معاون شهرسازی شهرداری تهران مطرح کرد: دوره گذار از شهرفروشی

به گزارش پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، مهدی حجت، معاون شهرسازی پایتخت مسیر دسترسی به درآمد‌های پایدار برای اداره شهر از جمله اتصال شهرداری به شارژ شهری را تشریح کرد. در دوره گذار از شهرفروشی- فروش مجوز‌های تراکم و تغییر کاربری- قرار است از ظرفیت‌های بالقوه همچون وصول مطالبات شهرداری (از جمله سهم دولت در تامین مالی پایتخت)، در ازای کاهش درآمد‌های ناسالم استفاده شود. مقصد، واقعی‌سازی عوارض نوسازی است.

مطابق مصوبه شورای شهر تهران معادل ۱/ ۴۰ درصد از بودجه ۱۷ هزار و ۴۳۰ میلیارد تومانی اداره پایتخت در سال ۹۷، به کسب درآمد از محل انواع عوارض ساختمانی اختصاص دارد. به طوری که از رقم ۷ هزار میلیارد تومانی این ردیف، سهم درآمد‌های ناشی از تراکم ساختمانی معادل ۵۴ درصد و سهم تغییر کاربری معادل ۴۰ درصد پیش‌بینی شده است. اگرچه در بودجه سال آینده حدود هزار میلیارد تومان از درآمد‌های حاصل از تغییر کاربری نسبت به بودجه سال جاری کاهش یافته است، اما این فرضیه را پیش‌روی کارشناسان شهری قرار داده که مدیریت شهری جدید بنا دارد همچون سال‌های گذشته ریل تامین منابع اداره شهر همچنان بر مسیر شهرفروشی ادامه پیدا کند. این در حالی است که کارشناسان شهری انتظار داشتند با استقرار تیم جدید مدیریت شهری و اعلام برنامه‌های آنان برای ارتقای کیفیت زندگی در پایتخت، برای سال آتی سهم منابع ناپایدار به شکل محسوس و امیدوارکننده‌ای کاهش پیدا می‌کرد.

با این حال مهدی حجت معاون شهرسازی و معماری شهرداری در پاسخ به منتقدان سهم ۴۰ درصدی منابع حاصل از انواع عوارض ساختمانی در سال آتی معتقد است: در حال حاضر امکان و ظرفیت تراکم‌فروشی برای شهرداری تهران همچون دوره‌های گذشته وجود ندارد و از طرفی اراده‌ای برای کسب درآمد از این محل از سوی شهرداری تهران نیز وجود ندارد. از سوی دیگر هم نیاز است تا آمادگی اجتماعی برای تغییر مسیر درآمدزایی شهرداری به وجود آید. این دو موضوع سبب می‌شود به‌طور طبیعی شهرداری با کاهش درآمد در سال‌های ابتدایی مواجه شود. اما این موضوع را باید در نظر داشت فکر می‌کنم اگر عادت بدی داشته باشیم و بخواهیم به سمت یک عادت خوب برویم یک دوران فشار و مشکل داریم. به این معنا که از یک طرف باید بسیاری از هزینه‌های زائد را حذف و از طرف دیگر باید منابع و ثروت‌های باقی مانده شهر را ذخیره کنیم و همچنین مقداری از طلب‌ها را وصول کنیم تا به تدریج در مسیر جدیدی قرار بگیریم.

به گفته وی نکته مهم آن است که اگر ما از این مرحله عبور کنیم و به درآمد‌های پایدار گسترده دست پیدا کنیم تامین منابع درآمدی شهر همچون قطاری می‌شود که ریل اصلی خود را پیدا کرده و به راحتی می‌تواند در مسیر حرکت کند.

معاون شهردار تهران برای توضیح چگونگی عبور از شهرفروشی و دستیابی به منابع پایدار برای اداره پایتخت، با تاکید بر آنکه نیاز است تا یک دوره گذار همراه با سختی برای شهرداری برای توقف کامل شهرفروشی طی شود، اظهار کرد: دستگاه شهرداری به عنوان نماینده مردم، به کمک منابعی که از محل اخذ عوارض کسب می‌کند خدماتی را به شهروندان ارائه می‌دهد و شهر را اداره می‌کند؛ بنابراین اگر ورودی منابع درآمدی به هر دلیلی دچار اختلال شود اداره شهر با مشکل مواجه می‌شود، اما اگر مدیریت شهری بخواهد این خروجی دچار اختلال نشود و به وضعیت نگه داشت و تکالیف خود طبق روال ادامه دهد باید تدبیری برای افزایش منابع درآمدی از مسیر دیگری داشته باشد. چراکه اگرچه می‌تواند از ایجاد ارزش افزوده و رفاه برای ساکنان شهر چشم‌پوشی کند، اما نمی‌تواند اداره امور روزمره و جاری شهر را متوقف کند.

او ادامه داد: از این رو پس از تصویب قانون خودکفایی شهرداری‌ها در دهه ۶۰، مدیریت شهری برای اداره شهر ناگزیر شد بدون آنکه پولی از شهروندان برای تامین منابع اداره شهر دریافت کند به تراکم‌فروشی روی آورد. به این ترتیب فروش تراکم به عنوان یک درآمد ناپایدار، اما مهم طی سال‌های گذشته منابعی را نصیب شهر کرده که از آن محل تمام اقدامات مدیریت شهری برای ایجاد تغییرات و ارزش افزوده در شهر تامین می‌شد.

معاون شهرسازی شهرداری تهران با تاکید بر آنکه قطعا امکان گریز از این وضعیت وجود داشته، گفت: چراکه ما معتقد هستیم برای تامین منابع شهری نباید تن به شهرفروشی داد. البته در شهری همچون تهران به صورت طبیعی برای آنکه شهر پویا باشد و پوست‌اندازی کند سالانه حدود ۵/ ۸ تا ۹ هزار پروانه ساختمانی صادر می‌شود. این در حالی است که آمار‌ها نشان می‌دهد در سال ۹۱ معادل ۳۱ هزار پروانه ساختمانی در شهر تهران صادر شده است. اما در مقطع کنونی فروش تراکم در شهر تهران به بن‌بست رسیده است. دلیل اول آنکه به‌دلیل حجم گسترده ساخت وساز‌های انجام شده در سال‌های گذشته، ظرفیت و زمینه ساخت‌وساز بیش از این وجود ندارد. به این ترتیب به‌طور طبیعی امکان فروش تراکم وجود ندارد، بنابراین این خواسته ما قدری زمینه طبیعی هم دارد.

او به‌دلیل دوم برای الزام توقف فروش‌تراکم در شهر تهران اشاره کرد و افزود: در عین حال مشکلاتی همچون آلودگی هوا، ترافیک و... نیز اجازه ادامه چنین وضعیتی را نمی‌دهد. از این رو باید تدابیری برای کسب درآمد‌های پایدار و سالم برای اداره شهر اخذ شود. حجت در بخش دیگری از صحبت‌های خود به منابع پایدار جایگزین تعریف شده برای اداره پایتخت اشاره کرد و گفت: بازگشت به سمت درآمد‌های پایدار شهری به این معنا است که باید گزینه‌هایی تعریف کنیم که همه افرادی که به نحوی از امکانات شهر برخوردار هستند به اندازه بهره بردن از این امکانات، هزینه آن را به مدیریت شهری پرداخت کنند. یعنی هر فردی که به اندازه بیشتری از امکانات شهری برخوردار می‌شود باید هزینه بیشتری بپردازد.

او با بیان اینکه دولت یک شهروند بزرگ در پایتخت محسوب می‌شود که هزینه‌های زیادی را به شهر تحمیل می‌کند، تصریح کرد: یکی از مواردی که مدنظر شهردار تهران نیز است موضوع حضور دولت در شهر تهران است. دولت به‌عنوان یک شهروند خیلی بزرگ و تحمیل هزینه‌هایی به شهر تهران از بابت حضور در پایتخت، باید همچون سایر شهروندان به میزانی که از امکانات شهر منتفع می‌شود هزینه آن را به مدیریت شهری پرداخت کند یا آنکه بسیاری از کارخانه‌ها و واحد‌های خدماتی که روزانه ماشین‌هایی را در سطح شهر (مثلا خودرو‌های توزیع شیر) روانه می‌کنند که منجر به ایجاد ترافیک در معابر می‌شود؛ بنابراین این کارخانه‌ها دو راه پیش‌رو دارند. یا آنکه ساعت توزیع خود را در طول شبانه‌روز تغییر دهند یا آنکه هزینه ایجاد ترافیک در سطح معابر را پرداخت کنند. البته این نکته را یادآور شوم که باید فرمول موردنظر طراحی شود، اما مدل مدنظر مدیریت شهری آن است که از این مسیر به‌تدریج به سمت منطق زیستی حرکت کند.

حجت با تاکید بر آنکه نه‌تن‌ها امکان ادامه وضعیت گذشته و درآمدزایی از محل فروش تراکم وجود ندارد، بلکه مدیریت شهری در دوره جدید مترصد آن است که مطلقا از مسیر فروش امروز و آینده، شهر را اداره نکند و با اتکا به درآمد‌های پایداری که امکان شناسایی و کسب آن در شهر وجود دارد مسیر جدیدی برای کسب درآمد طراحی کند، عنوان کرد: این مسیر‌ها باید قانونمند، شفاف و مطابق با قاعده باشد. برای دستیابی به چنین الگویی شهرداری در نظر دارد در جلسات متعددی با حضور دانشگاهیان، صاحبان‌اندیشه و همچنین تمامی افرادی که به توسعه شهر علاقه‌مند هستند راهی که می‌توان از طریق آن درآمد پایدار برای پایتخت کسب شود شناسایی شود. به گفته وی در مسیر تغییر مسیر درآمدزایی برای پایتخت نیاز است تا شهرداری یک گذار را طی کند. او در توضیح دلیل این الزام طی کردن این دوره گفت: یکی از نکات مهمی که در این مسیر مدنظر شهرداری است، آن است که از یکسو نباید در این راه فشاری به شهروندان وارد شود و از سوی دیگر به‌تدریج آمادگی اجتماعی پذیرش این موضوع در میان مردم ایجاد شود و سپس در این مسیر گام برداشت.

معاون شهردار تهران با بیان اینکه مطالعاتی در این زمینه در حال انجام است، گفت: البته مطالعات نسبتا خوبی هم در این زمینه از گذشته وجود داشته که باید اراده‌ای برای اجرای آن به‌وجود آید. در حال‌حاضر مطابق با قانون باید معادل نیم تا یک درصد قیمت منطقه‌ای هر خانه به عنوان عوارض سالانه توسط شهرداری اخذ شود. اما در حال‌حاضر سهم عوارض نوسازی از ارزش روز املاک معادل ۵ صدم درصد است که سالانه رقمی معادل ۱۳۰ هزار تومان می‌شود.

او اضافه کرد: از این‌رو باید به تدریج سهم این نوع عوارض به‌عنوان یک درآمد پایدار شهری افزایش پیدا کند و سهم عوارض شهری از منابع درآمد پایتخت همچون سایر شهر‌های دنیا بالاتر رود.

حجت با اشاره به اخذ انواع مالیات‌های شهری در سایر کشور‌ها به‌عنوان منابع اداره شهر‌ها اظهار کرد: به‌عنوان مثال در کشور انگلیس مالیاتی وجود دارد به نام مالیات برای فرد. برمبنای قانون، هر فردی که در شهری از این کشور زندگی می‌کند فقط به‌دلیل حضور در شهر، باید به شهرداری مالیات پرداخت کند. اگر چنین مالیاتی در شهر تهران نیز برقرار شود، سبب می‌شود تعداد زیادی از افرادی که برای داشتن شغل و ایجاد درآمد به این شهر مهاجرت می‌کنند امکان حضور مداوم در پایتخت و تحمیل هزینه به این شهر که به صورت ناخودآگاه به شهروندان اصلی این شهر وارد می‌شود را نداشته باشند.

او تاکید کرد: بنابراین مدیریت شهری تهران با استفاده از تجربه‌های موفق دنیا و تطبیق آن با شرایط شهر‌های داخل کشور می‌تواند از فرمول‌های جدیدی که قطعا به مردم فشار وارد نمی‌کند، برای کسب و افزایش درآمد پایدار استفاده کند.

او همچنین به اجرای الگوی شهرداری در شهر‌های سایر کشور‌ها در خصوص مسئولیت این سازمان در حوزه تامین مسکن اشاره کرد و گفت: به عنوان مثال در حال‌حاضر در آمریکا برای گروهی از اجاره‌نشین‌ها که اتفاقا در گروه مسکن اجتماعی هم قرار ندارند و جزو طبقات میان درآمد جامعه محسوب می‌شوند، شهرداری مسوولیتی برای تامین مسکن آن‌ها از طریق تعیین یکسری از محلات به عنوان بازار اجاره داری دارد. در این محلات شهرداری به عنوان ناظر به موجران اجازه افزایش نرخ اجاره در سال بیش از دو تا سه درصد را نمی‌دهد و از این طریق به کنترل بازار اجاره اقدام می‌کند. این موضوع تا حدودی در برنامه شهردار پایتخت نیز اشاره شده است. نقطه شروع این ایده اینجاست که شهرداری باید به کیفیت زندگی شهروندان فکر کند یا کالبد شهر. وقتی نامی از شهر تهران برده می‌شود کالبد شهر تهران در ذهن جای می‌گیرد درحالی‌که کالبد فقط ظرف زندگی شهروندان در آن شهر است و شهرداری مسوولیت حفظ و ارتقای کیفیت زندگی شهروندان را بر عهده دارد. وقتی زندگی مردم نامطلوب باشد، اینکه کالبد شهر به چه شکلی باشد فرقی نمی‌کند.

او ادامه داد: بنابراین با همین تعریف ساده شما متوجه می‌شوید که جهت نگاه مدیریت شهر باید به ارتقای کیفیت زندگی مردم باشد. کیفیت زندگی ممکن است به موضوعاتی همچون هوا، درخت، ساختمان، راه و... مربوط باشد یعنی کالبد شهر در جهت ارتقای کیفیت زندگی شهروندان باید تغییر کند. در صورتی که تعریف مدیریت شهری به این محور‌ها تغییر پیدا کند نیاز است تا برای تامین مسکن عده‌ای از شهروندان روابط جدیدی ایجاد شود.

حجت در خصوص برنامه‌ریزی مدیریت شهری در این حوزه این‌گونه توضیح داد: طی ماه‌های اخیر به معاونان شهرسازی و معماری مناطق تاکید شده است که نگاه جدید مدیریت شهری در این حوزه حضور در اتاق مدیریتی و تصمیم‌گیری برای صدور مجوز تراکم اضافه یا سایر مسائل کالبدی شهر نیست بلکه باید با حضور مداوم در مناطق شهری ایده‌هایی برای افزایش آسایش و آرامش شهروندان طراحی شود. البته این موضوع را اضافه کنم که تصمیماتی در مورد برخی مسائل کالبدی شهر مثل نمای ساختمان‌ها، تامین پارکینگ و... هم می‌تواند بر آرامش و کیفیت زندگی شهروندان تاثیرگذار باشد. در صورت نهادینه شدن چنین نگاهی، می‌توان برنامه‌ای برای تامین مسکن اقشار ضعیف که بعضا در محدوده بافت فرسوده شهر زندگی می‌کنند طراحی کرد. در خصوص اقشار میان درآمد و الگویی که در برخی کشور‌ها از سوی شهرداری اجرایی می‌شود باید برنامه‌ای تدوین شود که براساس آن مشخص کنیم از چه زاویه‌ای باید به آن وارد شویم و چگونه مطابق شرایط جامعه رابطه موجر و مستاجر را تنظیم کنیم.