برج سازی در ۱۰۳ هکتار از باغ‌های پایتخت

علی اعطا در نشست اینستاگرامی انجمن مفاخر معماری ایران با موضوع "زندگی و مرگ باغ های تهران؛ تجربه دهه های هشتاد و نود" گفت: عنوان این صحبت را زندگی و مرگ باغ های تهران گذاشتم که روی دو دهه ۸۰ و ۹۰ متمرکز باشم که کمتر به صورت جامع به آن نگاه شده و بحث ها درمورد باغ های تهران عمدتا جنبه رسانه ای به خود گرفته تا یک نگاه جامع نگر و پژوهشی.

رییس کمیته معماری و طرح های شهری شورای اسلامی شهر تهران افزود: پژوهش درباره باغ ها دهه هاست که مورد توجه پژوهشگران است. اساسا زاویه نگاه برخی پژوهشگران ساختارهای باغ های ایرانی است. برخی دیگر به باغ از منظر ویژگی های اقلیمی و بومی نگاه می کنند و بعضی دیگر نیز از منظر مسائل مفهومی و آیینی و بعضا تطبیق عناصر و ویژگی های باغ با مبانی دینی بحث و پژوهش می کنند. برخی از پژوهشگران نیز زاویه دیدشان به باغ تاریخ است.

وی با اشاره به تمرکز به موضوع باغ از منظر قوانین و مقررات و منفعت اظهارکرد: برای اینکه بتوانیم به یک نگاه دقیق تر از موضوع باغ ها در تهران برسیم، نیاز است تحلیل این موضوع را از دو منظر وابسته به هم یعنی منافع عمومی و خصوصی در کنار ضوابط و مقررات و مبانی حقوقی توجه کنیم.

اعطا در ادامه گفت: در بحث باغ ها مجموعه ای از قوانین و مقررات و ضوابط ملاک عمل در دوران بعد از انقلاب وجود داشته که مربوط به لایحه قانونی حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها مصوب ۱۱ خرداد ماه سال ۵۹ شورای انقلاب است. این لایحه سختگیرانه نسبت به حفاظت از باغ ها از منظر حفظ درختان یعنی عنصر سبز پیش بینی شده است که اگر کسی درختی را قطع کند، مجازات چیست و ... .

وی ادامه داد: این لایحه تا سال ۸۸ ملاک عمل بوده است و در سال ۸۸ از طریق مجلس شورای اسلامی و اصلاحاتی از سوی مجمع تشخیص مصلحت نظام در متن این قانون تغییراتی اتفاق می افتد و ملاک عمل قرار می گیرد. اولین باری که به طور مشخص در قوانین به طور خاص د.ر مورد نحوه مواجهه با طرح های توسعه شهری با موضوع باغ تعیین تکلیف می شود در سال های ۷۲ الی ۷۴ است. در این دوره با دستور العملی مواجهیم که دستورالعمل ماده ۴ قانون زمین شهری است و به مالکان اجازه داده می شود که در باغ هایی که تحت تملک دارند بتوانند تا حد محدودی ساخت و ساز کنند.

اعطا توضیح داد: این میزان محدودیت در حد ۱۵ درصد سطح زمین است که این ضابطه به عنوان یک ضابطه محدود کننده در کنار ماده قانونی قطع درختان قرار می گیرد و عملا نتیجه ای ایجاد می کند که تضاد در دو نوع منفعت است.

به گفته اعطا؛ این دستورالعمل در حوزه صلاحیت وزیر مسکن و شهرسازی است و از منظر محدود کننده به ساخت و ساز در باغ نگاه می کند که سطح گسترده ای از باغ را حفظ می کند و به محدوده مختصری اجازه ساخت به مالکان داده شود.

وی ادامه داد: اولین راهکاری که به ذهن مالکان خصوصی برای رسیدن به منفعت اقتصادی می رسد، این است که از شمول مجموعه ضوابط و مقررات خارج شود. بر این اساس آن ها به دنبال آن هستند که مفهوم عرفی باغ تغییر کند. این دستورالعمل ملاک عمل بوده و آسیب در این باره وجود داشته و باعث حذف تدریجی درختان بر خلاف لایحه قانونی سختگیرانه شده است.

سخنگوی شورای شهر افزود: در سال ۸۲ مصوبه ای در شورای اسلامی شهر تهران به تصویب رسید که ریشه بسیاری از مسائل است. در این مصوبه که در اسفند و در فروردین یا شاید اردیبهشت سال ۸۳ با اصلاحات به تصویب رسید، تلاش شد در قالب یک ماده ضابطه مواجهه با باغ ها در مورد شهر تهران از سایر استان ها مستثنی شود. این لایحه از سوی احمدی نژاد به شورای دوم ارائه شد که تهران را مستثنی کند. مستثنی کردن تهران مسیری را طی می کند که در پهنه های طرح های توسعه شهری اگر یک پلاک ضوابط باغ داشته باشد در مقایسه با پلاک مجاور که ضوابط باغ بر آن حاکم نیست مورد توجه قرار می گیرد. در اینجا می گویند برای جبران ضرر و زیان مالکان و حفظ باغ سطح اشغال را نصف حالت متعارف کاهش دهیم. به این ترتیب سطح اشغال به ۳۰ درصد کاهش پیدا می کند و به لحاظ تعداد طبقات به دوبرابر افزایش می یابد. به طور مثال ۵ طبقه در ۶۰ درصد به ۱۰ طبقه در ۳۰ درصد می رسد. سپس برای جبران هزینه ساخت ارتفاع و حفظ باغ تراکم اضافه تری هم به مالکان اختصاص می دهند که بعضا به ۱۱ طبقه افزایش پیدا کند.

وی ادامه داد: ظاهر امر این است که نیت خیرخواهانه برای حفظ باغ انجام شده است اما در عمل چنین اتفاقی نمی افتد. این ضابطه در عمل به شکل دیگری دو نوع منفعت را کنار هم می گذارد و عملا برای منفعت مالکان خصوصی منافع شهر نادیده گرفته می شود و اینها در تضاد قرار می گیرند.

اعطا اضافه کرد: در حقیقت در طبقات زیرین باغ ها خاکبرداری تا ۱۰۰ درصد اتفاق افتاده و اساسا باغی باقی نمانده است که تصور شود ۳۰ درصد ساختمان ساخته شده و باغ حفظ شده است. مصوبه ای که بعدا به برج باغ ها مشهور شد باغ ها را تبدیل به به برج هایی کرد با تعدادی گلدان به دور برج.

وی با اشاره به اینکه تقریبا تمام یا اکثریت قریب به اتفاق ساختمان های بلندی که در کوچه های کم عرض شمال شهر مشاهده می شود، بر اساس این ضابطه ساخته شده است، اظهار کرد: اتفاق بدتر این است که مصوبه شورای دوم در سال های ۸۲ و ۸۳ در طرح جامع ابلاغی تهران در سال ۸۶ که هنوز ملاک عمل است تحت عنوان پیوست شماره ۳ یا دستورالعمل ماده ۱۴ قانون زمین شهری تهران وارد می شود.

رییس کمیته معماری و طرح های شهری شورای اسلامی شهر تهران ادامه داد: تا آن مقطع به لحاظ حقوقی اما و اگر وجود داشت که آیا اساسا شوراهای اسلامی شهر صلاحیت دارند که در مورد تراکم و شهرسازی تصمیم بگیرند اما وقتی در سال ۸۶ در قالب طرح جامع تهران ابلاغ شد، شکل کاملا قانونی به خود گرفت. این امر موجب شکل گیری مجموعه وسیعی از برج باغ ها در تهران شد. طبق آمار رسمی ۱۰۳ هکتار از باغ های پایتخت در قالب مصوبه برج باغ در آن دوره ۱۳ ساله ساخته است اما به نظر من این رقم بیشتر است.

اعطا در ادامه گفت: در شورای عالی شهرسازی و معماری در در دوره اول دولت اخیر نیز علیرغم انتقاداتی که وجود داشت رسما وارد اصلاح نشد. این موضوع کاملا در اختیار شورای عالی شهرسازی بود که مصوبه سال ۸۶ را لغو کنند اما این کار را نکردند و شورای پنجم یکی از برنامه هایش تعیین تکلیف مصوبه برج باغ ها بود.

سخنگوی شورای شهر توضیح داد: برای اصلاح این مسیر لازم بود که سه گام برداشته شود؛ گام اول این بود که شورای شهر مصوبه خود مربوط به سال ۸۳ را لغو کند که این کار را در اسفند ۹۶ انجام شد. در اسفند ۹۷ مصوبه دیگری داشتیم. در شورای پنجم بنا را بر این گذاشتیم که در جهت همسو کردن منافع خصوصی و عمومی تلاش کنیم که در آینده در این رابطه بهتر می توان قضاوت کرد.

وی افزود: بر این اساس پیشنهاد جایگزینی را برای شورای عالی شهرسازی و معماری ارسال کردیم. بعد از لغو مصوبه شورای دوم یک مصوبه جدید گذاشتیم و تلاش کردیم باغ ها را از ساخت و سازهای مسکونی خارج کنیم و بر مبنای تنوع کاربری حرکت بر اساس ایجاد ساختمان هایی که حداقل تراکم معقول یک یا سه طبقه با ۱۵ درصد داشته باشند، حرکت کنیم. این اقدام برای رسیدن به الگوهایی که پیش از این در تاریخ ایران بوده است، انجام شد؛ کوشک هایی که وجود داشته و می توانند طیف گسترده ای از کاربری داشته باشند و این باغ ها را از طرح تفصیلی خارج کردیم.

اعطا در پاسخ به این سوال که آیا این مصوبه اخیر با منفعت مالکان در تضاد نیست گفت: تا قبل از دوره ۱۳ ساله هرگز باغ برای ساخت و ساز نبوده است. این ذهنیت غلطی است که در بین شهروندان ایجاد شده که می توانستند ساخت و ساز کنند. انتفاع از ساخت و ساز در باغ در این دوره ۱۳ ساله انحراف است و هرگز باغ ها در چرخه ساخت و ساز قرار نداشتند و نباید این توقع را ایجاد کنیم که مالکان باغ ها باید از ساخت و ساز منتفع شوند. امتیازات ویژه در شهرداری برای کاربری ها داده می شود.

وی در مورد مصوبه شورای شهر توضیح داد: پیشنهاد در سال ۹۷ به شورای عالی شهرسازی و معماری داده شد و در تابستان ۹۸ به تصویب رسید و پیوست شماره ۳ طرح جامع شد و دستورالعمل ماده ۱۴ قانون زمین شهری تهران از شکل ویرانگر نجات پیدا کرد.

رییس کمیته معماری و طرح های شهری شورای اسلامی شهر تهران درباره دسترسی این مصوبه گفت: همه مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری در روزنامه رسمی منتشر می شود و در سایت روزنامه رسمی و در سامانه شورای عالی شهرسازی و معماری هم در دسترس است.

اعطا ادامه داد: باید مفهوم میراث فرهنگی را به میراث عمومی تعمیم دهیم. تهران همواره به عنوان یک باغ شهر شناخته شده است. از این منظر می توانیم باغ های تهران را به عنوان بخشی از میراث طبیعی شهر ببینیم و دنبال کنیم که در مجلس قوانینی برای میراث فرهنگی به تصویب برسد.

وی در ادامه گفت: در سال ۹۸ قانون حمایت از مرمت و احیای بافت های تاریخی در مجلس مصوب شده است. جهت گیری این قانون ایجاد مشوق هایی برای مالکان و امتیازاتی برای آنان است. اگر با این رویکرد به سمت باغ ها برویم می تواند دو بال نگهداری از باغ ها باشد؛ یک سو ضوابط محدود کننده و سلبی و سوی دیگر امتیازات برای مالکان که هر دو کمک کننده برای حفظ باغ هاست.

این عضو شورای شهر اضافه کرد: چالشی که شورای شهر در این دوره برای طی کردن مسیری که دو سال پیگیری مستمر نیاز داشت، این بود که زمانی که مصوبه را لغو کردیم تعداد زیادی پرونده برج باغ در شهرداری در جریان بود. حدود ۵۰۰ پرونده جاری برج باغ باید تعیین تکلیف می شد و این افراد عوارض صدور پروانه (بخشی یا همه آن) را پرداخت کرده بودند. به این ترتیب یک چالش حقوقی حق مکتسبه ایجاد شد. این موضوع را چند ماه در شورا بررسی کردیم. تصمیم گرفته شد که به آن دسته از پرونده هایی که به مرحله پرینت پروانه رسیده اند، طبق ضوابط پروانه داده شود و مابقی از لیست خارج شوند. ۶۲ پرونده تمام مراحل را طی کرده بودند و مشروط به چند شرط از جمله درخت های کهن می توانستند پروانه بگیرند. شهرداری تلاش می کند که برای مابقی پرونده ها جبران کند اما این ۶۲ مورد تبدیل به هجمه ای علیه شورا شد.

اعطا ادامه داد: در رابطه با باغ ها ذینفعان قدرتمندی وجود دارد و فشار می آورند ولی خوشبختانه بعد از سخنرانی ۱۷ اسفند ۹۳ مقام معظم رهبری در جمع مدیران محیط زیست که به صورت مشخص در مورد باغ ها صحبت کردند، بسیاری از چالش ها حل شد. در حال حاضر دستگاه قضایی و سازمان بازرسی کل کشور در موضوع باغ ها بسیار حساس است.

وی با اشاره به اینکه اگر شورای پنجم پیشقدم نمی شد، این ضوابط اصلاح نمی شد، گفت: تشکل های مدنی بودند که حساسیت ایجاد کردند. نقش رسانه ها و فعالان مدنی در حفاظت از باغات بسیار مهم بوده است. اگر تشکل ها فعال نبودند نمی توانستیم این مسیر را طی کنیم.

اعطا توضیح داد: برای تداوم زندگی باغ ها چند مسیر باید دنبال شود؛ یک مسیر ضعیف تملک باغ ها از سوی شهرداری است که به دلیل محدودیت های مالی شهرداری به نتیجه مطلوب نمی رسد. در این راستا دو باغ تاریخی مستوفی الممالک در ده ونک که در سال های پیشین توسط شهرداری خریداری و مرمت شد و درهای آن به روی عموم باز شد. باغ امیر سلیمانی یا باغ عمارت وثوق الدوله در منطقه ۱۴ نیز به همین ترتیب به روی عموم باز شد.

بنا براعلام سایت شهر، وی در پایان گفت: در این دو باغ بر اثر تملک تداوم حیات اتفاق افتاده است. درباره باغ های خصوصی باید با الگوی پایدار اقتصادی تلاش کنیم که منافع عمومی و خصوصی را همسو کنیم. این اقدام نویی است و نیاز به نقد و اصلاح دارد. با چارچوب اولیه شورای پنجم راه برای همسو کردن منفعت عمومی و خصوصی هموار خواهد شد. مالکان می توانند باغ را بخشی از اقتصاد شهر از منظر فعالیت های فرهنگی و گردشگری و حتی مسکونی با عنوان خانه باغ بدانند و امتیازات ویژه ای هم باید از مجلس شورای اسلامی پیگیری کرد.