کرایه خانه گران شد/ وضعیت بازار مسکن در ابتدای فصل تابستان

خبر انلاین نوشت:

رشد تقریبا ۳ درصدی قیمت زمین در تهران و شهرهای بزرگ بخش مهمی از سرمایه گذاران را سردرگم کرده است. تحلیلگران بازار پیش بینی می کردند قیمت مسکن در نیمه اول سال جاری با رشد اندکی همراه شود. حتی فعالان صنفی مانند اتحادیه مشاوران املاک نیز بارها به مردم توصیه کرده بودند تا در بهار اقدام به خرید خانه کنند ولی برخلاف تصورات قیمت ها در تهران وشهرهای بزرگ با رشد قابل توجهی همراه نبوده است. در حال حاضر بازار مسکن با رکود همراه شده است. گزارش مرکز ثبت معاملات نشان می دهد میزان معاملات ۵۳ درصد رشد داشته است ولی با این حال رشد معاملات در قیاس با وضعیت بحرانی فصل زمستان رشد پیدا کرده است. در همین حال برآوردها نشان می دهد حداقل تا پایان سال جاری رشد قابل توجهی در بازار مسکن رخ نمی دهد. قیمت مصالح ساختمانی به طور متوسط ۲۰ درصد رشد پیدا کرده است ولی این افزایش نیز آنقدرها موثر نیست تا بازار به سمت دگرگونی پیش برود. در صورتی که روند افزایشی قیمت مصالح ساختمانی ادامه پیدا کند احتمال رشد قیمت ها قوت می گیرد ولی پیش از آن بعید به نظر می رسد تحولی در بازار رخ دهد.

وام بیشتر گرانی بیشتر

این جدول نشان می دهد که قیمت ها با افزایش همراه شده اند ولی رشد قیمت ها به اندازه ای نبوده تا هزینه های جاری سازندگان را تامین کند. در حال حاضر نیز انبوه سازان به عنوان اصلی ترین چهره های رسانه ای به شمار می آیند که تقریبا به صورت مداوم به مردم هشدار می دهند که باید در انتظار گرانی باشند. آنها تلاش می کنند تا سرمایه گذاران را به سمت بازار مسکن هدایت کنند. اما به گفته عباس آخوندی وزیرراه و شهرسازی خریداران تقریبا منابع مالی مورد نیاز برای حضور در بازار مسکن را در اختیار ندارند. به گفته او قیمت وام مسکن باید حداقل ۵۰ درصد هزینه خرید خانه را پوشش دهد. ولی وام هایی که در حال حاضر پرداخت می شود در حداکثری ترین حالت تنها قدرت خرید ۷ متر خانه در تهران را دارند. با این وجود دولت تلاش می کند، منابع بیشتری به بخش تسهیلات مسکن تزریق کند. البته در این شرایط نیز نگرانی هایی وجود دارد که تایید می کند با تزریق نقدینگی به بازار احتمال رشد قیمت ها نیز ایجاد می شود. حسین عبده تبریزی مشاور وزیرراه و اصلی ترین چهره حامی پرداخت تسهیلات بیشتر هنوز در این مورد توضیحاتی ارائه نداده است. با این حال نگرانی در مورد پرداخت وام بیشتر و رشد قیمت ها به شدت در بازار احساس می شود.

گرانی پس از گرانی

مهمترین نکته ای که سرمایه گذاران به آن اشاره می کنند به کاهش شدید قدرت خرید مربوط است. قیمت خانه هرچند طی ماه های گذشته افزایش قابل توجهی نداشته و حتی کاهش ۲۰ درصدی را نیز تجربه کرده است ولی با این وجود همچان خانواده های ایرانی قادر به تامین منابع مالی برای خرید نیستند. میزان کسری بودجه خانوار در آخرین گزارش رسمی بانک مرکزی بیش از ۴۵۰ هزار تومان بوده است. با وجود افزایش میزان دستمزدها و همچنین کاهش ۹.۸ درصدی نرخ تورم بازهم کسری بودجه همچنان پایدار باقی مانده است. این کسری بودجه موجب شده تا سرانه پس انداز خانوارها کاهش پیدا کند. آخرین گزارشی که از سوی وزارت راه و شهرسازی منتشر شد نیز تایید می کند که یک خانواده طبقه متوسط برای خرید خانه باید بیش از ۹۸ سال بخشی از درآمد خود را پس انداز کند. به این ترتیب خانواده های طبقه متوسط عملا قدرت خرید را از دست داده اند. در این شرایط کاهش ۲۰ درصدی قیمت ها نیز نمی تواند مشکلات پیش روی آنها را برطرف کند. ایده پرداخت وام بیشتر نیز برهمین اساس شکل گرفته است. از سوی دیگر برآوردها نشان می دهد که میزان تولید مسکن در تهران و شهرهای بزرگ با نیاز سالیانه همخوانی ندارد. در حداقلی ترین حالت کشور به سالیانه ۸۰۰ هزار واحد مسکونی نیاز دارد درحالی که تعداد واحدهایی که ساخته می شود از عدد ۶۴۰ هزار مورد فراتر نمی رود. به این ترتیب عدم توازون در تولید و نیاز بازار موجب می شود که فاصله قیمتی در بازار حفظ شود.

کرایه گران شد

دولت به صورت رسمی خواهان تثبیت نرخ کرایه خانه شده بود ولی آنچه در بازار رخ داده نشان می دهد قیمت اجاره خانه بیش از حدود پیش بینی شده گران شده است. البته کاهش نرخ تورم به مرز ۳۰ درصد موجب شده تا صاحبان خانه ها قدری خواسته های خود را تعدیل کنند. بررسی ها نشان می دهد میزان رشد کرایه خانه در سال جاری از تمامی ۴ سال گذشته کمتر بوده است. سال قبل قیمت فروش ۸۵ درصد و میزان کرایه خانه بیش از ۶۰ درصد رشد داشت. حتی در فصل زمستان که وضعیت اقتصادی کشور به ثبات نسبی رسیده بود هم کرایه خانه ۲۱ درصد رشد را تجربه کرد. با این وجود در ابتدای تابستان سال جاری میزان اجاره بها بیش از ۲۰ درصد رشد نداشته است. پیش بینی ها نیز نشان می دهد که عدد رشد کرایه خانه از این مقدار فراتر نمی رود. با این حال گزارش های میدانی نشان می دهد بیشترین تعداد صاحبان املاک ترجیح می دهند کرایه بیشتر و پول رهن کمتری دریافت کنند. یکی از تحلیلگران بازار در این مورد می گوید:« دلیل اصلی این است که صاحب خانه ها نمی دانند در صورتی که کرایه خانه بیشتری بگیرند، با این پول باید چه کنند؟ فعلا در اقتصاد ایران بازار مناسبی برای سرمایه گذاری وجود ندارد. به همین دلیل گرفتن کرایه خانه بیشتر اقدامی منطقی تر به شمار می آید.» یکی از اعضای هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران هم در این مورد می گوید:« به طور متوسط از هر ۲۰ قرار داد اجاره ای که منعقد می شود، حداقل ۸۰ درصد مالکان دنبال پول پیش کمتر و کرایه خانه بیشتر هستند. تا چند سال قبل با پول پیش می شد سرمایه گذاری انجام داد ولی در حال حاضر نه.» دولت در فاز نخست موفق شده تا قیمت ها در بازارکرایه را کنترل کند. در صورتی که نرخ تورم براساس گفته های وزیرامور اقتصادی و دارایی از اعداد فعلی کاهش بیشتری تجربه کند بازهم امکان کاهش کرایه خانه ایجاد می شود.

کدام مناطق گران ترین شده اند؟

آمارها نشان می دهد که بیشترین اقبال برای خرید خانه در تهران به دو منطقه ۵ و ۲۲ خلاصه شده است. بیشترین آمارهای معاملات طی یک سال گذشته در این دو منطقه ثبت شده است. منطقه ۲۲ تهران نیز با توجه به ساخت و سازهای نهادهای نظامی وضعیت متفاوتی از گذشته پیدا کرده است. حضور پیمانکاران و تعاونی های سپاه، ارتش و نیروی انتظامی در این منطقه موجب شده تا شهرک ساختمانی بزرگی در امتداد اتوبان همت تهران ایجاد شود. به همین دلیل روند قیمت گذاری ها نیز صعودی شده است. در صورتی که این نهادها از منطقه غربی اتوبان شهید خرازی خارج شوند، بازهم احتمال تعادل قیمت ها ایجاد می شود.

کرایه خانه گران نمی شود؟

در میان مناطق مختلف تهران، منطقه ۷ به دلیل پذیرش بخش مهمی از کارمندان، دانشجویان و کارگران رشد بیشتری در نرخ اجاره بها را تجربه کرده است. پس از منطقه ۷ منطقه ۵ نیز در جایگاه دوم قرار دارد.

حامیان گرانی

یک گروه طی ماه های گذشته به شدت حامی رشد قیمت ها بوده اند. انبوه سازان مسکن پس از ایجاد رکود در بازار از تمامی کانال های رسانه ای که در اختیار داشتند برای ترغیب مردم به خرید مسکن استفاده کردند. بخش مهمی از سرمایه های آنها در بازار مسکن بلوکه شده است. به همین دلیل سازندگان مسکن بیش از دیگران نگران ادامه رکود در بازار بودند. این گروه بارها از مردم می خواستند تا به سمت بازار مسکن بروند ولی به نظر می رسد هنوز اقدامات آنها به نتیجه ای نرسیده باشد.

حامیان رونق

معاش مشاوران املاک به رونق بازار وابسته شده است. در صورتی که وضعیت خرید و فروش ها همچنان در رکود باقی بمانند، این صنف بیش از دیگران دچار بحران مالی می شوند. برهمین اساس طی ماه های گذشته رئیس اتحادیه مشاوران املاک بارها از طریق رسانه ها به مردم هشدار می داد که خانه بخرند چراکه قیمت ها بیش از این ارزان نمی شود.

آنها که مال شان را باختند

اجرای طرح های مانند هدفمندی یارانه ها در دولت دهم، تقریبا ایده خرید خانه را از ذهن طبقه متوسط ایرانی خارج کرد. گزارش های رسمی دولت قبل نشان می داد که وضعیت معیشت و پس انداز خانوار بهبود یافته است ولی گزارش های مرکز آمار تایید می کند که مهمترین شاخص هایی که به بخش مسکن مربوط می شود دچار بحران شده اند.

گزارش های رسمی نشان می دهد اجرای فاز اول طرح هدفمندی یارانه ها، میزان مالکیت در ایران را کم کرده است. میزان مالکیت در ایران از عدد ۷۴ درصد برای سال ۸۴ به عدد ۶۶ درصد برای سال ۹۱ رسیده است. از سوی دیگر در همین دوره زمانی تعداد خانوارهای اجاره نشین از ۴۰ خانوار در هر ۱۰۰ خانوار به ۶۵ خانوار در هر ۱۰۰ خانوار رسیده است. سال ۸۴ شاخص دسترسی خانوارها به مسکن به ۸ سال بوده ولی این عدد در پایان سال ۹۱ به ۱۲ سال رسیده است. عدد متوسط جهانی دسترسی به مسکن ۵ سال است. در ایران اگر هر فرد یک سوم درآمدهای سالیانه خود را پس انداز کند پس از ۳۶ سال امکان خرید خانه را پیدا می کند. در چهار دهک اول، شاخص دسترسی در حالتی که فرد تمام درآمد خود را پس‌انداز کند، ۳۲ سال است که این شاخص در حالت معمولی (پس‌انداز یک سوم درآمد) ۹۶ سال دوره انتظار است.

در سال ۸۴، شاخص دسترسی به مسکن برای گروه‌های کم درآمد ۱۳ سال بوده است که برای دهک یک، ۸۵ سال بوده، این در حالی است که الان برای ۴ دهک اول، ۹۶ سال است. یعنی به شدت وضعیت بحرانی است. سهم زمین در هزینه ساخت در سال ۸۴، ۴۸ درصد بوده که در سال ۹۱ این عدد به ۵۴ درصد رسیده است. تمامی این اتفاقات در شرایطی رخ می دهد که دولت انتظار داشت با هدایت یارانه ها به سمت تولید وضعیت تولید کشور را بهبود بخشد.

براساس اطلاعات جدید میزان قدرت خرید خانوارهای ایرانی طی دوره اجرای فاز اول طرح هدفمندی یارانه ها به میزان ۱.۵ درصد کاهش یافته است. طی اجرای فاز اول طرح هدفمندی یارانه ها قیمت حامل های انرژی ۵۰۰ درصد افزایش داشته است. بررسی هایی که وزارت مسکن و شهرسازی برای اجرای طرح های مسکن انجام داده نشان می دهد قدرت اقتصادی خانواده ها طی دوره نخست اجرای طرح هدفمندی یارانه ها ۲۵ درصد کاهش داشته است. حتی پیش از این از هر ۱۰۰ خانواده ای که وارد بازار مسکن می شدند، حداقل ۶۰ خانوار به سمت مسکن ملکی می رفتند ولی همین عدد در حال حاضر به ۶۵ خانواری رسیده که به سمت مسکن اجاره ای می روند. همچنین براساس آمارگیری سالانه هزینه و بودجه خانوار مرکز آمار ایران، در سال ۸۴ نرخ مالکیت ۷۱.۵ درصد بوده است که در سال ۹۱ به ۶۶.۶ درصد رسیده است تا سال ۸۵، حدود ۲۵ درصد خانوارها زیرخط فقر بودند ولی بررسی های جدید نشان می دهد این عدد در حال حاضر به ۳۱ درصد رسیده است. نتیجه تحقیقی دانشگاهی نشان می دهد که افزایش قیمت ها حداقل در امریکا منجر به کاهش میزان فقرا شده است ولی در مورد ایران افزایش قیمت ها برتعداد خانوارهای فقیر افزوده است. در سال ۸۴ متوسط کشوری اجاره‌بهای چنین واحدی ماهانه ۱۰۷ هزار تومان بود که در سال ۹۱ این عدد به ۴۸۰ هزار تومان رسید؛ یعنی حدودا ۴ برابر افزایش یافت.

با توجه به متوسط درآمد خانوارها در سال ۸۴ معادل ۲۴ درصد؛ خانوارها شرایط مسکن حداقلی را نداشتند. سال ۹۱ معادل ۳۳ درصد. یعنی ۳۳درصد خانوارهای کل کشور زیر خط‌فقر مسکن هستند که البته همه این ۳۳درصد جزو خانوارهای اجاره‌نشین محسوب نمی‌شوند، بلکه بخشی از آنها کسانی هستند که مسکن ملکی دارند، اما شرایط مسکن آنها به شکلی است که نیاز دارند در کمترین زمان ممکن، در محلی مناسب‌تر با امکانات استاندارد حداقلی، ساکن شوند. در محاسبه خط فقر مسکن، در واقع صرفا اجاره‌بهای ماهانه ملاک قرار نگرفته بلکه متوسط هزینه ماهانه تامین مسکن که الزاما اجاره‌بها می‌تواند نباشد، در نظر گرفته شده و این شاخص با متوسط درآمد خانوارهای کل کشور مقایسه شده است. این در حالی است که با صرف‌نظر کردن از خانه‌های خالی در حال حاضر سالانه یک میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکونی کمبود داریم. در این میان تعداد قابل‌توجهی از خانوارها هم وجود دارند که در وضعیت بد مسکنی و در سکونتگاه‌های غیررسمی زندگی می‌کنند. از طرف دیگر، هم‌اکنون ۱.۵ میلیون واحد مسکونی وجود دارد که یک اتاق یا کمتر دارند. هرچند بخش زیادی از اینها مالک هستند، ولی نیازمند بهسازی هستند و در واقع جزو سیاست‌های اجتماعی و حمایتی مسکن، باید به آنها توجه شود. علاوه‌بر اینها براساس برآورد ما در مناطق شهری ۲میلیون و ۷۰۰ هزار واحد مسکونی فرسوده وجود دارد و ۲ میلیون و ۳۰۰ هزار واحدفرسوده هم در مناطق روستایی. یعنی ۵ میلیون واحد مسکونی نیازمند نوسازی نیز در کشور وجود دارد.