بررسی بحران مسکن در کانادا

به گزارش دنیای‌اقتصاد، پرواز آمار مهاجرت به کانادا طی دست‌‌‌کم دو سال گذشته باعث سقوط آمار «واحدهای مسکونی در استطاعت مستاجرها» در این کشور شده است. بازار مسکن کانادا را می‌توان «منطقه متفاوت این بازار در غرب» معرفی کرد چون به‌رغم کاهش چشمگیر تنش‌‌‌های قیمت و اجاره در عمده بازارهای مسکن کشورهای غربی از جمله آمریکا و بروز نشانه‌‌‌های شیفت از رکود به پیش‌‌‌رونق در این بازارها، «اوضاع مسکن در کانادا» همچنان در وضعیت اضطراری و دشواری برای کانادایی‌‌‌ها قرار دارد. هر چند بانک مرکزی این کشور نیز مثل عمده بانک‌های مرکزی کشورهای توسعه‌یافته از سال گذشته برای مهار تورم عمومی و تورم مسکن، نرخ بهره بانکی و همچنین نرخ بهره وام مسکن را افزایش داد اما یک وضعیت متفاوت در کانادا مانع از «تاثیر کامل اثر کاهنده افزایش نرخ بهره بر تورم مسکن» شد.

کانادا اخیرا یکی از مقاصد اصلی «جمعیت مهاجر در جهان» شناخته شده و در حالی که سا‌ل۲۰۲۲ حجم ورود خارجی‌‌‌ها برای زندگی در کانادا به نزدیک نیم میلیون نفر رسید، دولت این کشور هدف‌گذاری جذب حداقل یک میلیون و ۵۰۰‌هزار نفر مهاجر در سال را برای بازه زمانی تا ۲۰۲۵ در نظر گرفته است.

مهاجران در نقش بازیکنان خارجی بازار مسکن، عمدتا وارد صف تقاضای اجاره می‌‌‌شوند و به همین خاطر در شرایطی که قیمت مسکن در یک‌سال گذشته تحت‌تاثیر افزایش نرخ بهره، رو به کاهش گذاشته، شیب رشد شاخص اجاره مسکن در کانادا همچنان رو به افزایش است.

مسکن کانادا در باتلاق

بازار مسکن کانادا اوج قبلی را پشت سر گذاشته است و اکنون در مسیر کاهش قیمت و کاهش فروش ملک افتاده است. دلایل اصلی این شرایط جدید را می‌توان در ترکیب کاهش نرخ بهره توسط بانک مرکزی کانادا و روند نزولی قیمت‌ها جست‌وجو کرد. با وجود این‌، شرایط در مناطق مختلف کشور نابرابر بوده است. بازارهایی که بزرگ‌ترین حباب‌‌‌ها را داشته‌‌‌اند مانند تورنتو، همیلتون و ونکوور، بیشترین کاهش را در مقایسه با سال قبل تجربه کرده‌‌‌اند.

به گزارش رویترز از بازار مسکن کانادا، داده‌‌‌های ماه مه نشان‌دهنده بهبود پس از سکون یکساله است. بانک مرکزی کانادا با استناد به این خبر خوش به افزایش بیشتر نرخ بهره می‌پردازد. آمار منتشر شده توسط انجمن املاک و مستغلات کانادا (CREA) نشان می‌دهد که فروش خانه در کانادا در مه نسبت به آوریل ۱/ ۵‌درصد و نسبت به سال گذشته ۴/ ۱‌درصد افزایش داشته است، که اولین افزایش سالانه از ژوئن ۲۰۲۱ محسوب می‌شود.

با وجود این‌، چشم‌‌‌انداز موسسه مودیز از بازار مسکن کانادا، گویای آن است که شاخص قیمت سالانه مسکن ۶/ ۸‌درصد کاهش یافته است، در حالی که میانگین قیمت فروش در آمار ملی در سال ۲/ ۳‌درصد افزایش داشته است.

این درحالی‌‌‌ است که افزایش هزینه‌‌‌های وام در این کشور باعث کاهش سرعت فعالیت ساخت‌‌‌وساز مسکونی در ماه‌‌‌های اخیر شده است. از منظر این موسسه افزایش هزینه‌‌‌های وام ممکن است در نهایت برنامه‌‌‌های دولت برای کاهش کسری مسکن را خنثی کند و به افزایش دوباره‌‌‌ قیمت‌های مسکن بینجامد.

مودیز در این گزارش پیش‌بینی می‌کند که میانگین قیمت مسکن در ابتدای ۲۰۲۴ می‌تواند از اوج آن در اواسط ۲۰۲۲، ۱۵‌درصد کاهش یابد. با توجه به اینکه افزایش قبلی قیمت مسکن از رشد درآمد پیشی گرفت و نسبت بدهی به درآمد قابل تصرف خانوارها را افزایش داده است، تغییر رو به پایین در قیمت مسکن خبر بدی نخواهد بود.

بازار مسکن کانادا به دلیل افزایش نرخ‌های وام مسکن و پایین آمدن قدرت خرید، تحت فشار قرار گرفته است. از ابتدای ۲۰۲۲ نرخ وام مسکن پنج ساله بیش از ۵/ ۲‌درصد افزایش داشته و به ۸/ ۵‌درصد رسیده است، که از دسامبر ۲۰۰۸ بالاترین رقم محسوب می‌شود. طبق گزارش بانک مرکزی کانادا، در نتیجه افزایش نرخ‌های بهره متوسط هزینه‌‌‌های مالکیت خانه، که هزینه بدهی وام مسکن بزرگ‌ترین جزء آن است، نسبت به متوسط درآمد قابل تصرف خانوار، اخیرا به بالاترین سطح خود از اواخر دهه ۱۹۸۰ رسیده است.

سرعت افت فروش خانه‌‌‌های موجود در ماه‌‌‌های اخیر کاهش یافته است، به طوری که در فوریه نسبت به ماه قبل تنها ۳/ ۲‌درصد افزایش داشته است. با این‌حال، هنوز ۴۰‌درصد از اوج سال قبل پایین‌‌‌تر است و میزان فروش نزدیک به ارقامی‌‌‌ است که آخرین بار در طول رکود بزرگ مشاهده شده بود. نرخ‌های بهره بالا، خریداران را ترسانده است و صاحبان خانه‌‌‌ها را از به فروش رساندن خانه و چشم‌‌‌پوشی از نرخ‌های بسیار پایین وام مسکن قدیمی منصرف کرده است.

ممنوعیت خریداران خارجی

در ژوئن ۲۰۲۲، پارلمان کانادا قانونی را تصویب کرد که خرید املاک مسکونی را توسط افرادی که شهروند یا مقیم دائم کانادا نیستند ممنوع می‌‌‌کرد. این قانون که به طور رسمی به عنوان ممنوعیت خرید ملک مسکونی توسط غیرکانادایی‌‌‌ها شناخته می‌شود، از اول ژانویه ۲۰۲۳ اجرایی شد و در ۲۰۲۵ به پایان می‌‌‌رسد. سیاست‌‌‌های مشابهی که سابقا در سطح استانی اعمال شده بودند نشان می‌دهد که بعید است این اقدامات بتواند افزایش قیمت را به میزان قابل‌توجهی کاهش دهد.

مناقشات در مورد اثرات سفته‌‌‌بازی خریداران خارجی بر املاک برای مدتی بالا گرفته بود. طرفداران ادعا می‌‌‌کردند که افراد خارجی با خرید و فروش مجدد املاک بزرگ به سبب اهداف سودجویانه به طور مصنوعی قیمت‌ها را در بازار مسکن افزایش می‌‌‌دادند و چنین چرخه‌‌‌ای به قدرت خرید شهروندان کانادایی آسیب وارد کرد.

قبلا نیز تحمیل مالیات بیشتر بر خریداران خارجی در داخل کشور با حمایت سیاسی همراه شده بود. در ۲۰۱۶، ایالت بریتیش کلمبیا ۲۰‌درصد مالیات بر خریداران خارجی و ۵/ ۰‌درصد مالیات بر املاک خالی و معاملات با اهداف دلالی وضع کرد. نظرسنجی‌‌‌ها نشان می‌‌‌داد که از نظر شهروندان این مالیات محبوبیت ۹۰ درصدی داشته است. ۶۵‌درصد از پاسخ‌‌‌دهندگان، دلیل اصلی قیمت‌های بالای مسکن را سفته‌‌‌بازان خارجی عنوان می‌‌‌کردند و این رقم تقریبا سه برابر افرادی بود که نرخ بهره پایین را عامل اصلی ذکر کرده‌‌‌ بودند.

البته نتیجه نظرسنجی‌‌‌ها با پیش‌بینی‌‌‌ها بر اساس مبانی نظری اقتصاد مطابقت دارد. رابطه سیاست پولی با قیمت مسکن در مطالعات اقتصادی به اثبات رسیده است. در دوره‌‌‌های منتهی به افزایش قیمت مسکن در استان‌‌‌های بریتیش کلمبیا، انتاریو و سپس سایر استان‌‌‌ها، بانک مرکزی کانادا نرخ‌های بهره را پایین نگه داشته بود. هنگام افزایش نرخ‌های بهره و به محض اینکه بانک سیگنال سیاست‌‌‌های انقباضی به بازار داد، تورم قیمت مسکن کاهش یافت. اگر چه باید در نظر داشت که سهم مالکان غیر‌مقیم در بازار مسکن کانادا حاشیه‌‌‌ای است. مالکان غیر‌مقیم به ترتیب ۵ و ۴/ ۳‌درصد از املاک موجود در ونکوور و تورنتو را در اختیار دارند. جالب آنکه مناطقی که پس از همه‌گیری سریع‌‌‌ترین رشد را داشتند، بازارهایی نبودند که از لحاظ تاریخی سطوح بالایی از سرمایه‌گذاری خارجی را تجربه کرده باشند. در نهایت ذکر این نکته اهمیت دارد که ممنوعیت خریداران خارجی زمان‌بندی مناسبی نداشته است. در حالی که این لایحه در اوج تورم قیمت مسکن تصویب شد، اما تا اول ژانویه اجرایی نشد. قیمت مسکن شروع به کاهش کرد. برای سفته‌‌‌بازان بالقوه، کاهش سود بازدارنده قوی‌‌‌تری محسوب می‌شود.

چشم‌‌‌انداز بازار مسکن کانادا

با توجه به گزارش موسسه مودیز انتظار می‌رود که رشد اقتصادی کانادا در شش ماه آینده تحت‌تاثیر کاهش در پس‌‌‌انداز خانوارها متوقف شود. از سوی دیگر انتظار می‌رود نرخ‌های بهره بالا قدرت خرید مصرف‌کننده را تحت‌تاثیر قرار ‌‌‌دهد و کسب‌و‌کارها در پاسخ به تقاضای ضعیف، نیروی کار کمتری استخدام کرده و بازار نیروی کار را نیز دچار سکون خواهند کرد. نرخ‌های بهره بالا که درحال حاضر محرک اصلی چرخه تجاری هستند ممکن است به اندازه‌‌‌ای اقتصاد را تحت فشار قرار دهند که تولید ناخالص داخلی کانادا کاهش یابد، اما بعید به‌‌‌نظر می‌رسد هزینه‌‌‌های استقراض به تنهایی باعث رکود شود. در حالی که در پیش‌بینی‌‌‌ها به‌‌‌نظر می‌رسد اقتصاد کانادا در ۲۰۲۳ دچار دشواری نخواهد شد، اما نمی‌توان قضاوت مشابهی در مورد بازار مسکن داشت. روند صعودی نرخ‌های بهره، سقوط قیمت‌ها پس از دو سال قیمت‌های سرسام‌‌‌آور، افزایش بیکاری و افزایش عرضه خانه‌‌‌های جدید که ممکن است موجب کاهش شدید دوباره قیمت‌ها شود، در انتظار این بازار است. در مجموع انتظار می‌رود میانگین قیمت مسکن ۱۵‌درصد از اوج خود در اواسط ۲۰۲۲ کاهش یابد. قیمت‌ها درحال حاضر حدود ۸‌درصد کاهش یافته است که نشان می‌دهد نیمی از کاهش قیمتی در راه است.

با از سرگیری رشد اقتصادی در اواخر ۲۰۲۳ و در ادامه در ۲۰۲۴، و با عادی‌سازی سیاست‌‌‌های پولی از سوی بانک مرکزی کانادا، پیش‌بینی می‌شود نرخ‌های بهره در ۲۰۲۴ شروع به کاهش کند و همزمان با شروع عادی‌‌‌سازی نرخ‌های بهره بانک مرکزی کانادا، قیمت مسکن در کانادا مجددا افزایش یابد. علاوه بر این، انتظار می‌رود کانادا به جهت پاسخگویی به تقاضای فزاینده ایجاد شده توسط رشد جمعیت این کشور به خانه‌‌‌های بیشتری نیاز داشته باشد. کانادا در ۲۰۲۲ رکورد‌ جدیدی در جذب مهاجران به ثبت رساند و همچنین سهم بیشتری به یارانه مهاجران جدید در سال‌های آینده اختصاص داده است.

قسمت ملتهب بازار مسکن کانادا

گزارشی که در مه ‌توسط ائتلاف حقوق مستاجران نیوبرانزویک‌ منتشر شد، نشان داد تعداد واحدهای با قیمت ۷۵۰ دلار در ماه و کمتر در یک دوره پنج ساله حداقل ۸۶۰۰ واحد‌(معادل ۲۵‌درصد موجودی) کاهش یافته است. طی این دوره تعداد واحدهای اجاره‌‌‌ای قیمت‌گذاری شده بین ۱۲۰۰ تا ۱۴۹۹ دلار دو برابر شده است و واحدهای بالای ۱۵۰۰ دلار سه برابر شده‌‌‌اند. افزایش اجاره‌‌‌بها به‌ویژه در دو بازار گران‌قیمت ونکوور و تورنتو سرسام‌‌‌آور بود و بیش از ۲۴‌درصد افزایش سالانه داشته است. در حالی که کاهش قیمت خانه در مناطق برتر کانادا یکی از برجسته‌‌‌ترین تحولات اقتصادی بوده است، افزایش اجاره و کاهش واحدهای مسکونی در استطاعت در کل بازار اجاره دردسرساز شده است. در چند سال گذشته، بازار املاک کانادا فرازونشیب‌‌‌های شدیدی را تجربه کرده است. متوسط اجاره‌‌‌بها در کانادا ۲۰۴۵ دلار ماهانه است که از ۲۰۲۱ حدود ۱/۲۲‌درصد افزایش یافته است. البته با کاهش قیمت‌ها و تثبیت بسیاری از صنایع، دسترسی به واحدها در حال افزایش است، با این حال بانک تجارت کانادا از بازار مسکن برای مبارزه با تورم استفاده می‌کند.

به جهت کسب فرصت‌‌‌های شغلی و تحریک رشد مالی، کانادا نیازمند جذب تعداد زیادی مهاجر است، این در حالی است که در حال حاضر خانه‌‌‌های کافی برای اسکان آنان وجود ندارد. شهروندان کانادایی هم‌‌‌اکنون با مشکلات ناشی از افزایش اجاره‌‌‌بها و اعتراضات در پی آن درگیر هستند. علاوه بر این، مهاجران فشار تقاضای مضاعفی بر بازار واحدهای مسکونی مقرون به صرفه وارد می‌کنند. نیوفاندلند و لابرادور بیشترین افزایش جمعیت را در سال‌های گذشته داشتند که ۹۵‌درصد آن به دلیل مهاجرت است. در حال حاضر حدود ۲۰‌درصد از جمعیت کانادایی‌‌‌ها متشکل از مهاجرانی از خارج کشور است که ۳۹ میلیون نفر از جمعیت این کشور را تشکیل می‌دهند.