رهبر، رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن: الحاقیه قانون موجر و مستاجر نسخه شفابخش برای مستاجران نیست

کارشناسان بخش مسکن می‌گویند انباشت تقاضای ناشی از نبود قدرت خرید مسکن و هدایت آن به بازار اجاره در کنار نوسان و التهاب بازارها ناشی از سرگردانی نقدینگی در بازارهای کالایی و سرمایه‌ای از جمله مواردی است که موجب افزایش دور از انتظار اجاره را برای مستاجران به دنبال داشته است و هر گونه مقررات دستوری نیز قادر نخواهد بود که وضع کنونی را کنترل کند.

براساس ماده واحده الحاقیه قانون روابط موجر و مستاجر، مستاجران کلیه قراردادهای رسمی یا عادی اجاره واحدهای مسکونی از زمان تصویب این قانون می‌توانند تا یکسال پس از انقضای زمان قرارداد با رعایت شرایط ذیل قرارداد اجاره را تمدید کنند:

نخست آنکه قیمت اجاره بها حداکثر تا ده درصد نسبت به اجاره بهای قبلی از طرف موجر در زمان تمدید قرارداد قابل افزایش است. چنانچه با تقاضای افزایش ده درصدی مبلغ اجاره، مستاجر موافقت نکند واحد قابل تخلیه است. رسیدگی به این موضوع نیز در صلاحیت شورای حل اختلاف است.

چنانچه در قرارداد اجاره مدت زمان بیشتری نسبت به این قانون برای زمان انقضای قرارداد در نظر گرفته شود مدت زمان قراردادی معتبر است و هرگونه توافق برخلاف مفاد این قانون در زمان اجرای آن باطل و بلااثر است.

الحاقیه ضمانت اجرایی ندارد

ایرج رهبر، رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن و کارشناس بخش مسکن در گفت وگو با پانا، درباره الحاقیه وزیر راه به قانون موجر و مستاجر اظهار کرد: البته این قانون نمی تواند ضمانت اجرایی چندانی داشته باشد. البته اجرایی شدن آن تنها منوط به توافق مالک و مستاجر است و نمی‌تواند جنبه فشار داشته باشد و اگر مالکی احساس کند که نمی‌تواند در قیمت مورد نظر با مستاجر توافق داشته باشد طبیعی است که قرارداد را برای سال دوم تمدید نمی‌کند.

رهبر عنوان کرد:‌ به نظر نمی‌رسد این الحاقیه راهکاری عملی و موثر برای کنترل بازار اجاره در کشور باشد. مالکان و مستاجران در صورت تمایل حتی در قیمت‌های کمتر از ۱۰ درصد نیز می‌توانند با هم توافق کنند اما اگر مالکی تشخیص دهد که ارزش اجاره مسکن او بیش از نرخ ۱۰ درصد است از تمدید قرارداد خودداری می‌کند.

جابه‌جایی بیشتر مستاجران در وضع دستوری تعیین اجاره بها

رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن خاطرنشان کرد:‌ اگر قانون اجبار کند که قرارداد به گونه‌ای تنظیم شود که بیش از ۱۰ درصد به اجاره اضافه نشود تنها تاثیری که در بازار اجاره کشور می‌گذارد این است که مستاجران با جابه‌جایی بیشتر و سالانه مواجه می‌شوند وضعی که برای بسیاری از مستاجران خوشایند نخواهد بود و بسیاری از مستاجران تمایل دارند در یک واحد مسکونی بیش از یک سال سکونت داشته باشند.

رهبر خاطرنشان کرد: به هر حال الحاقیه این قانون نسخه شفابخش بازار مسکن نخواهد بود و تا زمانی که انباشت تقاضای ناشی از قدرت پائین خرید تعدیل نشود نمی‌توان انتظار داشت که بازار اجاره بهای مسکن وضع بهتری را تجربه کند.

وی تصریح کرد:‌ کسانی که قصد دارند واحدهایی را به قصد اجاره تولید کنند با فشار و دخالت دولتی منصرف می‌شوند. رقابت یکی از فاکتورهای مهمی است که موجب می‌شود تا مستاجران واحدهایی با امکانات بهتر در اختیار داشته باشند و تا زمانی که عرضه در بخش مسکن به گونه‌ای نباشد که این وضع را فراهم کند مستاجران باید اجاره بالا برای مسکنی پرداخت کنند که بسیاری از استانداردهای مورد نظر آنها را نداشته باشد.

رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن عنوان کرد:‌ دخالت دستوری دولت موجب می‌شود تا تولیدکنندگان مسکن استیجاری از سرمایه‌گذاری در این بخش دچار تردید شوند و در وضع کنونی که شاهد افزایش ۴۰ درصدی بهای اجاره در شهرهای بزرگ هستیم شیوه‌های دستوری پاسخی کنترل‌کننده برای بازار نخواهد بود.

وی تصریح کرد‌: طبیعی است مالکان هم راههایی دارند که مقررات دستوری را دور بزنند و باید گفت افزایش اجاره می‌تواند موجب رانده‌شدن طبقات متوسط جامعه به مناطق پائین‌تر شهرها شود.

رهبر با غلط خواندن سیاست‌های وزارت راه وشهرسازی در تولید مسکن اظهار کرد: سیاست‌های دولت مشوق تولید مسکن در کشور نبوده است و تا زمانی که راههای بهتری برای دسترسی به سود راحت‌تر وجود دارد تولیدکننده به سراغ تولید نخواهد رفت. انباشت تقاضا و کمبود تولید موجب نابسامانی در قیمت و اجاره بهای مسکن خواهد شد.

وی درباره سیاست بازآفرینی شهری نیز گفت:‌ انتظاری که از این طرح وجود داشت و مقرر بود ۲۷ محله شهر تهران در راستای این طرح نوسازی شود اجرایی نشده است و مراحل اجرایی به کندی در حال انجام است.

رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن با اشاره به کاهش قدرت خرید مسکن اظهار کرد:‌ با وجود کاهش تقاضا و رکود شاهد تورم در بخش مسکن هستیم معنای آن این است که این بخش دچار نابسامانی است. حضور سوداگران در این بخش نیز از جمله دلایلی است که برخی از افراد را به سودهای غیرقابل باور رسانده است. فراوانی تولید و تعادل عرضه و تقاضا تنها راهی است که می‌تواند نسخه شفابخش بازار مسکن در بخش خرید و اجاره باشد.

وی به مهاجرت روستائیان به شهرهای کوچک و از شهرهای کوچکتر به شهرهای بزرگتر اشاره کرد و افزود:‌ اگر بتوان مسکن مناسب و شغل را در شهرها یا روستاها ایجاد شود طبیعی است مهاجرت معکوس می‌شود. طرح آمایش سرزمین باید برای تمامی وزارتخانه‌ها نقشه راه داشته باشند.

رئیس انجمن انبوه‌سازان اظهار کرد:‌ تناقض آماری فاحشی در مورد تقاضای مسکن وجود دارد برخی آمارها تقاضای مسکن را یک میلیون و ۴۰۰ هزار واحد اعلام می‌کندو این درحالی است که ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد و نبود تقاضا و عرضه مهمترین چالش در این بخش است.