گزارشی درباره اقدام‌های اخیر برای کنترل قیمت‌های سرسام‌آور در بازار مسکن
غول اجاره‌بهای مسکن چگونه مهار می‌شود
تهران (پانا) - وزارت راه و شهرسازی در جدیدترین برنامه‌های خود برای کنترل بازار مسکن و حمایت از مستاجران و متقاضیان مسکن، لوایحی را برای کنترل سوداگری، افزایش عرضه، کنترل اجاره بها و افزایش مدت اجاره به هیات دولت ارسال کرده است لوایحی که کارشناسان با تاکید بر اثرهای میان‌مدت و درازمدت آن، نسبت به آثار کوتاه مدت آن تردید دارند.
بازار مسکن که برای چندین سال ثبات را تجربه می‌کرد، ماه‌های زیادی است که تحت تاثیر بازارهای موازی مانند ارز و سکه از یک سو و افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی از سوی دیگر، دست‌خوش تغییر و افزایش قیمت شده است. در ۴ ماه نخست سال ۱۳۹۷، این بازار شاهد رشد سرسام آور قیمت بوده است و این نگرانی را به‌وجود آورده است که قدرت خرید بخش بزرگی از جمعیت در این بازار به شکل محسوسی کاهش یابد.
این نگرانی، بیش از همه در مورد اجاره‌نشینان احساس می‌شود. اجاره مسکن همواره تابعی از قیمت زمین و ساختمان بوده است، و افزایش قیمت این دو، می‌تواند افزایش اجاره‌بهای آپارتمان‌ها را رقم بزند. آن‌طور که آمار منتشر شده بانک مرکزی نشان می‌دهد، اجاره بهای ساختمان در ماه خرداد، در شهر تهران ۱۲.۵ درصد و در کل مناطق شهری ۱۰.۴ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش یافته است. اما در این شرایط، برنامه وزارت راه و شهرسازی که به نوعی متولی بخش ساختمان در کشور است، برای کنترل بازار مسکن چیست؟
ایرج رهبر، رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن و کارشناس بخش مسکن، درباره الحاقیه جدید به قانون مالک و مستاجر به خبرنگار پانا می‌گوید: لوایح وزارت راه و شهرسازی ممکن است، در بلندمدت بتواند بر بازار اجاره تاثیرگذار باشد اما اثر کوتاه‌مدت و مقطعی ندارد و مستاجران کنونی باید وضع فعلی را تحمل کنند.
وی درباره الحاقیه به قانون مالک و مستاجر افزود: این قانون نمی‌تواند ضمانت اجرایی چندانی داشته باشد. البته اجرایی شدن آن تنها منوط به توافق مالک و مستاجر است و نمی‌تواند جنبه فشار داشته باشد و اگر مالکی احساس کند که نمی‌تواند در قیمت مورد نظر با مستاجر توافق داشته باشد طبیعی است که قرارداد را برای سال دوم تمدید نمی‌کند.
رهبرعنوان کرد: به نظر نمی‌رسد الحاقیه به قانون مالک و مستاجر راهکاری عملی و موثر برای کنترل بازار اجاره در کشور باشد. مالکان و مستاجران در صورت تمایل حتی در قیمت‌های کمتر از ۱۰ درصد نیز می‌توانند با هم توافق کنند اما اگر مالکی تشخیص دهد که ارزش اجاره مسکن او بیش از نرخ ۱۰ درصد است از تمدید قرارداد خودداری می‌کند.
جابه‌جایی بیشتر مستاجران پیامد تعیین دستوری اجاره‌بها
رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن خاطرنشان کرد: اگر قانون اجبار کند که قرارداد به گونه‌ای تنظیم شود که بیش از ۱۰ درصد به اجاره اضافه نشود تنها تاثیری که در بازار اجاره کشور می‌گذارد این است که مستاجران با جابه‌جایی بیشتر و سالانه مواجه می‌شوند وضعی که برای بسیاری از مستاجران خوشایند نخواهد بود و بسیاری از مستاجران تمایل دارند در یک واحد مسکونی بیش از یک سال سکونت داشته باشند.
رهبر خاطرنشان کرد: به هر حال الحاقیه این قانون نسخه شفابخش بازار مسکن نخواهد بود و تا زمانی که انباشت تقاضای ناشی از قدرت پائین خرید تعدیل نشود نمی‌توان انتظار داشت که بازار اجاره بهای مسکن وضع بهتری را تجربه کند.
رجوع به بخشنامه‌ها و مکاتبات وزارت راه و شهرسازی با هیات دولت نشان می‌دهد این وزارتخانه برنامه‌هایی را برای کنترل بخش مسکن تهیه کرده است. در جدیدترین نامه عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی به اسحاق جهانگیری، معاون اول رئیس‌جمهوری، پیشنهادی برای اصلاح موادی از قانون اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۹۴ ارائه و تصویب و ارسال آن به مجلس شورای اسلامی در قالب یک لایحه دو فوریتی خواسته شده است.
هدفگذاری تعدیل بازار مسکن با افزایش عرضه واحدها برای فروش و اجاره
در این نامه وزارت راه و شهرسازی خواستار جایگزینی دو ماده و یک تبصره از قانون اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۹۴ شده است که این اصلاح می‌تواند بر عرضه واحدهای مسکونی در بازار مسکن اثر مثبت بگذارد.
بنا براین اصلاحیه، مالیات بر اجاره مسکن در واحدهایی که مطابق الگوی مصرف، یعنی واحدهای کم متراژ حذف می‌شود که می تواند به عنوان عامل تشویقی برای اجاره واحدهای مسکونی و عرضه بیشتر در بازار به شمار آید. همچنین در اصلاحیه تبصره ۱۱ ماده ۵۳ این قانون، شرط معافیت مالیاتی، اجاره واحد مسکونی برای دو سال یا بیشتر پیش‌بینی شده است که باعث افزایش مدت قراردادها و کاهش دغدغه مستاجران خواهد شد.
همچنین بر اساس این اصلاحیه، انبوه‌سازانی که مبادرت به ساخت واحدهای مسکونی مطابق با الگوی مصرف کنند، از پرداخت مالیات نقل و انتقال موضوع ماده ۵۹ و مالیات بر درآمد موضوع ماده ۷۷ قانون برای واحدهای مطابق الگوی مصرف مسکن، معاف می‌شوند. این افراد در صورت اجاره دادن بخش یا تمام واحدهای ساخته شده مطابق الگوی مصرف مسکن، از مالیات بر درآمد اجاره نیز معاف می‌شوند. این معافیت مشمول مالکین بعدی این واحدها نیز خواهد بود. این اصلاحیه می‌تواند مالکان و انبوه‌سازان را به ساخت واحدهای کوچک متراژ و اجاره واحدهای موجود تشویق کند، و شرایط افزایش عرضه در بازار مسکن و به تبع آن کاهش قیمت ملک و اجاره بها را فراهم کند.
از سوی دیگر، وزارت راه و شهرسازی برنامه‌ای را نیز برای افزایش هزینه خالی نگه داشتن واحدهای مسکونی در نظر گرفته تا صاحبان این واحدها را ناچار به اجاره دادن و یا عرضه واحدهای خود در بازار کند. با جایگزینی ماده ۵۴ این قانون، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر جمعیت که علی رغم امکان بهره‌برداری آنها، بیش از ۶ ماه خالی باقی می‌مانند، به عنوان واحد مسکونی خالی تلقی شده و مشمول مالیات خانه‌های خالی خواهند شد. واحدهای مشمول مقررات این ماده توسط شهرداری‌ها در هر شهر شناسایی شده و شهرداری راسا نسبت به اخذ مالیات از آنها اقدام خواهد کرد. این مالیات در سال نخست یک دوم میزان مالیات متعلقه بوده و بعد از سال دوم خالی ماندن واحد مربوطه، یک و نیم برابر مالیات متعلقه خواهد بود.
این اقدام‌ها از یک سو ساخت واحدهای کوچک متراژ، مطابق الگوی مصرف را تشویق می‌کند و از سوی دیگر با تولید و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری باعث کاهش قیمت و حمایت از مستاجران خواهد شد.
هدفگذاری کنترل سوداگری در بازار مسکن با استفاده از قوانین مالیاتی
سوداگری در بازار مسکن یکی دیگر از عواملی است که در چند دهه اخیر سبب رشد مداوم قیمت واحدهای مسکونی شده است. تبدیل مسکن از یک کالای مصرفی بادوام به کالایی سرمایه‌ای، سبب شده سرمایه‌های سرگردان به سمت این بازار روانه شوند و به منظور حفظ ارزش سرمایه، قیمت مسکن رشد کند. این مساله خصوصا هنگامی که سایر بازارها نظیر ارز و سکه با نوسان روبرو می‌شود، بیش از پیش نمایان می‌شود، چراکه در این شرایط، صاحبان املاک برای جلوگیری از کاهش ارزش سرمایه خود، اقدام به افزایش قیمت ساختمان می‌کنند.
در چنین وضعی، وزارت راه و شهرسازی کنترل سوداگری در بازار ملک و زمین را در دستور کار قرار داده است. به همین منظور، عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی باارسال نامه‌ای به اسحاق جهانگیری، معاون اول رئیس‌جمهوری ماده واحده اصلاح ماده ۱۵ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن را جهت بررسی و تصویب فوری در هیئت دولت ارائه و خواستار ارسال آن در قالب لایحه دو فوریتی به مجلس شورای اسلامی شد.
بر اساس این پیشنهاد، ماده ۱۵ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و تبصره‌های ذیل آن به نحوی اصلاح می‌شود که مالکان زمین های بایر با کاربری مسکونی موظف به پرداخت عوارض می‌شوند. در متن این لایحه آمده است: شهرداری‌ها مکلفند از اراضی بایر با کاربری مسکونی در محدوده شهرهایی که دولت تعیین می‌کند سالانه به نرخ ۱۲ درصد بر مأخذ ارزش معاملاتی عوارض اخذ نمایند. مالکان این قبیل اراضی مکلفند مالیات بر اراضی بایر خود را هرسال تا اخر اردیبهشت‌ماه سال بعد عوارض متعلقه را به شهرداری محل وقوع ملک پرداخت نمایند. همچنین شهرداری‌ها موظفند درآمد حاصل از این ماده را برای اجرای برنامه‌های مسکن اجتماعی و حمایتی دولت هزینه کنند.
به گفته وزارت راه و شهرسازی با اجرای این قانون، از یک سو هزینه نگهداری ملک در قالب کالای سرمایه‌ای افزایش پیدا خواهد کرد و مالک ناچار خواهد بود ملک خود را برای فروش یا اجاره در بازار عرضه کند، و از سوی دیگر بخشی از منابع مورد نیاز برای پیش‌برد طرح مسکن اجتماعی تامین خواهد شد. در واقع می‌توان گفت این لایحه در کنار لایحه‌ای که پیشتر به آن اشاره شد، می‌تواند به مرور ماهیت ملک را در ایران از کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی پردوام تغییر دهد.
ارسال دیدگاه