دولت سیزدهم و اقدامات مؤثر برای بخش مسکن

به‌گزارش ایران، اما سیاستگذاران به جای تدوین و اجرای برنامه بلندمدت برای حل مشکلات ریشه‌ای بخش مسکن، به‌دنبال راهکارهای کوتاه مدت هستند به همین دلیل برنامه‌ها نتوانسته راه حل این مشکل اساسی در اقتصاد کشور باشد.

سیاست‌ها و برنامه‌های مختلفی توسط دولت‌ها برای تأمین مسکن اقشار جامعه اجرا شده است. قانون اساسی دولت‌ها را موظف کرده که آنها مسئولیت دارند تا برای مردم مسکن تأمین کنند اما با‌وجود اصل قانون و همچنین برنامه‌هایی که در این بخش به اجرا درآمده است تقریباً هر سال قیمت مسکن رشد دارد و در اندک سال‌های رشد قیمت متوقف یا کم بوده است؛ اما چرا مانند بسیاری کشورهای توسعه یافته یا در حال توسعه برنامه ای جامع برای ساخت و ساز و عرضه مسکن تدوین نشده تا مشکلات تأمین مسکن و زمان دسترسی به مسکن برای دهک‌های متوسط و پایین کاهش یابد؟

کارشناسان اقتصادی و فعالان حوزه مسکن، پاسخ به این سؤال را در مسائل مختلفی می‌دانند که بیشتر آنها مربوط به اقتصاد کلان و خارج از بخش مسکن است. به‌علاوه آنها معتقدند دولت‌ها برای جلب رضایت مردم و اینکه بتوانند کارنامه ای قابل قبول در پایان کار ارائه کنند، برای تأمین مسکن فقط به اقداماتی بسنده می‌کنند که در کوتاه مدت قابلیت اجرایی داشته باشد و سیاستگذاران حاضر نبوده‌اند در کنار برنامه‌های کوتاه مدت، راهکارهای اساسی و بلندمدتی را برای بخش مسکن ارائه کنند.

یکی از راهکارهای کشورها برای کنترل بازار مسکن دریافت مالیات از معاملات مکرر مسکن و اخذ مالیات سنگین از مالکان بیش از یک واحد مسکونی است اما مشخص نیست چرا در کشور ما این راهکار که تجربه آن در بیشتر کشورها، برای کنترل بازار مسکن تجربه ای موفق بوده، اجرا نشده است.

بعد از سال‌ها معطلی، دریافت مالیات از مسکن‌هایی که خالی از سکنه است و همچنین دریافت مالیات از عایدی سرمایه در این بخش در قانون مالیات‌های مستقیم آورده شد و مقدمات اجرای قانون هم در این دولت آماده شد و به گفته متولیان، بزودی اجرا می‌شود. تحلیلگران اقتصادی، عقیده دارند اگر قوانین مالیاتی به‌درستی اجرا شود می‌تواند راهگشای بخشی از مشکلات مسکن باشد که آن را از نیاز مصرفی به نیاز سرمایه ای تبدیل کرده است.

سیاست‌های عامه‌پسند جواب نمی‌دهد

مهدی سلطان محمدی
کارشناس اقتصاد مسکن
پیگیری سرمنشأ مشکلات بخش مسکن به دولت آینده کمک می‌کند تا برنامه ای که برای حل مشکلات ارائه می‌دهد مبتنی بر واقعیات باشد. مسکن در کشور ما چند مشکل ریشه ای و ساختاری دارد. اگر دولت‌ها به این مشکلات پی ببرند می‌توان از آنها برنامه‌ای را انتظار داشت که مشکلات را اساسی حل کند و فقط راهکار کوتاه مدتی در بازار مسکن نباشد.
در دو دهه گدشته مهم‌ترین مشکل برای تأمین مسکن، کاهش رشد درآمد خانوار و افزایش فاصله میان درآمد خانوار و قیمت مسکن بوده است. همچنین کاهش تولید مسکن، شکاف بین عرضه و تقاضا را عمیق‌تر کرده است. تورم ساختاری و افزایش سالانه رشد تورم دلیل مهمی در افزایش قیمت مسکن و کاهش دسترسی متقاضیان به مسکن است. همچنین افزایش مهاجرت از روستاها و شهرهای کوچک به شهرهای بزرگ، تأمین زمین و ساخت مسکن در کلانشهرها را در وضعیت بغرنجی قرارداده است. می‌توان گفت این موارد از مشکلات اصلی در بخش مسکن است.

همه این مسائل را اگر کنار هم بگذاریم تا حدودی انتظارها از دولت آینده برای اقدامات در بخش مسکن مشخص می‌شود. به‌نظر می‌رسد مؤثرترین اقدام دولت آینده برای افزایش دسترسی مردم به مسکن، افزایش درآمدهای ملی، تلاش برای رشد اقتصادی و کاهش تورم است. تا مردم توان مالی و درآمد لازم برای خرید مسکن نداشته باشند هیچ راه‌حلی برای بهبود شرایط بخش مسکن پیدا نمی‌شود. باید جلو تورم گرفته شود و انضباط پولی و مالی بیشتری حاکم شده تا جلو کسری بودجه گرفته شود. حتی کشورهای بحران زده ای مانند عراق یا افغانستان توانسته‌اند مسأله تورم را کنترل کنند. بنابراین نمی‌توانیم ادعا کنیم مشکل تورم قابل حل نیست. تورم در کشور ما ساختاری است.

مسأله بعدی برای حل مشکلات بخش مسکن توجه به این نکته است که شهرهای بزرگ قابلیت توسعه ندارند. یا باید براساس طرح آمایش ملی در درازمدت یا میان مدت انتقال جمعیت به سمت مناطقی باشد که ظرفیت بیشتری برای پذیرش رشد جمعیت دارند یا در اطراف شهرهای بزرگ، شهرهای بیشتری ساخته شود و آماده‌سازی و عرضه زمین را در شهرهای جدید توسعه دهیم. از آن مهمتر اینکه این شهرها و شهرک‌ها را با سیستم حمل‌ونقل مناسب بخصوص شبکه‌های ریلی به مرکز متصل کنیم.در بخش مسکن، سیاست‌ها باید به سمت افزایش عرضه مسکن پیش برود. بعضی مواقع سیاست‌هایی برای اعمال فشار بر کنترل قیمت مسکن اتخاذ می‌شود ولی این دخالت‌ها نهایتاً عرضه را به مخاطره می‌اندازد، ریسک سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را بالا می‌برد و شرایط خانه دار شدن را برای متقاضیان مسکن سخت‌تر می‌کند. موضوع بسیار مهم‌تر که دولت‌ها و بویژه دولت آینده باید به آن توجه کند این است که سیاست‌های کوتاه مدت و عجولانه برای حل مشکل مسکن پاسخگو نیست. سیاست‌ها و برنامه‌ها باید بنیادین و بلندمدت باشد تا عرضه مسکن را افزایش دهد. از روش‌های ساده و کوتاه مدت برای رونق بخش مسکن باید پرهیز شود.

دولت‌ها می‌خواهند در دوره کوتاه تصدی خود کارنامه قابل قبولی ارائه دهند به‌همین دلیل به راه‌حل‌های کوتاه مدت تمایل پیدا می‌کنند. این راه حل‌ها در بخش مسکن نه وجود دارد نه جواب می‌دهد. راه حل‌ها در بخش مسکن باید میان مدت و بلندمدت باشد.اگر نگاه به بخش مسکن بلندمدت باشد و از سیاست‌های عامه پسند و کوتاه مدت پرهیز کنیم، کشور ظرفیت حل مشکلات ساختاری مسکن را دارد.

شرایط کنونی و دولت آینده

بیت‌الله ستاریان
تحلیلگر اقتصاد مسکن
تمام بردارهای اصلی اقتصاد کلان به‌ سمت مثبت است. آنچه که شاهدی بر این باشد که نکات و مسائلی هست که مسکن به سمت رکود یا به سمت عدم تولید برود دیده نمی‌شود. شرایط اقتصاد کلان مانند برنامه بودجه، اقتصاد بین‌الملل، مسائل سیاسی، احتمال ورود سرمایه خارجی و... مسائلی از این دست هم نشان می‌دهد تا یکی دو سال آینده همین روند را داشته باشیم. بنابراین رشد را در بخش مسکن خواهیم داشت که این رشد شامل ۴ قسمت افزایش سرمایه گذاری، افزایش تولید، افزایش معاملات و افزایش قیمت است. زمانی که به تعادل در تولید برسیم و عرضه با تقاضا برابری کند آن موقع می‌توان گفت بخش افزایش قیمت از ۳ بخش دیگر جدا خواهد شد و کاهش قیمت اتفاق می‌افتد. اما حداقل ۱۰ تا ۱۵ سال برای جبران کسری تولید زمان لازم است که زمان زیادی است. در شرایط فعلی با وضعیتی که در بخش مسکن داریم، با آمارهای خرد یک ماهه و دو ماهه که به دلایل مختلف مانند تعطیلات فروردین یا انتخابات ریاست جمهوری اندکی قیمت مسکن کاهشی شده، نمی‌توان به این نتیجه رسید که این کاهش قیمت تداوم دارد.

در این شرایط شاهد افت جزئی قیمت مسکن هستیم اما اصلاً نباید فریب این افت جزئی را بخوریم. احتمالاً سال‌های آینده و حتی امسال خیزهای بلند اما افت‌های بسیار کمی خواهیم داشت. مثل سال قبل که کرونا موجب شد خیزهای بلندی در قیمت مسکن ایجاد شود و با‌وجوی که در ماه‌های مهر و آذر افت یک تا ۲ درصدی قیمت را داشتیم اما در طول سال هر ماه افزایش ۷ تا ۸ درصدی قیمت مسکن ثبت شد یعنی بالای ۸۰ تا ۹۰ درصد رشد قیمت مسکن را در سال گذشته داشتیم. اگر وعده دهیم بزودی قیمت مسکن کاهش خواهد داشت از نظر علمی و منطقی هم با پارامترهای تأثیر‌گذار در قیمت مسکن هم با این سیاست که صحبت از کاهش قیمت، در واقعیت هم قیمت را کاهش می‌دهد، مغایرت دارد. ادعای تداوم کاهش قیمت موجب فرار سرمایه‌ها از بخش مسکن و معضل تأمین سرمایه و کاهش شدید تولید مسکن خواهد بود.
اما با توجه به شرایط سیاسی و اگر مذاکرات به نتیجه برسد، امکان رونق و توسعه در اقتصاد و به تبع آن در بخش مسکن پیش‌بینی می‌شود.