود، قیمت یک متر مربع واحد مسکونی معامله‌شده در تهران در اسفندماه سال گذشته به طور متوسط در حدود ۱۶ میلیون تومان بود. قیمت مسکن در اسفند ۱۳۹۸ نزدیک به ۹ درصد از بهمن‌ماه و حدود ۴۲ درصد از اسفند ۱۳۹۷ بالاتر بود. البته قیمت مسکن در تهران نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه ۱۱۲ درصد را هم در اردیبهشت‌ ۱۳۹۸ تجربه کرد، اما برای چند ماهی این رشد کم‌رمق شد.

افت نرخ رشد قیمت مسکن طی ماه‌های میانی سال ۹۸ بازتابی از کاهش استقبال متقاضیان خرید از این بازار بود که خود را در افت شدید تعداد معاملات نشان ‌داد. با این حال حجم بالای نقدینگی و نوسانات بازار ارز باعث شد تا بازار مسکن در انتهای سال گذشته با تقاضای نسبتاً بالا مواجه شود. تعداد معاملات که در شهریور ۱۳۹۸ تا زیر ۳ هزار نیز افت کرده بود در بهمن به بیش از ۱۳ هزار رسید. از اوایل اسفندماه خبر ورود ویروس کرونا به کشور به طور رسمی اعلام و به مرور بحث فاصله‌گذاری اجتماعی مطرح شد که در نتیجه جست‌وجو برای خرید مسکن را مشکل کرد.

با این حال بسیاری از توافق‌ها که در یکی دو ماه گذشته به نتیجه رسیده بود در اسفند به ثبت رسید و در نهایت در این ماه نیز حدود ۱۰ هزار معامله انجام گرفت. اگرچه هر سال به علت تعطیلات نوروز معاملات در فروردین افت قابل توجهی دارد،‌ در فروردین امسال شرایط بحرانی ویروس هم مزید بر علت شد تا تنها ۱۲۰۰ معامله واحد مسکونی در تهران به ثبت برسد که در نوع خود بی‌سابقه بود.

در سمت عرضه و ساخت‌وساز واحدهای جدید هم شرایط بهتر از این نبود. در فرایند ساخت ساختمان حضور فیزیکی نیروی کار اجتناب‌ناپذیر است و فاصله‌گذاری اجتماعی یا فیزیکی در هنگام کار عملاً امکان‌پذیر نیست.

همچنین، به دلیل کار با مصالح و ابزارآلات متعدد و فضای کاری غیرایمن، رعایت اصول بهداشتی نیروی کار ساختمانی معنای چندانی ندارد و در نتیجه کارگران ساختمانی در صورت فعالیت ریسک بزرگی را از لحاظ ابتلا به ویروس خواهند داشت. علاوه بر این، از آنجا که ساخت مسکن نیازمند تعداد پرشماری از نهاده‌های تولید مثل مصالح و تجهیزات ساختمانی است، تأمین آنها نیز با چالش بسیار جدی مواجه است.

بسیاری از این نهادها خود با توقف یا کاهش تولید همراه شده‌اند و حتی اگر تولید هم شوند حمل و نقل آنها با مشکل و قطعاً هزینه بالاتری همراه است. این شرایط به مراتب برای کالاهای وارداتی و تجهیزاتی که تا قبل از این از خارج وارد می‌شده سخت‌تر نیز خواهد بود. بنابراین عرضه واحدهای نوساز و ساخت‌وساز مسکن نیز با شوک قابل توجهی مواجه شده است که تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره و شروع پروژه‌های جدید را با ابهام مواجه می‌کند.

آینده بازار

اگرچه از ابتدای اردیبهشت‌ماه محدودیت‌های رسمی برای کسب‌وکارها سبک‌تر شده، اما همچنان سایه سنگین کرونا بر اقتصاد وجود دارد. حتی ممکن است کاهش محدودیت‌ها به شیوع گسترده‌تر ویروس منجر شود و به ناچار محدودیت‌ها قبلی برگردد. بنابراین در بازار مسکن به احتمال زیاد افت معاملات ادامه‌دار خواهد بود که می‌تواند در کوتاه‌مدت روند صعودی قیمت‌ها را کند کرده و حتی روند نزولی هر چند خفیفی در قیمت واحدهای مسکونی (و به طور خاص واحدهای تجاری) به دنبال داشته باشد.

اما به مرور تورم عمومی قیمت‌ها در بازار مسکن نیز نمایان خواهد شد و نقدینگی در اقتصاد با تأخیر وارد این بازار هم خواهد شد. این در شرایطی است که چنانچه گفته شد ساخت‌وساز و عرضه واحدهای جدید نیز افت قابل توجهی داشته که این موضوع به مرور خود را در بازار نشان خواهد داد. کمبود عرضه و افزایش هزینه‌های ساخت به معنای فشار سمت عرضه برای افزایش قیمت است که احتمالاً بیشتر با تقاضای سرمایه‌گذاری همراه خواهند شد.

با این حال تقاضای مسکن نه تنها همچنان مشکلات قبلی را از نظر جست‌وجوی فیزیکی خواهد داشت بلکه معضل تأمین مالی نیز به آن اضافه خواهد شد. از یک طرف درآمد و حتی پس‌انداز بسیاری از خانوارها کاهش جدی خواهد داشت و از طرف دیگر اعتباردهی بانک‌ها و مؤسسات مالی هم در چنین شرایطی با چالش روبه‌رو خواهد بود که هر دو باعث افت تقاضا می‌شود. در نتیجه با اطلاعات فعلی، در صورت ادامه‌دار بودن فراگیری کرونا در چند ماه آینده می‌توان یک رکود معاملاتی سنگین، کاهش موقت و خفیف قیمت‌ها و پس از آن وقوع رکود تورمی قابل توجه در بازار مسکن را به عنوان محتمل‌ترین سناریوی ممکن انتظار داشت.

*کارشناس اقتصادی

منبع: ایبِنا