دو خطای دیدسیاستگذاری در بورس و مسکن

به گزارش دنیای اقتصاد، این موضوع نشان می‌دهد که متولیان اقتصادی هم در خصوص کیفیت تصمیمات و هم فرجام آن‌ شکست خورده‌اند؛ جایی که به جای افزایش اصولی و بنیادی این نسبت در بازار سهام، شاخص قیمت بر بازده مسکن سر به فلک کشیده است. این در حالی است که سیاستگذار می‌تواند با دو راهکار «جذاب‌سازی تشکیل سرمایه ثابت» یا همان سرمایه‌گذاری در فعالیت مولد و همزمان با آن «جاذبه‌زدایی از فعالیت‌های غیرمولد»، این دو بازار و در نهایت اقتصاد کشور را نجات دهد.

یک دستگاه سنجش دو منظوره در بازار مسکن که هم «کیفیت تصمیمات دولت» و هم «فرجام سیاست‌های مصوب» را مورد ارزیابی قرار می‌دهد، حکایت از باخت سیاستگذار در تنظیم رفتارها در بازار دارد. نتایج این دستگاه نشان می‌دهد، وعده این دولت هم مثل دوره‌‌‌های قبل برای «مهار تورم مسکن» محقق نشد.

دستگاه «P به R» که نسبت قیمت مسکن به اجاره‌‌‌بها را نمایش می‌دهد، در تهران عدد ۳۰ را نشان می‌دهد؛ یعنی قیمت آپارتمان ۳۰ برابر اجاره‌‌‌بهاست که در مقایسه با عدد جهانی حاصل از این نسبت، بسیار بالا و غیرطبیعی است.

این نسبت به شکل متعارف در کشورها بین ۱۵ تا حداکثر ۲۰ است به‌طوری که هر چقدر پایین باشد، «رابطه منفی قیمت و اجاره» را و به شکل دقیق‌‌‌تر، «کارکرد درست و طبیعی بازار مسکن برای خریداران مصرفی، سازنده‌‌‌ها و سایر فعالان اصلی» را اعلام می‌کند.

عدد این دستگاه بیانگر شکست «سیاست‌های بی‌‌‌اثر و غیرموثر» برای تنظیم بازار مسکن است. آن هم در شرایطی که دولت وعده حل مشکل را داده بود.

رئیس‌‌‌جمهور در شروع کار دولت سیزدهم، دو وعده بزرگ و سرنوشت‌‌‌‌‌ساز برای اقتصاد کشور و بخش مسکن خطاب به فعالان اقتصادی و عموم مردم مطرح کرد که هنوز شواهدی دال بر اجرای سیاست‌های مرتبط با تحقق آنها دیده نمی‌شود.

سید ابراهیم رئیسی در نظر دارد «مسیر سرمایه‌گذاری در کشور را از بیراهه (ورود به بازارهای غیرمولد) به سمت شاهراه رونق اقتصادی (بخش واقعی و مولد) تغییر دهد» و برای این منظور، وعده داده بود «دست‌‌‌‌‌انداز مالیاتی برای تولید را برطرف و همزمان فعالیت‌های ملکی خریداران غیرمصرفی در بازار زمین و مسکن را با مالیات مهار می‌کند.» این وعده مالیاتی رئیس‌‌‌جمهور از نگاه اقتصادی به معنای «اجرای سیاست بازدارندگی مالیاتی مقابل جریان ملاکی با هدف تشویق دارندگان سرمایه به سرمایه‌گذاری در بخش تولید» است.

رئیس‌‌‌جمهور همچنین به دنبال «رونق واقعی بخش مسکن» است که این هدف نیز در الگوی متعارف جهانی بازار مسکن، به معنای «دسترسی تقاضای مصرفی به‌‌‌خصوص خانه‌‌‌‌‌اولی‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ها به مسکن در استطاعت آن هم در شرایط ثبات نسبی قیمت ملک و در عین حال سرمایه‌گذاری ساختمانی پایدار سازنده‌‌‌‌‌ها در بازار عرضه» است.

هر دو وعده چنانچه با «بسته سیاستی سه بعدی» و نه «پوچ یا تک‌‌‌‌‌بعدی»، تجهیز شود، نتیجه کار همان خواهد بود که دولت، فعالان اقتصادی و خانوارها طی حداقل سه سال و نیم گذشته به دنبال آن بودند اما نتوانستند به آن دسترسی پیدا کنند.

۶ علامت مسمومیت بازار مسکن

متغیرهای کلیدی شش‌‌‌گانه در بخش مسکن از «بیماری خطرناک» این بازار حکایت دارد.

این بخش به واسطه «هجوم سفته‌‌‌‌‌بازها و ملاکان از سال ۹۷ تاکنون به حوزه خرید غیرمصرفی آپارتمان» مسموم شده است.

نبض معاملات خرید مسکن به یک‌‌‌‌‌سوم «شرایط طبیعی بازار» سقوط کرده است.

سهم خریدهای غیرمصرفی و محتکرانه آپارتمان (سرمایه‌گذاری ملکی یا همان غیرمولد) از کل معاملات ملک به بالای ۷۰‌‌‌درصد رسیده در حالی که، «وضعیت متعارف» در گذشته طوری بوده که سهم غالب، در اختیار «تقاضای مصرفی» بوده است.

از طرفی، حجم سرمایه‌گذاری ساختمانی (سرمایه‌گذاری مولد) در تهران و کشور به کمتر از نصف «شرایط طبیعی» رسیده است. این، مخصوص یکی دو سال قبل نیست، بلکه طی ۵ سال گذشته، «شرایط بازار مسکن، ضدسرمایه‌گذاری ساختمانی و مناسب ملاکی بوده است.»

متغیر دیگری که «علامت وضعیت غیرعادی بخش مسکن» را به دولت و مردم اعلام می‌کند، «حباب قیمت مسکن» است.

حباب قیمت مسکن در تهران، به لحاظ ابعاد، در دنیا تقریبا بی‌‌‌‌‌سابقه است. نسبت قیمت به اجاره آپارتمان در بازار مسکن تهران ۳۰ برابر شده است. این در حالی است که «اوج حباب قیمت ملک در جهان زمانی بوده که این نسبت حداکثر ۲۰ یا ۲۱ برابر می‌شود.»

«مدت زمان انتظار برای صاحب‌‌‌‌‌خانه شدن» به عنوان یک متغیر اصلی برای «سنجش فقر یا رفاه مسکن» هم، شرایط «بی‌‌‌‌‌سابقه» به خود گرفته است. در شهرهای مختلف کشور به صورت میانگین، «نیم قرن» طول می‌‌‌‌‌کشد تا خانوارها با «پس‌‌‌‌‌انداز عادی بخشی از دستمزد سالانه‌‌‌‌‌شان» بتوانند صاحب خانه شوند تازه اگر در این حدود ۵۰ سال، «تورم مسکن از رشد درآمد افراد جلوتر نزند که تا به حال، این، یک امر محال بوده است.»

در نهایت، متغیر ششم، «هزینه اجاره مسکن در سبد هزینه‌‌‌‌‌ای مستاجرها» است که در دنیا، حداکثر معادل ۳۰درصد مخارج ماهانه اما در ایران از ۴۲‌‌‌درصد هم گذشته است.

عاملان مسمومیت بازار ملک

شرایط کنونی بخش مسکن، «جهنم سرمایه‌گذاران واقعی و خریداران مصرفی» و در عین حال «بهشت ملاکان و منجمدکنندگان سرمایه‌‌‌‌‌های ملکی کشور» شده است.

این وضعیت، یک «ابر رکود ابرتورمی» تمام‌‌‌‌‌عیار است که اگر «بسته سیاستی سه بعدی» به اجرا درنیاید، هیچ امیدی به حل آن و دستیابی به «رونق غیرتورمی به نفع مصرف‌کننده و تولیدکننده بخش مسکن» نخواهد بود.

دو گروه باعث مسمومیت بازار مسکن شده‌‌‌‌‌اند. گروه اول، «سیاستگذار» است که با سرگرم شدن به «تصمیمات عمدتا انحرافی و بعضا خنثی» در حوزه‌‌‌‌‌های اقتصادی و غیراقتصادی، «شرایط اقتصاد» را در فاز «ناپایداری شدید قیمت‌ها» قرار داد و تبعات این وضعیت به شکل «صعود تورم در بازارها و بروز انتظارات تورمی در جامعه»، افراد را به سمت «تشویق و اجبار به سرمایه‌گذاری در پناهگاه‌‌‌‌‌های حفظ ارزش دارایی در برابر تورم» منحرف کرد.

گروه دوم هم «سرمایه‌گذاران ملکی» بودند و هستند که در پی شرایط اقتصادی غیرطبیعی، چون که «بازار املاک را امن‌‌‌‌‌ترین پناهگاه برای سرمایه‌گذاری سودساز» می‌‌‌‌‌دانند، با هجوم به این بخش، «بازار مسکن را از دسترس مصرف‌کننده» خارج کردند.

بسته سه‌‌‌‌‌بعدی چیست؟

بررسی‌‌‌‌‌ها درباره «راهکار حل بحران بخش مسکن»، فراتر از «دامنه اثرگذاری بر فقط این بخش» است.

«بسته سه‌‌‌بعدی» حل مساله، «در دو بازار بورس و مسکن، ‌‌‌‌‌‌‌‌رونق پایدار ایجاد می‌کند» و همزمان، «دو وعده بزرگ رئیس دولت سیزدهم» را نیز تحقق می‌‌‌‌‌بخشد.

اما محتوای این «بسته سه بعدی» چیست؟ محتوا همان چیزی است که به «صورت مساله‌‌‌‌‌ها» اصابت می‌کند.

مخاطبان این بسته، دو گروهی هستند که با فعالیت‌‌‌‌‌شان، بخش مسکن را مسموم کردند، بازار سرمایه به عنوان «پل متصل‌‌‌‌‌کننده سرمایه‌‌‌‌‌ها به بخش واقعی» را از کار انداختند و در نهایت، «اقتصاد» را به این وضعیت منحرف کردند.

گروه اول یعنی همان «سیاستگذار» باید در بیرون بازارهای بورس و مسکن، مجموعه‌‌‌‌‌ای از سیاست‌ها و در درون این دو بازار نیز اقدامات سیاستی خاص را انجام دهد.

در بیرون این دو بازار، هدف سیاست‌های رکودزدا و رونق‌‌‌‌‌زا باید «بهبود محیط کسب و کار» باشد تا زمینه «رونق تولید در بخش واقعی» فراهم شود.

دولت برای این منظور لازم است در مسیر «حذف‌‌‌‌‌ بی‌‌‌‌‌ثباتی‌‌‌‌‌ها»، «کنار گذاشتن سیاست تامین مالی تورمی برای جبران کسری بودجه»، «شیفت به تامین مالی غیرتورمی»، «از بین‌‌‌‌‌بردن ریشه‌‌‌‌‌ها و عوامل شارژ انتظارات تورمی (از جمله ریسک‌های غیراقتصادی)» و شاید از همه مهم‌تر، «دست برداشتن از انواع مداخله در ‌‌‌سازوکار بازارها و بخش تولید» گام بردارد. با این حرکت، بخش تولید جذابیت مقدماتی پیدا می‌کند برای سرمایه‌گذاری و جذب سرمایه‌‌‌‌‌ها.

اما این، ‌‌‌‌‌ شرط لازم است و شرط کافی، «اصلاح رابطه دولت و بازارهای بورس و مسکن» است. رکود فرسایشی در بازار سرمایه که از شهریور سال گذشته تاکنون، سرمایه‌گذاران بورسی را متوقف و بخش زیادی از آنها را از این بازار خارج کرده، نتیجه «مداخله دولت در‌‌‌ سازوکار بازار» است. مصداق اصلی این دخالت «ضدرونق» و «محرک هیجانات مقطعی بورس تهران»، همان قیمت‌گذاری‌‌‌‌‌ها برای تولیدکننده‌‌‌‌‌ها از «مواد اولیه گرفته تا محصول فروش» است و از همه مهم‌تر «دامنه نوسان» یا بهتر است گفته شود «منگنه بورسی» است که اجازه نمی‌‌‌‌‌دهد قیمت‌ها در طول روز متناسب با «وضعیت واقعی بازار سرمایه» افت‌‌‌وخیز کند.

سیاستگذار برای نجات بازار سرمایه از رکود فرسایشی، کافی است «حمایت‌‌‌‌‌های مصنوعی (بی‌‌‌‌‌اثر)» را کنار بگذارد و به جای آن «فقط دخالت نکند» تا این بازار به شکل غیرهیجانی و پایدار به محل «جذب سرمایه‌‌‌‌‌های خرد مردم برای انتقال به بخش تولید» تبدیل شود.

اما باز هم، این همه آن اقداماتی نیست که برای «ورود سرمایه‌‌‌‌‌ها به بورس» لازم است.

تنظیم رابطه سیاستگذار با بورس به شکل «اصلاح رفتار»، صرفا زمینه را برای «حرکت سرمایه‌‌‌‌‌ها به این بازار» فراهم می‌‌‌‌‌آورد.

سیاستگذار گام تکمیلی را باید به شکل «هزینه‌‌‌‌‌زا کردن فعالیت غیرمولد در بخش مسکن» بردارد.

بازار ملک، «حیاط‌‌‌خلوت ملاکان» شده است به گونه‌‌‌‌‌ای که «به‌‌‌خاطر هزینه صفر سرمایه‌گذاری ملکی» از یکسو و «عایدی بالای این سرمایه‌گذاری» از سوی دیگر، افراد بخش مسکن را پناهگاه اصلی برای «در امان ماندن سرمایه‌‌‌‌‌ها از تورم عمومی» می‌‌‌‌‌دانند.

تورم زمین و مسکن طی سه دهه گذشته با فاصله زیاد از تورم عمومی بیشتر بوده است؛ این به معنای «رشد مثبت قیمت واقعی ملک» یا همان «حفظ ارزش سرمایه در برابر تورم به جای افت آن» است.

یک علت همین سبقت تورم ملکی از تورم عمومی که در مقاطع مختلف باعث پرتاب تقاضای مصرفی به بیرون بازار مسکن و «دورتر شدن خانه‌‌‌‌‌اولی‌‌‌‌‌ها از خانه‌‌‌‌‌دار شدن» شده، همین «جذابیت بی‌‌‌‌‌نهایت بازار ملک برای سرمایه‌گذاری» است. این جذابیت به‌‌‌خاطر «ریسک صفر» به وجود آمده است.

سیاستگذار با «مالیات سالانه بر املاک» می‌تواند این بازی ملاکی را به نفع خانه‌‌‌‌‌اولی‌‌‌‌‌ها به هم بزند.

سیاست تکمیلی «مالیات سالانه بر املاک» در بخش مسکن باعث می‌شود «بازار زمین و مسکن برای احتکار و بلااستفاده گذاشتن ملک» ناامن و ریسک‌‌‌‌‌زا شود. در این حالت، به دلیل آنکه بازار سرمایه با اصلاح سیاستی، زمینه جذب سرمایه پیدا کرده، مقصد سرمایه‌گذاری قرار می‌گیرد و به دنبال آن چون سیاستگذار پیش‌تر، بخش واقعی اقتصاد را با اقداماتی در مسیر بهبود محیط کسب و کار، جذاب کرده، منابع مالی موردنیاز رونق تولید از بازار سرمایه به سمت تولید حرکت خواهد کرد.

نسخه «جعلی» و نسخه «اصلی» رونق

طی ماه‌‌‌‌‌های اخیر، در بخش مسکن به جای پرداختن به ابزار اصلی رونق غیرتورمی، مسیری از سوی سیاستگذار انتخاب شد که به جز‌‌‌ «تداوم بخشی به رکود ساختمانی و رکود خریدهای‌مصرفی» عایدی دیگری ندارد.

اینکه تصور شود با تصویب «ساخت یک‌‌‌میلیون مسکن»، بازار مسکن در استطاعت خریداران مصرفی قرار می‌گیرد، مطابق شواهد موجود و تجربه‌‌‌‌‌های گذشته، برداشتی غیرقابل تحقق است.

در دولت قبل، طرح ساخت ۴۰۰‌‌‌هزار مسکن ملی تصویب شد، اما تاکنون‌‌‌ زیر ۵۰‌‌‌هزار واحد مسکونی از این طرح، استارت ساخت خورده است. گزارش دیوان محاسبات در پاییز امسال نشان داد، بعد از دو سال اجرای طرح مسکن ملی، میانگین پیشرفت حدود ۱۳‌‌‌درصد بوده است.

از طرفی طی این سال‌ها، این مدل خانه‌‌‌‌‌سازی دولتی کمکی به «کنترل تورم مسکن» نکرد.

اما چنانچه بازار مسکن برای ملاکان و صاحبان خانه‌‌‌‌‌های خالی با مالیات اصلی، ناامن شود، افزایش عرضه به بازار معاملات مسکن باعث کاهش قیمت و کاهش قیمت باعث دسترسی خریداران مصرفی به خانه و این هم باعث رونق ساخت‌‌‌وساز خواهد شد.