انتظارات بازار مسکن تحت تاثیر نوسانات ارزی

بررسی‌ها درباره سطح جدید نبض معاملات ملک در تهران نشان می‌دهد، «انتظارات» در این بازار بار دیگر به شکل قابل توجهی تحت تاثیر نوسانات ارزی قرار گرفته و در شرایطی که «ناآرامی‌ها» تاحدودی بر تصمیم سرمایه‌گذاران اثر ایستایی گذاشته، اما قدرت بازی‌گردان ۴ساله یعنی دلار، بر «احتیاط» فعالان ملکی مسلط است. دوپینگ معاملات خرید و صعود قیمت مسکن با محرک خارجی، نه تنها به سقوط بیشتر قدرت خرید تقاضای مصرفی منجر شده که یک آسیب دیگر نیز وارد کرده است. این شرایط، صدای آلارم بیراهه سیاستی در گران‌ترین بازار مصرفی خانوارها را بیش‌ از هر زمان دیگر، بلند کرده است تا بلکه فرمان تصمیمات اقتصادی در مسیر «مهار اساسی تورم» چرخش کند.

تورم مسکن در ماه میانی پاییز از سکوی دلار صعود کرد. رشد چشمگیر و توامان تورم و حجم معاملات ماهانه مسکن در آبان ماه نتیجه دوپینگ صورت گرفته در بازار نقل و انتقالات ملکی با جهش دلاری بود؛ موضوعی که طی چهار سال پرتلاطم بازار ارز (از سال ۹۷ تاکنون) در مقاطع مختلف رخ داده و در آبان ماه نیز رخدادی دور از انتظار نبود. بر اساس گزارش رسمی بانک مرکزی، قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در پایتخت در معاملات آبان ماه با رشد ماهانه ۸/ ۶ درصدی همراه شد و به ۴۶ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان رسید. در ماهی که گذشت همچنین آلارم تغییر جهت تورم واقعی مسکن به صدا درآمد که نیازمند توجه و اقدام فوری سیاستگذار است. آبان امسال پس از ۱۶ ماه افت پیاپی قیمت واقعی مسکن (قیمت مسکن در نسبت با تورم عمومی) این روند متوقف شد و تورم نقطه‌‌ای مسکن از تورم عمومی در این ماه پیشی گرفت.

بررسی میدانی تحولات بازار مسکن در هفته‌های اخیر نشان داد در حال حاضر از میان چهار فاکتور موثر بر قیمت مسکن در شروع پاییز، طی آبان ماه یکی تعلیق شده و آن، فاکتور برجام و سرانجام مذاکرات رفع تحریم‌ها است. این در حالی است که سه بازیگر اصلی دیگر در بازار مسکن شامل تورم عمومی و در دل آن تورم ساخت، تورم ارزی و وضعیت اجتماعی ناشی از ناآرامی‌‌های اخیر همچنان نقش خود را ایفا می‌کند و بر تغییرات قیمت مسکن اثرگذار است.

«دنیای اقتصاد» هفته گذشته در گزارشی با عنوان «سوزن‌‌بان جدید بازار مسکن» ضمن پرداختن به این موضوع، تشریح کرد که بررسی‌‌های جدید نشان‌دهنده رفتارهای متفاوت متقاضیان سرمایه‌‌ای مسکن است. به‌طور کلی ماه‌ها است که در بازار مسکن، تقاضای غالب خرید متعلق به سرمایه‌‌گذاران ملکی است. اما تورم در بازارهای موازی مثل ارز و سکه سبب شد گروهی از متقاضیان سرمایه‌‌ای ملک که نقدینگی کافی برای خرید واحد همه‌‌چیز تمام در اختیار نداشتند، به جای بازار مسکن به سراغ بازار دلار و سکه بروند و نقدینگی خود را به دلار تبدیل کنند. همچنین گروهی از سرمایه‌‌گذاران ملکی که به هر دلیل برنامه آنها برای سرمایه‌‌گذاری کوتاه‌مدت بوده است، به دنبال ناآرامی‌‌های اخیر احتیاط پیشه کرده و از خرید ملک انصراف دادند. با این حال همچنان سرمایه‌‌گذاران بلندمدت در بازار مسکن حضور داشته و دارند و بخش عمده رشد معاملات مسکن در ماهی که گذشت، نتیجه حضور آنها در بازار مسکن بوده است.

وزن ناآرامی‌‌ها در تحولات بازار مسکن

به هر روی آنچه عیان شده این است که میان اثرپذیری رفتار معامله‌‌گران مسکن از دلار و ریسک متغیر غیراقتصادی موثر بر بازارها (مذاکرات احیای برجام) جنگی در گرفته و کارشناسان پیش‌‌بینی کرده بودند این جنگ و مقاومت مانع از آن خواهد شد که دلار بلافاصله و در کوتاه‌مدت روی قیمت مسکن اثر بگذارد. البته از آنجا که در طول نزدیک چهار سال اخیر همواره میان جهش دلار و رشد قیمت مسکن رابطه هم‌جهت وجود داشته، انتظار می‌‌رفت که تاثیرپذیری مسکن از دلار با قدری تاخیر (در حد یکی دو ماه) در بازار معاملات ملکی محسوس شود. اما آمار رسمی تحولات آبان ماه بازار مسکن شهر تهران که روز گذشته توسط بانک مرکزی منتشر شد، نشان داد این‌بار بین جهش ارز و تورم محسوس ملک تقریبا هیچ فاصله زمانی قابل توجهی وجود نداشته است.

در واقع آمار رسمی از رشد همزمان قیمت و معاملات مسکن در آبان نسبت به مهرماه نشان داد در این مقطع زمانی کسی که با قصد سرمایه‌‌گذاری نسبت به خرید ملک اقدام می‌کند، انتظارات خود را بیشتر با متغیرهایی که زمینه‌‌ساز رشد قیمت در بازارهای مختلف می‌شود تنظیم می‌کند و فاکتوری مثل شرایط اجتماعی و ناآرامی‌‌های اخیر فاکتور اصلی موثر بر تصمیم سرمایه‌‌گذاران ملکی نبوده است.

با این وصف دوئل میان دو بازیگردان برجسته بازار مسکن هفته‌های اخیر یعنی ناآرامی‌‌ها و وضعیت دلار در آبان ماه به نفع تورم ارزی تمام شد و فاکتور ارزی توانست با غلبه بر عواملی که می‌توانست زمینه‌‌ساز کاهش نرخ دلار شود، یکه‌‌تازی کند و عنان بازار مسکن را به دست بگیرد. نتیجه این روند تورم نزدیک به ۷‌درصدی مسکن در آبان ماه نسبت به یک ماه قبل از آن بود که سبب شد میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در معاملات میانه پاییز به ۴۶ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان برسد. این تورم قابل توجه در شرایطی رخ داده که در سه ماه پیش از آبان، تغییر قیمت ماهانه مسکن در حد ریزنوسان یک تا۲ درصدی بوده است.

همچنین در این ماه معاملات مسکن با رسیدن به ۸‌‌هزار فقره رشد ۸/ ۴۷‌درصدی نسبت به مهرماه را تجربه کرد که رخدادی قابل تامل بوده و تاثیر متغیر ارزی بر آن مشهود است. به عبارت دیگر حجم معاملات مسکن شهر تهران درآبان ماه نسبت به مهر تقریبا ۵/ ۱ برابر و به لحاظ تعداد به مرز خروج از رکود نزدیک شد. همه این تغییرات منعکس‌‌کننده این واقعیت است که در آبان امسال رفتار دو سمت بازار معاملات مسکن به‌شدت متاثر از التهاب بازار ارز بوده است؛ موضوعی که اثر آن در فاصله سال‌های ۹۷ تاکنون بارها در مقاطع مختلف ملموس شده و بررسی نمودار روند تغییرات قیمت ملک و نرخ رشد ارز در این فاصله زمانی به روشنی ارتباط متقابل این دو با یکدیگر را نشان می‌دهد و این موضوع را تایید می‌کند که چشم اغلب سرمایه‌‌گذاران ملکی همواره به نرخ دلار بوده است؛ کمااینکه نه فقط در زمان جهش ارزی، بلکه در شرایط ثبات بازار ارز نیز دنباله‌‌روی مسکن از دلار پیش‌‌تر اثبات شده است. در سال ۱۴۰۰ که ثبات نسبی بر بازار ارز حاکم بود، سرعت رشد قیمت مسکن نیز بسیار کند و به‌طور متوسط، ماهانه یک درصد بود.

با این حال تجربه سال‌های اخیر نشان داده اثرگذاری صعود دلار روی تورم مسکن به مراتب بیشتر از اثر نزول یا ثبات آن است؛ چراکه در مقاطع زمانی که ثبات نسبی بر بازار ارز حاکم است، مسکن تحت تاثیر سایر فاکتورها مثل تورم عمومی و تورم ساخت ممکن است همچنان سیر صعودی داشته باشد. اما سرعت رشد قیمت مسکن متاثر از متغیرهای گوناگون به مراتب کمتر از سرعت تاثیرپذیری آن از متغیر تورم ارزی است.

رتبه مسکن در بازدهی بازارها

با اعلام رسمی وضعیت قیمت مسکن در آبان ماه، رتبه بازدهی ماهانه بازارها نیز مشخص شد که نشان می‌دهد بازار مسکن در رده آخر بازدهی در آبان ماه قرار دارد. بازدهی دلار و سکه در ماه گذشته بین ۸ تا ۵/ ۸ درصد بوده و بورس نیز به خاطر شکل‌‌گیری هیجان مثبت در بازار سرمایه، ۶/ ۷ درصد بازدهی یک‌‌ماهه را ثبت کرده است. این در حالی است که بازدهی مسکن بر اساس آمار بانک مرکزی ۹/ ۶ درصد بوده است.

همچنین در رتبه‌‌بندی بازدهی ۸‌ماهه بازارها، سکه با حدود ۴۰ درصد بازدهی از فروردین تا پایان آبان در صدر قرار دارد و پس از آن دلار با ۳۵ درصد، مسکن با ۳۳ درصد و بورس با ۳درصد بازدهی در رتبه‌های بعدی قرار دارند.

اما گزاره خبری مهم‌تر از وضعیت بازدهی ماهانه درباره بازار مسکن آبان ماه این است که پس از ۱۶ ماه، تورم عمومی نقطه به نقطه از نرخ تورم نقطه‌‌ای مسکن پیشی گرفته است. در آبان ماه تورم نقطه‌‌ای مسکن ۴۶ درصد اما تورم عمومی نسبت به ماه مشابه پارسال ۴۴‌درصد بوده است.

بنابراین بر خلاف رویه ۱۶ ماه قبل از آبان (درفاصله تیر ۱۴۰۰ تا مهر ۱۴۰۱) که تورم عمومی بالاتر از تورم مسکن و در واقع رشد قیمت واقعی مسکن منفی بود، در آبان ورق برگشته و روند متفاوتی آغاز شده که در صورت ادامه یافتن، دسترسی متقاضیان مصرفی و خانه اولی به مسکن را دشوارتر می‌کند.

از طرفی از ابتدای تیرماه پارسال تا پایان آبان امسال شاخص قیمت مصرف‌‌کننده ۷۴ درصد رشد کرده اما در این فاصله زمانی میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران ۵۷ درصد رشد داشته است. در واقع قیمت مسکن در طول ۱۷ ماه گذشته رشد به مراتب کمتری نسبت به تورم عمومی داشته است اما در ماه میانی پاییز، میزان رشد قیمت مسکن از تورم عمومی پیشی گرفته است و این مهم‌ترین آلارم به سیاستگذار بخش مسکن آن هم در مقطع زمانی خاصی است که دولت قصد دارد وزیر راه و شهرسازی را به مجلس معرفی کند.

سکاندار وزارتخانه متولی مسکن باید بداند در مقطع زمانی کنونی سیاست‌های پیشین برای کنترل قیمت مسکن از کار افتاده و اندک امید به بازگشت قیمت مسکن به سطح متعارف در بلندمدت به واسطه افت دنباله‌‌دار قیمت واقعی مسکن، از بین رفته است. به بیان دیگر اوضاع بر خلاف نفع تقاضای مصرفی مسکن و خانه اولی‌‌ها چرخش کرده و سیاستگذار باید با علم به این موضوع، مکانیزم کنترل تورم مسکن را به فوریت به کار بگیرد. کلید حل مساله تورم مسکن نیز نه درون این بازار، که جایی در بیرون بازار مسکن است. سیاستگذار باید در گام اول آنچه نقش موتور تورمی مسکن را ایفا می‌کند، چه در حوزه اقتصادی، چه در حوزه سیاست و چه در وضعیت اجتماعی را کنترل کند. در حال حاضر این نقش بر گرده تورم ارزی است که آن هم بی‌‌ارتباط با وضعیت اجتماعی و متغیرهای غیراقتصادی نیست.

در گام بعدی لازم است با پیش‌‌‌‌بینی مالیات ملکی موثر و سهل‌‌الوصول به جای مالیات خانه‌های لوکس و خالی، همه ملاکان را بدون استثنا به پرداخت هزینه ملاکی وادار کند. در این صورت می‌توان امیدوار بود مسکن از کالای سرمایه‌‌ای به کالای مصرفی تبدیل و دست سرمایه‌‌گذاران از این بازار تا حد زیادی کوتاه شود. جایگزین کردن مالیات سالانه ملکی به جای مالیات‌‌های پوچی که وصول آنها طی سال‌های اخیر با موانع متعددی همراه و در مجموع ناکام بوده است، باید به عنوان یک اولویت از سوی سیاستگذار بخش مسکن و از کانال سیاستگذار اقتصادی دنبال شود.

البته اینکه بازدهی ۸ ماهه مسکن از ابتدای امسال تا پایان آبان معادل ۲ واحد درصد کمتر از بازدهی دلار بوده، به معنای عقب افتادن مسکن از ارز نیست؛ کمااینکه رابطه بلندمدت و همیشگی میان قیمت هر مترمربع مسکن با نرخ دلار هنوز احیا نشده و در حال حاضر مسکن هنوز قدری دچار اضافه‌‌پرش است؛ اما در عین حال فاصله بین تورم مسکن و تورم ارزی در آبان ماه کمتر شده است.