پانا از تلاش‌های قانونی برای جلوگیری از سوءاستفاده در پیش‌فروش مسکن گزارش می‌دهد؛
ضربه‌ای مهلک به جان کلاهبرداران ملکی با قانون الزام به تنظیم سند رسمی
تهران (پانا) - سال‌هاست کلاهبرداری‌های ناشی از طرح‌های پیش‌فروش ملکی به‌دلیل نبود زیرساخت نظارتی، این بخش معاملات ملکی را نا امن کرده بود، اما با تصویب قانون الزام به تنظیم سند رسمی زیرساخت لازم و قانونی برای این دست از معاملات فراهم شده است.
فروش مال‌غیر یا فروش یک ملک به چند نفر که از آن تحت عنوان معامله معارض نام برده می‌شود در سال‌های اخیر به شکل پیش‌فروش واحدهای آپارتمان بسیار اتفاق افتاده است، معامله معارض از جمله کلاهبرداری‌های ملکی به شمار می‌رود که سرمایه بسیاری از خانواده‌ها را نابود کرده است و بسیاری را به خاک سیاه نشانده‌اند.
۷۰ درصد از جرایم ملکی مربوط به قول‌نامه‌های عادی است
طبق آمار قوه قضاییه بیش از ۷۰ درصد از جرایم ملکی مربوط به قول‌نامه‌های عادی است که ریشه آن به عدم انجام معاملات ملکی به‌صورت امن بازمی‌گردد؛ همین امر موجب ناامنی روانی و مانع از خانه‌دار شدن بسیاری شده است اما با این همه باز هم اقبال مردم به سمت پیش‌خرید کردن ملک است چرا که بازار مسکن طبق آمارها با رشد تورم 40 درصدی روبه‌رو بوده است و به جان خریدن ریسک معامله معمولا بهتر از بی‌خانه‌بودن و تن دادن به اجاره‌نشینی است به همین دلیل بازهم از نظر بسیاری افراد بهترین راه پیش‌خرید ملک است.که داستان پیش‌خرید همانا و سودجویی و کلاهبرداری نیز همانا.
در این میان جهت مصونیت معاملات ملکی یا باید رشد تورم مسکن متوقف شود که تحقق آن در کوتاه‌مدت چیزی شبیه رویا و امری محال است یا می‌بایست راهی برای پیشگیری از جرایم ملکی برای مردم هموار شود تا سوءاستفاده‌هایی که به اشکال مختلف در بنگاه‌های معاملات ملکی، دفاتر اسناد و... جریان دارد و زمینه را برای کلاهبرداران مهیا می‌کند، برچیده شود.
قانون «الزام به تنظیم سند رسمی معاملات اموال غیرمنقول» راهی برای پیشگیری جرایم ملکی است که به موجب آن می‌بایست تمامی نقل و انتقالات و خرید و فروش‌ها به‌صورت الکترونیکی در سامانه ثبت اسناد و املاک به ثبت برسد و در نتیجه مانع از فروش مجدد به غیر شود، مشروط بر اینکه دستگاههای اجرایی کشور و عناصر اصلی اجرایی شدن این طرح همکاری لازم را به عمل آورند و این طرح نیز در سایه رخدادهای اخیر کشور گم نشود.
کاهش جرایم ملکی مشروط به هماهنگی دستگاههای اجرایی با سامانه ثبت اسناد و املاک
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در نخستین جلسه شورای راهبری اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با تاکید بر لزوم همکاری دستگاههای ذی‌ربط در اجرای قانون الزام به تنظیم سند رسمی معاملات اموال غیرمنقول اظهار کرد: انتظار می‌رود دستگاههای ذی‌ربط، سازمان ثبت را در اجرای این مأموریت سنگین همراهی کنند و فرصت خوبی برای قوه قضاییه است تا شاهد کاهش ورود پرونده‌های قضایی به این دستگاه باشیم.
و این در حالی است که طبق تصریح موکد مراجع ذی صلاح تدوین و تهیه آیین‌نامه‌های اجرایی مربوط به قانون «الزام به تنظیم سند رسمی معاملات اموال غیرمنقول» عقب افتاده است که با گذشت چندین روز از تصویب این قانون در صحن علنی مجمع تشخیص مصلحت نظام تدوین آیین نامه‌ها آغاز نشده است و لازم است پیگیری‌های مقتضی صورت گیرد. چرا که در صورت خلاء آیین‌نامه‌ها و مقرارت لازم طرح مذکور دچار رکود می‌شود.
به موجب ماده 6 قانون الزام به تنظیم سند مصوب 1403 کلیه دستگاههای اجرایی مکلفند که طبق قانون حداکثر پس از یکسال از لازم الاجرا شدن این قانون با اتصال به سامانه ثبت الکترونیک اسناد نسبت به اعلام پاسخ استعلام بصورت آنی اقدام کنند. در صورت عدم هماهنگی سایر دستگاههای اجرایی کشور با سامانه ثبت اسناد و املاک این طرح ناقص و بدون ثمر خواهد بود.
الکترونیکی شدن اسناد، ضربه‌ای مهلک به جان کلاهبرداران
حقوق فرانسه به عنوان طلایه‌دار نظام حقوقی مبتنی بر نوشته، پیشگام در تعریف سند الکترونیکی و سند رسمی الکترونیکی است، اکنون در کمترین کشوری اسناد عادی معتبر است چراکه چنین اسنادی زمینه‌های شکل‌گیری دعاوی حقوقی و کیفری هستند. رواج بیش از اندازه اسناد عادی در معاملات موجب شده به اعتبار سند رسمی لطمه وارد شود یعنی داشتن اسناد عادی اطلاعی از اینکه آیا شخص دیگری نیز چنین سندی داشته باشد به دست نمی‌دهد و همین امر موجب سواستفاده بسیاری کلاهبرداران خواهد بود.
این در حالی است که در حقوق ایران، علی‌رغم الکترونیکی شدن مراحل تنظیم سند از شهریورماه ١٣٩٢، از سوی قانون‌گذار درخصوص اعتبار سند رسمی الکترونیکی و ثبت الکترونیکی این گونه اسناد در دفاتر اسناد رسمی تا سال 1401 موضع دقیقی اتخاذ نشده است اما آنچه در مورد «سند رسمی الکترونیکی» مسلم است این است که باید ابتدا ماهیت این سند به موجب قانون خاص به رسمیت شناخته شود و سپس شرایط اجرای آن به موجب ضوابط و مقررات تعیین شود. از این رو، تحقق و صدور سند رسمی الکترونیکی در ایران نیز از چنین ضرورتی بی نیاز نخواهد بود؛ همچنان که سازمان ثبت اسناد و املاک ایران به موجب قوانین مختلف مکلف است نسبت به تاسیس شبکه و پایگاه اطلاعاتی مشترک بین دفاتر اسناد رسمی و سازمان مزبور (موضوع بند ج ماده ١٢ قانون ارتقاء سلامت اداری و مقابله با فساد مصوب ١٣٩٠) و راه اندازی مرکز ملی داده های ثبتی (موضوع بند و- ٢ ) ماده ٤٦ و بند (م) ماده ٢١١ قانون برنامه پنج ساله پنجم توسعه مصوب ١٣٨٩، اقدام کند به نحوی که ثبت و تبادل کلیه وقایع دفاتر اسناد رسمی و سازمان ثبت اسناد واملاک کشور از طریق نظامی متمرکز تسهیل شود.
عباس وحید‌نژاد، کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با پانا با تاکید بر اجرایی‌شدن این قانون، گفت: «طبق ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی مکلفند پس از مذاکره مقدماتی، نسبت به درج پیش‌نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد اقدام و پیش‌نویس مذکور را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس کنند.»
وی افزود: «همچنین با الکترونیکی شدن اسناد، الزام تبدیل اسناد دفترچه‌‌‌ای به تک‌برگ حذف می‌شود و مالک از طریق پیامک از صدور سند الکترونیک آگاه می‌شود و از طریق اپلیکیشن کاتب می‌تواند در بخش اسناد الکترونیک مشخصات کامل سندی را که صادر شده است مشاهده کند.»
کارشناس بازار مسکن عنوان کرد: «از جمله ویژگی‌‌‌های سند الکترونیک قابلیت اصالت‌سنجی آنلاین و آفلاین، غیرقابل جعل و دستکاری، غیرقابل انکار توسط صادر‌کننده، غیرقابل ویرایش، حتی توسط سامانه صادر‌کننده و تحویل برخط است. ضمن اینکه کلیه سامانه‌‌‌های سازمان ثبت اسناد و املاک اعم از مالکیت، ثبت شرکت‌ها، اجرای اسناد رسمی به صورت الکترونیکی صادر خواهد شد.»
ارسال دیدگاه