چرا نمی‌توان اجاره‌ها را با تعیین سقف و پرداخت مالیات کنترل کرد
عضو هیات مدیره انجمن انبوهسازان: بازار اجاره با رشد ۳۰ درصدی از قیمت مسکن با رشد بیش از ۱۰۰ درصدی عقب مانده است
تهران ( پانا) - با اتمام امتحان‌‌های دانش‌اموزان، فصل جدید و داغ جابه جایی مستاجران آغاز می‌شود. به طور معمول در سه ماه تیر، مرداد و شهریور بیشترین میزان جابه جایی و معاملات اجاره رقم می‌خوردو امسال دومین سالی است که مستاجران بیش از سال‌های گذشته، تحولات اجاره را با نگرانی رصد می‌کنند.
انتقادهایی که به دنبال افزایش اجاره مسکن در یک سال و نیم گذشته به وجود آمده است وزارت راه و شهرسازی را متقاعد کرد تا کمیته‌ای برای تعیین سقف اجاره در مناطق مختلف کلانشهرها تشکل دهد؛ کمیته‌ای که آخرین اخبار رسیده حاکی است ایجاد آن از دستور کار خارج شده است اما دولت طرحی دو فوریتی در قالب اصلاح قانون مالیاتهای مستقیم را درحال پیگیری دارد که براساس آن مالکان واحدهای زیر ۱۵۰ متر که تاکنون از پرداخت مالیات بر اجاره معاف بودند مشمول پرداخت مالیات می‌شوند تا شاید این ابزار کنترلی بتواند بازدارنده‌ای برای افزایش غیرمتعارف قیمت‌ها در بازار اجاره باشد؛ راهکاری که به گفته برخی از فعالان این بخش کارساز نیست.
منتقدان این راهکار می‌گویند چرا دولت به جای ابزارهای کنترلی و محدودکننده مانند کمیته سقف اجاره یا مشمول بودن واحدها به پرداخت مالیات، ابزارهای تشویقی مانند کاهش عوارض ساخت و صدور پروانه ساختمانی، ارایه زمین ارزان‌قیمت یا سایر مشوق‌ها را در اختیار سازندگان خرد و انبوه قرار نمی‌دهد.
قانون مالیاتهای مستقیم چه میگوید
ماده ۵۳ قانون مالیاتهای مستقیم مقرر کرده است: درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می‌شود عبارت است از کل مال‌الاجاره، اعم از نقدی و غیر نقدی، پس از کسر بیست و پنج درصد بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره.
در تبصره ۱۱ این ماده نیز آمده است: مالکان مجتمع‌های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ساخته شده یا می‌شوند در طول مدت اجاره از صد در صد (۱۰۰%) مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف می‌باشد درغیر این صورت درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع یکصد و پنجاه متر مربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست متر مربع زیربنای مفید از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف است.
خطر بروز معاملات زیرزمینی اجاره با تعیین سقف برای اجاره‌بها
حسن محتشم، عضو هیات مدیره انجمن انبوهسازان مسکن معتقد است بازار اجاره از رشدقیمت مسکن عقب مانده است و با وجود میانگین افزایش بیش از ۱۰۰ درصدی قیمت مسکن در یک سال گذشته حداکثر افزایش اجاره بها حدود ۳۰ درصد بوده است به این دلیل که بخش عمده‌ای از مستاجران توانایی پرداخت اجاره بیش از این ارقام را ندارند. او به رانده‌شدن بخشی از دهک‌های درآمدی جامعه به حاشیه شهرها و مناطق حاشیه‌ای شهرها اشاره می‌کند و میگوید راهکار حل مشکل اجاره در کلانشهرها ایجاد کمیته اجاره در دولت و تعیین سقف برای اجاره نیست.
او در گفت وگو با خبرنگار اقتصادی پانا با بیان اینکه در اسلام ماکیت مشروع محترم است و کسی نمی‌تواند مالکی را مجبور کند که ملک خود را در محدوده‌ای معین اجاره دهد، افزود: ممکن است برخی مالکان مجبور شوند در فاصله زمانی کوتاه‌مدت با نرخ‌های اجباری املاک خود را اجاره دهند اما در درازمدت عکس‌العمل نشان می‌دهند و معاملات زیرزمینی صورت خواهد گرفت.
عضو هیات مدیره انجمن انبوهسازان مسکن اظهار کرد: در ابتدای انقلاب دولت تلاش کرد کنترل‌های اجباری را در بازار مسکن اجرایی کند اما این تصمیم در عمل دستاوردی نداشت. بالابودن اجاره در کشور متاثر از اقتصادکلان در کشور است و با افزایش نرخ تورم و کاهش ارزش پول ملی افزایش قیمت‌ها در تمامی کالا و خدمات حاصل می‌شود و مسکن نیز از این قاعده مستثنی نیست.
وی با بیان اینکه هزینه‌های ساخت مسکن افزایش یافته است، گفت: افزایش دستمزد نیروی انسانی، افزایش عوارض و خدمات شهرداری و افزایش قیمت زمین از مجموعه عواملی است که موجب افزایش قیمت تمام‌شده ساخت مسکن در کلانشهرها شده است.
اجاره تابعی از نرخ مسکن است
وی عنوان کرد: اجاره ضریبی از قیمت مسکن است و به طور معمول از نرخ مسکن تبعیت می‌کند. با وجود افزایش قیمت ناگهانی و تا ۲ برابری قیمت مسکن افزایش اجاره از آن عقب مانده است و حداکثر تا ۳۰ درصد افزایش یافته است.
وی گفت: اگر قیمت رهن مسکن را یک‌پنجم در نظر بگیریم و تبدیل به اجاره شود در طول یک سال تنها پنج درصد به مالک سود می‌دهد که ازاین میزان بین یک تا دو درصد بابت تعمیرات و نگهداری مسکن در نظر بگیرد. وضع اقتصادی نامتعارف موجب کاهش درآمد سرانه ملی شده است و مستاجران نیز قادر نیستند که هزینه‌هایی متناسب با آنچه را در نرخ سایر کالاها و خدمات حاصل شده است، برای مسکن پرداخت کنند.
عضو هیات مدیره انجمن انبوهسازان مسکن اظهار کرد: هزینه اجاره عدد قابل توجهی از درآمد ماهانه افراد متوسط جامعه است و دولت باید در جهت تامین مستاجران اقدام‌های جدی‌تری داشته است و طرح‌هایی به این منظور در دستور کار قرار گیرد. مسکن مهر یکی از این طرح‌ها بود اما خوب طراحی و اجرا نشد؛ درحالی که در مسکن مهر قرار بود سالانه یک میلیون واحد مسکونی تحویل شود در عمل تنها یک میلیون و۱۷۰ هزار واحد به متقاضیان تحویل شد.
طرح اجاره به شرط تملیک در دستور کار قرار گیرد
وی اضافه کرد: طرح اجاره واحدهای کوچک از جمله طرح‌هایی است که دولت میتواند به منظور کمک به جوانان و افراد با درآمد پایین درآمدی در نظر بگیرد.در این طرح قیمت زمین میتواند برای سازندگان رایگان در نظر گرفته و با کمک شهرداری‌ها به زوج‌های جوان یا سایر متقاضیان واحدهای اجاره‌ای تحویل شود. در این واحدهاست که دولت میتواند کاهش مبلغ اجاره با هدف تعادل و نرخ‌شکنی در بازار اجاره را در دستور کار قرار دهد.
وی گفت: از سوی دیگر دولت میتواند به تدریج وضعی را فراهم کند که مستاجران این واحدها قادر به خرید تدریجی واحدهای کوچک اجاره‌ای باشند.
عضو هیات مدیره انجمن انبوهسازان مسکن گفت: نشستن در اتاق‌های دربسته و اتخاذ تصمیم‌های محدودکننده راهکار کنترلی برای اجاره بهای مسکن نیست و میتواند سازندگان را نیز از گردونه ساخت و ساز خارج کند.
وی اظهار کرد: بازار اجاره کشش افزایش بیشتر اجاره را ندارد. خانه‌های خالی نیز وجود دارند اما به دلیل نبود توان پرداخت اجاره، مالکان با افزایش نیافتن بیشتر کنار می‌آیند. راهکار نهایی این است که با بهبود وضع کلان اقتصادی افزایش نرخ کالاها و خدمات کنترل شود و بازار مسکن نیز در بخش خرید و فروش و اجاره از ثبات اقتصادی بهره‌مند شود.
محتشم عنوان کرد: شرایط جهانی به گونه‌ای پیش‌رفته است که ثبات نسبی در بازارها را برهم زده است و دولت نیز با دشواری‌هایی در این مسیر روبه رو است اما در کلیت بحث باید گفت هر گونه تنظیم بازار بدون بهبود شاخص‌های کلان اقتصادی شدنی نیست.
وی در خصوص لایحه اصلاح تبصره ۱۱ ماده ۵۳ قانون مالیاتهای مستقیم و مشمول شدن واحدهای زیر ۱۵۰ متر به پرداخت مالیات اجاره نیز گفت: این اصلاحیه منجر به تعادل اجاره در این واحدها نمی‌شود و مالکان در نهایت مالیات را نیز به اجاره‌ها خواهند افزود. گرفتن مالیات ابزاری تشویقی نیست بلکه ذاتی تنبیهی دارد و در وضع کنونی تعادل در بازار مسکن با اقدام‌های جبری ایجاد نمی‌شود.
محتشم با بیان اینکه مالیات مسکن باید منطقی باشد، گفت: اخذ مالیات از انبوه‌سازی مسکن از جمله اقدام‌هایی است که سرمایه‌گذاری در تولید مسکن را کاهش می‌دهد. در وضعی که با کمبود مسکن و انباشت تقاضا مواجه هستیم دولت باید با بلندنظری نگاهی به این موضوع داشته باشد تا انبوه‌ساز و سازندگان به تولید مسکن تشویق شوند.
دلال‌بازی عاملی برای افزایش بیشتر اجاره و قیمت مسکن
عضو هیات مدیره انجمن انبوهسازان مسکن درباره نقش سفته‌بازی و دلال‌بازی در قیمت مسکن و اجاره در کشور گفت: تا زمانی که وضع اقتصادی کشور به سمت معقول حرکت نکند دلال‌بازی وجود دارد. وقتی نقدینگی به سمت فعالیت مولد اقتصادی حرکت نکند در هر بازاری امکان حضور نامتعارف و دلال‌بازانه وجود دارد و به همین دلیل بازارخودرو، ارز و طلا و مسکن از این سفته‌بازی در امان نیستند.
وی گفت: به دلیل نبود توانایی و قدرت خرید متقاضیان روال غیرطبیعی در بازار مسکن را شاهد نیستیم و اگر متقاضیان نقدینگی لازم را در بازار برای خرید داشته باشند به دلیل افزایش تقاضا امکان افزایش‌هایی بیش از این ارقام برای مسکن وجود دارد.
ارسال دیدگاه