بانک مرکزی از افزایش ۸.۴ درصدی خرید و فروش آپارتمان‌های مسکونی در تهران گزارش داد
متوسط قیمت خانه‌های تهران در مرز 31 میلیون تومان
تهران (پانا) - بانک مرکزی در تازه‌ترین گزارش خود اعلام کرد که 5.5 هزار آپارتمان مسکونی در مرداد امسال در شهر تهران معامله شده که نسبت به ماه قبل 8.4 درصد افزایش و نسبت به ماه مشابه سال قبل 39.4درصد کاهش داشته است.
به‌گزارش ایران، در این ماه متوسط قیمت فروش یک متر مربع زیربنای واحدهای مسکونی شهر تهران نیز معادل ۳۰ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۳.۱ و ۳۴ درصد افزایش نشان می‌دهد.
به عبارت دیگر، در مردادماه نسبت به ماه تیر اندکی حجم معاملات و قیمت‌ها افزایش داشت اما تعداد معاملات ۳۹.۴ درصد کمتر از مرداد ۱۳۹۹ بود. با این تفاوت که قیمت‌ها ۳۴ درصد بالاتر از مردادماه سال گذشته بود. این درحالی است که تیرماه ۱۴۰۰، بانک مرکزی در گزارش خود عنوان کرده بود: «در تیرماه امسال ۵.۱ هزار واحد مسکونی در شهر تهران معامله شده که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل ۶۳.۹ درصد کاهش داشت. در این دوره تعداد معاملات در دوره مذکور نسبت به ماه قبل ۰.۶ درصد کم شد. همچنین، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی ۳۰ میلیون تومان بود که نسبت به خردادماه ۱.۳درصد رشد داشت.»
بیت‌الله ستاریان، کارشناس مسکن، درباره اینکه آیا می‌توان عنوان کرد که رونق به آرامی در حال بازگشت به بازار مسکن تهران است یا خیر می‌گوید: «ما اکنون مختصات مشخصی برای تعریف رونق و رکود مسکن نداریم. در این مدت بحران بیماری کرونا را داشته‌ایم و انتخابات ریاست جمهوری نیز بر روند معاملات بازار مؤثر بوده است. بازار مسکن متشکل از بخش خصوصی است و این بخش در این چندماه پیش و پس از انتخابات به‌دنبال ثبات سیاسی بوده است. لذا طبیعی است که در ماه مرداد با مشخص شدن نتیجه انتخابات ریاست جمهوری معاملات بیشتر از ماه پیش از انتخابات باشد.»
او در گفت‌وگو ادامه می‌دهد: «این رونق معاملات مسکن در ماه‌های آتی نیز احتمالاً تکرار خواهد شد. چراکه خط و خطوط سیاسی کشور مشخص شده است.» ستاریان با اشاره به اینکه میانگین قیمت مسکن در تهران حتی بالاتر از برخی شهرهای توسعه یافته جهان است، تصریح می‌کند: «البته این قیمت‌ها و رشد مداوم آن با توجه به ساختار و شاکله اقتصاد ایران منطقی و قابل توجیه است. ساختار اقتصاد ایران غلط است. چنانچه می‌بینیم که قیمت دلار و سکه هم همین‌طور در حال افزایش است. تا زمانی که اقتصاد کشور از ریشه اصلاح نشود، به‌صورت مداوم شاهد این افزایش قیمت‌ها خواهیم بود. اساساً مسکن یک مقوله مستقل از اقتصاد نیست. اگر ایران با همین شاکله اقتصادی پیش برود، سال بعد و سال‌های پس از آن نیز مانند سال ۱۳۹۹ از رشد قیمت‌ها در بازار مسکن شگفت زده خواهیم شد.»
اما در همین گزارش تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در مرداد ماه سال ۱۴۰۰ نشان می‌دهد که روند نزولی رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن معامله شده در شهر تهران در ماه گذشته تداوم داشته است و برخی دیگر از کارشناسان از کاهش التهاب معاملات مسکن تهران خبر می‌دهند. به طوری که متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران در مرداد ماه سال‌جاری نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳۴ درصد افزایش یافته است، در حالی که رشد این نرخ در فروردین، اردیبهشت، خرداد و تیرماه ۱۴۰۰ به ترتیب، ۹۱.۷، ۶۹.۷، ۵۶.۶ و ۴۳.۷ درصد بوده است.
پایین‌ترین قیمت خانه در تهران، ۱۴ میلیون تومان
اگرچه متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده در شهر تهران طی ماه گذشته ۳۰ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان بود که نسبت به تیرماه ۳.۱ درصد و نسبت به مرداد ۹۹ نیز ۳۴ درصد رشد داشت؛ اما آمار در مناطق مختلف متفاوت است.
در بین مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران بیشترین متوسط قیمت معادل ۶۴ میلیون و ۵۶۰ هزارتومان مربوط به منطقه یک و کمترین آن با ۱۴ میلیون و ۴۱۰ هزار تومان مربوط به منطقه ۱۸ است و این ارقام نسبت به‌مدت مشابه سال گذشته ۲۲.۲ درصد و ۴۷.۸ درصد افزایش داشته است.
۷۳ درصد از معاملات مسکن تهران در ۱۰ منطقه
براساس این گزارش بیشترین معاملات در مناطق ۵، ۱۰ و ۲ به ترتیب با ۱۶.۱ درصد، ۱۰.۲ درصد و ۸.۸درصد بوده است. در مجموع ۲/۷۳ درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران در مردادماه امسال مربوط به ۱۰ منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق ۵، ۱۰، ۲، ۴، ۱۴، ۸، ۱۵، ۷، ۱ و ۱۱) بوده و ۱۲منطقه باقیمانده ۸/۲۶ درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.
خانه‌های یک تا ۱.۵ میلیارد تومان، جذاب‌ترین خانه‌های مورد معامله
در مردادماه امسال واحدهای مسکونی با متوسط قیمت یک تا ۱.۵ میلیارد تومان با ۱۸.۳ درصد بیشترین سهم از معامله‌ها را به خود اختصاص داده‌اند. همچنین واحدهای مسکونی با ارزش ۵۰۰ میلیون تا یک میلیارد تومان ۱۷.۷ درصد و ۱.۵ تا ۲ میلیارد تومان ۱۲.۷ درصد معاملات را دربرگرفتند.
۵۹ درصد خانه‌های خریداری شده در قیمتی کمتر از نرخ میانگین
توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر مربع بنا در مردادماه نیز نشان می‌دهد که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی «۱۵۰تا ۲۰۰» میلیون ریال به ازای هر متر مربع بنا با سهم ۲/۱۷درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده است و دامنه‌های قیمتی «۲۰۰ تا ۲۵۰» و «۲۵۰ تا ۳۰۰» میلیون ریال به ترتیب با سهم‌های ۹/۱۵ و ۷/۱۲ درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در این ماه، توزیع حجم معاملات به گونه‌ای بوده است که ۴/۵۹ درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی شهر تهران (۷/۳۰۹ میلیون ریال) معامله شده‌اند.
۵۷ درصد معاملات برای خانه‌های کوچک‌تر از ۸۰ متر
توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در مردادماه نیز نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای «۵۰ تا ۶۰» متر مربع با سهم ۹/۱۴ درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای «۶۰ تا ۷۰ »و «۷۰ تا ۸۰» متر مربع به ترتیب با سهمی معادل ۲/۱۴ و ۷/۱۲ درصدی داشته‌اند و در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰متر مربع، ۵۷ درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.
رشد ۳۷.۸ درصدی اجاره‌بها در تهران
میزان اجاره‌بها در شهر تهران و کل مناطق شهری در مرداد امسال به ترتیب ۳۷.۸ درصد و ۴۱.۲ درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایش یافت. به این ترتیب نرخ رشد اجاره مسکن بیشتر از نرخ رشد قیمت مسکن در شهر تهران بوده است.
براساس آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور، رشد قیمت مسکن در شهر تهران در مردادماه ۳۴ درصد بوده است.
راستی آزمایی آمارهای مسکن تهران
در روزهای اخیر، معاون وزیر راه و شهرسازی سابق با انتقاد از انتشار آمار قیمت مسکن در تهران از سوی بانک مرکزی و مرکز آمار بیان کرد: از ریشه با این نوع تحلیل قیمت مسکن مخالف هستیم و چندین بار هم با بانک مرکزی و مرکز آمار مکاتبه داشته‌ایم.
محمود محمودزاده گفت: در تهران ۳۹۹ محله وجود دارد وقتی تحلیل ۲۵۵ محله رابررسی می‌کردیم، می‌دیدیم که در این محلات حتی یک معامله هم انجام نشده است. در ۸۰ محله کمتر از ۱۰ معامله منعقد شده بود. فقط در چند محله تهران معاملات رقابتی و معامله بورس بازی صورت می‌گیرد و اینکه این قیمت‌ها را به تمام ۳۹۹ محله تهران تعمیم دهیم کار درستی نیست و هر فردی که کوچک‌ترین تحلیل آماری داشته باشد متوجه این موضوع خواهد شد. او ادامه داد: در خردادماه هم در تحلیل تحولات مسکن که توسط بانک مرکزی منتشر شد، قیمت‌ها در این گزارش با رشد قابل توجهی همراه بود.
محمودزاده با بیان اینکه تأکید می‌کنم که مخالف انتشار این آمار نیستیم اما تأکید داریم که اطلاعات واقعی باشد، افزود: چند بار به بانک مرکزی اعلام کردیم که این گزارش با هماهنگی وزارت راه و شهرسازی و بر پایه اطلاعات درست منتشر شود.
او گفت: معمولاً در منطقه ۵ و بعضاً در مناطق شمال شهر خرید و فروش مسکن با هدف سرمایه‌گذاری داریم اما نباید این چند معامله را به تمام شهر تعمیم داد. بانک مرکزی در این باره استدلال‌های خود را دارد اما وزارت راه و شهرسازی معتقد است که این آمار منجر به ایجاد توقع ذهنی در بازار می‌شود.
افزایش معاملات با هدف سرمایه گذاری
این درحالی که برآورد می شود مدت انتطار یک خانواده تهرانی برای خرید مسکن در تهران به نیم قرن رسیده و این موضوع بر میزان تقاضا برای خرید مسکن موثر است؛ فعالان بازار مسکن تهران از افزایش تمایل سرمایه‌گذاری در بازار مسکن خبر می‌دهند و می‌گویند:در مردادماه ۵۷ درصد معاملات برای خانه‌های کوچک‌تر از ۸۰ متر و با قیمت‌های کمتر از یک تا ۱.۵ میلیارد تومان انجام شده است، تنها بیانگر کاهش قدرت خرید تهرانی‌ها نیست، بلکه نشان دهنده افزایش تمایل تهرانی‌ها به سرمایه‌گذاری در این بازار نیز هست.یک فعال بازار مسکن در این باره به «ایران» می‌گوید: «در مردادماه بسیاری از مراجعات برای خرید ملک به منظور سرمایه‌گذاری در بخش مسکن بود. البته اغلب به‌دنبال اجاره دادن ملک خریداری شده بودند. برخی نیز از بازار‌های موازی مانند ارز و خودرو به این بازار آمده بودند.» او درباره روند آتی بازار مسکن تهران می‌گوید: «پیش‌بینی می‌شود که تا پایان سال روند رو به رشدی را در میزان معاملات و همین‌طور قیمت‌ها شاهد باشیم اما احتمالاً این رشد آرام است. اما نکته اینجاست که هر بار قیمت‌ها شروع به افزایش می‌کند، تعداد خریداران بیشتر می‌شود.»
ارسال دیدگاه