هدف اصلی قرارگاه مسکن

سازندگان و تولیدکنندگان مسکن و ساختمان در شهر عمدتا در برنامه‌‌‌ریزی‌‌‌های خود برای تعریف پروژه، احداث بناهای با مساحت بالای ۱۰۰ مترمربع به ازای هر واحد مسکونی را برمی‌‌‌گزینند، حال آنکه استطاعت خریداران مصرف‌کننده به خصوص زوج‌‌‌های جوان در این بازار، حداکثر ۷۵ مترمربع و برای اکثر آنها کمتر از این میزان مساحت است.

از طرف دیگر، گرایش جغرافیایی سرمایه‌گذاران ساختمانی در تهران، متوجه مناطق شمالی شهر است تا در فاصله کم بعداز ساخت و تکمیل ساختمان، بتوانند آپارتمان‌‌‌های‌‌‌ تازه‌‌‌ساز خود را به مشتریان دست به نقد بفروشند.

این دو مدل ساخت‌وساز باعث می‌شود هنگام رونق معاملات خرید مسکن، کمبود واحد مسکونی متراژ پایین در مناطق متوسط و رو به پایین شهر در برابر حجم بالای تقاضای خرید، به شکل جدی احساس شود و در نتیجه سطح قیمت فروش همزمان با شروع رونق خرید و فروش، شروع به رشد کردن خواهد کرد.

این همان رونق تورمی است که بازار مسکن تهران در سال‌های ابتدایی و پایانی دهه ۹۰ به آن دچار شد. همچنین در زمان رکود معاملات خرید نیز از آنجا که خریدهای سرمایه‌‌‌ای همچنان مشغول به انجام معاملات است و سازندگان قدرت ساخت را از دست داده‌‌‌اند، همچنان تورم مسکن در سطح بالا خودنمایی می‌کند. این اتفاق را هم در همین سه چهار سال اخیر در بازار مسکن شهر تهران شاهد بودیم. لذا اینجاست که ضرورت ورود یک نهاد مسوول و دارای اختیار برای تنظیم‌‌‌گری‌‌‌ بخش مسکن و ساختمان به بازارهای ساخت‌وساز و خرید و فروش احساس می‌شود. شهرداری تهران از همین رو با تشکیل قرارگاه جهادی مسکن به دنبال آن است تا فاصله و ارتباط بسیار ضعیف عرضه و تقاضا را ترمیم و برطرف کند با یک هدف اصلی؛ حذف نوسانات شدید از دوره‌‌‌های رونق و رکود مسکن به نفع تداوم نسبی سرمایه‌گذاری ساختمانی و خریدهای سمت مصرف‌کننده در این دوره‌‌‌ها.

ستون اصلی تصمیمات و برنامه‌‌‌ریزی‌‌‌هایی که تاکنون در قرارگاه مسکن پیش برده‌‌‌ایم، بر اراضی بلااستفاده یا فریزشده متعلق به نهادها و دستگاه‌های مختلف و حتی تحت مالکیت شهرداری‌‌‌های مناطق‌‌‌ متمرکز بوده است. البته برای برنامه‌‌‌ریزی ساختمانی روی زمین‌‌‌های متعلق به اشخاص حقیقی نیز منع یا محدودیتی نداریم. اما به دلیل آنکه زمین‌‌‌های تحت مالکیت اشخاص حقوقی عمدتا متراژ بزرگ و خام (مستعد ساخت‌وساز و بارگذاری) است، اولویت‌‌‌مان این نوع اراضی است. براین اساس، شهرداری تهران با ابزارهای در اختیار خود، امکان ساخت‌وسازهای مناسب رونق غیرتورمی بخش مسکن را روی این زمین‌‌‌ها و برای مالکان آنها بدون هر نوع دخالت در ‌سازوکار بازار ساخت فراهم می‌‌‌آورد. یکی از موارد مهم و کلیدی تسهیل‌‌‌گری که ما در قرارگاه مسکن از طریق هماهنگی معاونت‌‌‌های مربوطه در شهرداری تهران برای مالکان زمین‌‌‌های خام و بزرگ‌‌‌متراژ اعمال می‌‌‌کنیم، مانع‌‌‌برداری از مسیر دریافت مجوزهای متعارف ساختمانی است تا سازنده‌‌‌ای که با مالکان به تفاهم می‌رسد در کمترین زمان ممکن و با رعایت اصول و مقررات ساختمانی منطقه بتواند کار تولید مسکن را شروع و به پیش ببرد. قرارگاه مسکن نقش حلقه واسط بین مالکان زمین و سازنده برای اتصال راحت این دو به یکدیگر را ایفا می‌کند تا در مرحله بعد، بازار ساخت‌وساز از رکود خارج شود.

معتقدیم اگر در یک منطقه شهری، یک یا چند قطعه زمین‌‌‌ بزرگ و رها شده، زیر بار ساخت‌وساز قرار بگیرد و کارگاه‌‌‌های ساختمانی روی این اراضی برپا شود، اثر روانی و اقتصادی آن در منطقه باعث تحرک نسبی سایر مالکان ساختمانی قابل تخریب و نوسازی خواهد شد و همین فرآیند یک رونق پایدار در بازار تولید مسکن و ساختمان به وجود خواهد آورد.

قرارگاه مسکن در عین آنکه از هیچ حمایتی در جهت کمک و پشتیبانی از سرمایه‌گذاران ساختمانی دریغ نخواهد کرد اما در عین حال به همه ضوابط بالادست در شهر تهران برای صدور انواع مجوزهای ساختمانی پایبند خواهد بود و همه پروانه‌‌‌های‌‌‌ ساختمانی با نظارت معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران صادر خواهد شد. متاسفانه در دوره‌‌‌هایی، با سخت‌‌‌گیری‌‌‌های افراطی روی برخی پلاک‌‌‌ها اجازه و فرصت عرضه مسکن در مناطق مختلف شهر سلب شد. در دوره‌‌‌هایی هم درست عکس این فرآیند پیاده شد. ما به دنبال آن هستیم بدون افراط و تفریط، بازار مسکن و ساختمان شهر تهران را در مسیر رونق غیرتورمی تثبیت کنیم.

یکی‌‌‌ دیگر از دغدغه‌‌‌های جدی شهرداری تهران هدایت جریان ساخت‌وساز به بافت فرسوده شهر تهران است.

بافت فرسوده پتانسیل آن را دارد که سالانه حداقل ۳۰‌هزار واحد مسکونی جدید را در خود جای دهد تا از این طریق خطرات جدی خانه‌‌‌های فرسوده از طریق تخریب و نوسازی آنها از بین برود.

اما این مهم نیازمند مشارکت و پای‌‌‌کار بودن دولت و شبکه بانکی و در عین حال اصلاح یکسری از قوانین برای تسهیل ورود سرمایه به بافت است.

* مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران

منبع: دنیای اقتصاد