آیا مداخله دولت در تعیین اجاره با قوانین مالکیت همخوانی دارد

منتقدان وضع کنونی می‌‌گویند حتی در کشورهای پیشرفته جهان نیز دولت در نرخ و شرایط اجاره مداخله می‌کند و لازم است تا قانون موجر و مستاجر اصلاح شود و به نفع مستاجران تغییرکند.

اما حسام عقبایی، نائب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید قانون مالک و مستاجر نباید به نفع یکی از طرفین باشد و باید حقوق هر دو طرف را در نظر داشته باشد. به گفته او، ملاحظات حقوقی و شرعی قانون مالکیت در ایران اجازه مداخله دولت را در قوانین اجاره نمی‌دهد و به طور مثال دولت نمی‌تواند مالک را مکلف کند قرارداد اجاره را برای بیش از یک سال تنظیم کند.

بر اساس پژوهشی که دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی انجام داده است، قوانین حمایت از اجاره‌نشین‌ها از سال‌های جنگ جهانی اول تا دهه‌های ۸۰ و ۹۰ میلادی در اغلب کشورها اعمال شده است. نتایج این پژوهش نشان می‌دهد این قوانین برای برخی از خانه‌های اجاره‌ای در برخی شهرها اعمال می‌شود اما به گونه‌ای است که پیامد آن در کل بازار مسکن باعث تنظیم نرخ‌ها و تنظیم رفتار سمت عرضه می‌شود.

بررسی تجارب برخی از کشورها نشان می دهد ترغیب مالکان به انعقاد قراردادهای طویل‌المدت، محدود کردن درصد افزایش اجاره‌بها با توجه به شاخص های اقتصادی و در نظر گرفتن حمایت‌های قانونی از مستاجران در جلوگیری از افزایش بیش از حد اجاره بها در شهرهای بزرگ دنیا مؤثر بوده است.

ویژگی‌های سیاست کنترل اجاره بها

طرفداران سیاست اعمال کنترل اجاره‌بها معتقدند سیاست کنترل اجاره باید سه ویژگی را به صورت توأمان دارا باشد: نخست اینکه کمترین دخالت را در مکانیسم بازار داشته باشد؛ دوم اینکه برنامه کنترل اجاره باید ساده، شفاف و برای اجرا و اعمال آسان باشد و در نهایت اینکه سیستم کنترل اجاره باید اجازه بازیافت سرمایه را بدهد.

روش‌های مدرن تعیین سقف اجاره‌بها در کشورهای اروپایی و آمریکا

با وجود آنکه مخالفان روش سقف‌گذاری برای اجاره‌بها معتقدند که این سیاست در دهه‌های منتهی به دهه ۹۰ میلادی در اروپا رایج بود و سپس منسوخ شد، اما سیاست کنترل اجاره‌بها در سال‌های اخیر نیز در کشورهای اروپایی در حال اجراست.

به عنوان نمونه، در کشور فرانسه از سال ۲۰۱۵ کنترل اجاره در مناطقی که تقاضا بیش از عرضه است اجرا شده است. مقررات به این صورت است که در هنگام اجاره جدید، اگر صاحبخانه در خانه بهسازی نداشته باشد، آخرین اجاره‌ای که از سوی مستاجر قبلی پرداخت می‌شود، تنها می‌تواند براساس یک شاخص یا نرخ ثابت (بنچمارک) اجاره بها را افزایش دهد.

بنچمارک در علم اقتصاد به سیستم مقایسه نرخ‌ها بر اساس ویژگی‌های هر کالا با کالای مشابه گفته می‌شود. به عبارت دیگر شاخص بنچمارک در بخش مسکن مقایسه قیمت مسکن با توجه به ویژگی‌های اختصاصی (سن بنا، متریال ساخت، متراژ بنا و ...) و عمومی (طبقه آپارتمان، محله‌ای که در آن قرار گرفته و ...) آن با سایر مسکن‌های مشابه است که بر اساس این شاخص، سقف اجاره‌بها برای هر محله تعیین می‌شود. بر اساس شاخص بنچمارک برای هر واحد مسکونی نمره اختصاصی نیز در نظر گرفته می‌شود.

در آلمان از ژوئن ۲۰۱۶ تیز مقررات جدیدی اعمال می‌شود که به موجب آن امکان ندارد اجاره‌ها از ۱۰ درصد اجاره مرجع به طور معمول در مناطق محلی تجاوز کند. کنترل اجاره به تمام خانه‌ها به غیر از خانه‌های تازه ساخته شده یا خانه‌های مدرن، اعمال می‌شود.

در اتریش اجاره در مسکن‌های قدیمی موجود (حدود نیمی از بازار اجاره خصوصی) تنظیم می‌شود. افزایش اجاره پس از نوسازی در مورد اجاره‌های موجود، تنها با رضایت مستاجران و یا پس از یک حکم قضایی امکان‌پذیر است.

در دانمارک انواع مختلفی از قراردادهای اجاره وجود دارد که سهم بسیار زیادی از خانه‌های اجاره‌ای را پوشش می دهد (حدود ۸۸ درصد از کل)؛ تنها در خانه‌های جدید، اجاره از سال ۱۹۹۱ غیر قابل کنترل شده است.

در هلند حداکثر اجاره بر اساس کیفیت مسکن برای همه اجاره‌های زیر ۷۱۰ یورو در هر ماه اعمال می‌شود و مقررات اجاره در بیش از ۹۰ درصد از بخش اجاره (بخشی از مسکن اجتماعی و خصوصی) را پوشش می‌دهد.

در آمریکا کنترل اجاره بر ساختمان‌هایی که قبل از فوریه سال ۱۹۴۷ ساخته شده‌اند و واحدهای دارای مستاجر که به طور مداوم از قبل از ۱ ژوئیه ۱۹۷۱ ( حدودا ۲ درصد از تمام مسکن‌های اجاره‌ای) در آن زندگی می‌کنند، اعمال می‌شود. تثبیت اجاره شامل یک پوشش بر روی افزایش اجاره است و در سال‌های ۱۹۴۷ تا ۱۹۷۳ به تمام ساختمان‌های با ۶ واحد یا بیشتر و برای واحدهایی که از برنامه کنترل اجاره خارج شده‌اند، اعمال می‌شود.

قانون نمی‌تواند به نفع یک گروه خاص باشد

حسام عقبایی، نائب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی پانا درخصوص تفاوت قراردادهای اجاره در ایران و خارج از کشور و ضرورت بازنگری در قانون مالک و مستاجر نیز گفت:‌ «قانون نباید به نفع یک گروه و به زیان گروه دیگر باشد که اگر اینگونه باشد تمامی سرمایه‌گذاری‌ها در تولید مسکن تحت تاثیر قرار می‌گیرد.»

عقبایی گفت:‌ «در کشورهای توسعه یافته نیز قوانین مالک و موجر نه به نفع مستاجر و نه به نفع موجر است. این قانون باید به گونه‌ای باشد که منافع گروه‌های مختلف را در نظر بگیرد. قوانین اجاره در ایران قابل مقایسه با قوانین کشورهای توسعه‌یافته نیست به این دلیل که وضع قوانین این حوزه در کشور ما با درنظر گرفتن قانون مالکیت است. قانونگذار نمی‌تواند به مالک تکلیف کند که چه نرخی از اجاره یا قیمت را برای ملک خود تعیین کند چون شرع این اجازه را به قانونگذار نمی‌دهد که در این حوزه مداخله کند.»

وی افزود: «در اسلام مالکیت محترم است و قانون دخالتی نمی‌کند. ما در کشور نمی‌توانیم چنین مداخله‌ای داشته باشیم درحالی که در سایر کشورها دولت یا قانون می‌تواند برای اجاره یا قیمت سقف تعیین کند. در ایران مالک یا موجر می‌تواند هر قیمتی را تعیین کند و در این میان عرضه و تقاضاست که تعیین کننده نرخ‌گذاری می‌شود به این معنا که بر روی ملکی که تنها ۲۰۰ میلیون تومان ارزش دارد نمی‌توان نرخ ۴۰۰ میلیونی گذاشت چون خریداری برای‌ آن وجود نخواهد داشت.»

نائب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک اظهار کرد: «مجلس یا سایر نهادها هم نمی‌توانند برای ارزش گذاری اموال غیرمنقول مردم تصمیم گیری کنند یا به مالکان تکلیف کنند که به جای یک سال واحدهای مسکونی یا تجاری برای دوره‌های سه یا چهار ساله اجاره داده شود.»

وی افزود: «قراردادهای اجاره نوعی عقد است و در قوانین مدنی و بالادستی کشور نیز توافق در این عقد مورد استناد است و نمی‌توان خارج از ان حکمی تعیین کرد.»

عرضه و تقاضا باید بازار اجاره را تنظیم کند

عقبایی گفت: «راهکار خروج از وضع کنونی این است که عرضه و تقاضا به نوعی تنظیم شود که بازار خود به خود تعدیل شود. در بازار رقابتی است که نرخ ها به وضع واقعی نزدیک می‌شود. در سال‌هایی نه چندان دور سیم کارت تلفن همراه با قیمت‌های میلیونی خرید و فروش می‌شد اما با ورود رقبا و تولید حداکثری با نرخ ۵ هزار تومان می‌توان سیم کارت خرید و یک سیم کارت هدیه نیز دریافت کرد.»

وی افزود: «همراه اول، رایتل و ایرانسل وارد عرصه رقابت شده‌اند و برای ۸۰ میلیون ایرانی ۲۰۰ میلیون سیمکارت تولید کرده‌اند به همین دلیل قیمت متعادل شده است.»

کنترل بازار اجاره با راهکارهای شبه‌قضایی و تعزیراتی ممکن نیست

نائب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک اظهار کرد: «ما برای کنترل بازار اجاره و یا نظارت بر آن با راهکارهای شبه‌قضایی، تعزیراتی یا حقوقی نمی‌توانیم عمل کنیم. البته در جایی که سوداگری انجام می‌شود خانه‌های خالی وجود دارد، مالیات بر آن پرداخت نمی‌شود حاکمیت و قوه قضاییه می‌تواند ورود داشته باشد و این افراد را به جرم سوداگر اقتصادی ملزم به تغییر رفتار کند.»

طرح تولید مسکن استیجاری در دستور کار دولت قرار گیرد

وی ادامه داد: «مالکان ممکن است واحد خود را یک سال اجاره دهند سال دیگر خودشان در آن ساکن شوند بنابراین نمی‌توان به مالکان چنین تکلیفی داشت. راهکار حل مستاجران یا خریداران تنها تعادل در عرضه و تقاضاست و باید طرح تولید مسکن استیجاری در دستور کار دولت قرار گیرد.»

عقبایی گفت:‌ «مجالس با تولید مسکن استیجاری موافق بوده‌اند اما در دولت‌های اخیر یک واحد استیجاری ساخته نشده است. درحوزه ارایه تسهیلات ساخت یا خرید متناسب با رشد قیمت مسکن حرکت نشده است.»

وی افزود:‌ «درحوزه مسکن مصرفی توازنی متناسب با نیاز جامعه نبوده است به این دلیل که تولید مسکن برنامه‌محور نبوده است و به تحریک سرمایه‌گذاری در این بخش منجر نشده است. برخی راهکارهایی که در کشورهای توسعه‌یافته در حوزه مسکن دنبال می‌شود در ایران مغایر با قوانین بالادستی است.»