تعیین عوارض ساختمانی عادلانه می‌شود

محمد سالاری در دویست و شصت و هشتمین جلسه شورا در توضیح لایحه نحوه محاسبه و دریافت عوارض ساختمانی مبتنی بر تعیین ارزش املاک در شهر تهران(با تاکید بر موقعیت مکانی ) و اصلاح مصوبات« نحوه محاسبه و دریافت عوارض صدور پروانه ساختمانی، نظارت فنی و عوارض استفاده موقت در شهر تهران، گفت: در فرآیند تصمیم گیری برای تعیین عوارض سال ۱۳۹۹ که در سال ۹۸ مصوب کردیم،‌ این موضوع مطرح شد که در دوره پنجم مدیریت شهری تهران بتوانیم،‌ دفترچه ارزش معاملاتی کل ۹۴۰ هزار پارسل شهر تهران را مبتنی بر مرغوبیت مکانی تدوین کنیم تا دیگر مجبور نباشیم از شاخص‌های دفترچه ارزش معاملاتی مصوب کمیسیون ماده ۶۴ تقویم املاک وزارت دارایی استفاده کنیم.

سالاری تصریح کرد: مبانی تعیین قیمت املاک در دفترچه وزارت دارایی خیلی دقیق نیست، چراکه کل شهر تهران را فقط به ۱۶۴ بلوک تقسیم کرده و بر اساس آن یک ضریب p از آن دفترچه گرفته می شود، لذا بعد از اینکه ما عوارض سال ۹۹ را با ۳۰ درصد افزایش تصویب کردیم، ما درکمیسیون شهرسازی و معماری شورا بر اساس جلسات مشترکی که با کمیسیون برنامه و بودجه و جلسه هم اندیشی داشت،‌ طرحی را تحت عنوان "الزام شهرداری تهران به ایجاد دفترچه ارزش معاملاتی شهر تهران مبتنی بر مرغوبیت مکانی تک‌تک پارسل های شهر تهران" ارائه دادیم.

وی ادامه داد: در دوره گذشته شورا نیز چنین پیشنهادی را در خصوص یکی از تبصره های بودجه مصوب کردیم اما متأسفانه شهرداری تهران آن را اجرا نکرد. اکنون در این دوره معاونت شهرسازی و معماری شهرداری و اداره کل تدوین ضوابط، مشاوری را از دانشگاه هنر اصفهان گرفتند که در این زمینه کارهای ارزشمندی را در کشور انجام داده است و مطالعات بسیار جامعی را برای تهیه مرغوبیت مکانی پارسل های شهر تهران انجام داده اند، طی یک سال گذشته ما جلسات متعددی را با ایشان و کمیسیون برنامه و بودجه شورا داشتیم که نتیجه آن لایحه ای است که به همکاران شورا تقدیم شده است.

سالاری در خصوص دفترچه تهیه شده ارزش معاملاتی شهر تهران مبتنی بر مرغوبیت مکانی تک‌تک پارسل های شهر تهران، اظهار داشت: در این دفترچه اصطلاحی به نام location rent به معنای ارزش مکانی تک تک پارسل های شهر تهران آمده است و برای اینکه مشاور بتواند به ارزش مکانی واقعی برسد، مولفه ها و شاخصه های بسیار زیادی را مدنظر قرار داده است که مهمترین آنها تاثیرپذیری از ضوابط طرح تفصیلی شهر تهران است، یعنی ضوابط طرح تفصیلی چه سرنوشتی را برای یک ملک در شهر تهران رقم می زند، هم ضوابط محدود کننده و هم ضوابط تشویق کننده ای که در طرح تفصیلی برای برخی از پهنه ها و زیر پهنه ها وجود دارد.

وی ادامه داد: مولفه هایی مثل میزان عرض معبر، مساحت ملک و اندازه قطعه که در پهنه بندی طرح تفصیلی به شدت تاثیرگذار هستند و از طرفی دسترسی تک‌تک املاک شهر تهران به سرانه های خدماتی و خدمات از جمله دسترسی به مترو، دسترسی به خیابان و معبر، دسترسی به فضای سبز و پارک، دسترسی بیمارستان و خدمات آتش نشانی و... که یک شهروند به آنها احتیاج دارد. البته این دسترسی ها و همجواری نیز در مواردی امتیاز منفی و در جایی امتیاز مثبت می گیرد. از طرفی شهر تهران دارای چند نوع بافت شهری از جمله بافت مرغوب که موجب می شود ارزش ملک بالا برود و بافت‌های فرسوده در مناطق مرکزی با مرغوبیت پایین که البته ما بافت مرکزی متعارف هم داریم.

سالاری با اشاره به اینکه مدیریت شهری دوره پنجم وعده داده بود که از مطالعه به تصمیم برسد،‌گفت: کاری که در این لایحه انجام شده در مقیاس ۹۴۰ هزار پارسل شهر تهران، کار بسیار ارزشمندی است و اکنون همه املاک مبتنی بر شاخص هایی که در این لایحه و مطالعات پیوست آمده، دارای ارزش هستند. در مجموعه بررسی‌هایی که مشاور و معاونت شهرسازی و معماری انجام داده اند، مبنای تصمیم گیری مشاور برای دریافت عوارض، سود در انتظار است یعنی مرغوبیت هر ملکی بر اساس موقعیتی که در آن قرار دارد و دسترسی ها به خدمات و بافتی که قرار دارد، احصا شده است.

رئیس کمیسیون شهرسازی ومعماری شورای شهر تهران توضیح داد: این مطالعه به تدریج باید به تکامل برسد و تعیین ارزش مکانی دقیق تر شود تا الگویی برای تسری به همه شهرها باشد. مشاور به این نتیجه رسیده است که تفاوت ارزش مکانی یا مرغوبیت مکانی املاک در شهر تهران از کف متری ۵ میلیون تومان تا سقف ۲۲۰ میلیون تومان است، یعنی۴۰ برابر تفاوت وجود دارد، این در صورتی است که به موجب دفترچه ارزش معاملاتی که از دارایی گرفته شده،‌ این تفاوت بین یک تا ۹ است و اختلاف ارزش مکانی پارسل ها در عوارضی که طی دهه‌های گذشته، شورا و شهرداری تعیین کرده است، دیده نشده و به عبارتی برای پارسل ها و موقعیت های برتر و ممتاز تر رانت داده شده است.

سالاری تصریح کرد: اکنون شورای اسلامی شهر تهران در لایحه «الزام شهرداری به ارائه لایحه نحوه محاسبه و دریافت عوارض صدور پروانه ساختمانی مبتنی بر مرغوبیت مکانی املاک در شهر تهران» و در اجرای مفاد مصوبه"نحوه محاسبه و دریافت عوارض صدور پروانه ساختمانی نظارت فنی و عوارض استفاده موقت در شهر تهران" به شهرداری تهران اجازه داده تا دریافت عوارض بر اساس ارزش واقعی املاک صورت پذیرد. این لایحه موجب دریافت عادلانه عوارض از املاک شهری متناسب با متغیرهای واقعی مترتب بر قیمت املاک خواهد شد و شاخص هایی از جمله موقعیت ملک، میزان بارگزاری(ضوابط طرح تفصیلی ) ،شکل و اندازه بر ملک ، خدمات در دسترس و سرانه های خدماتی، در مدل سازی و برآورد ارزش املاک شهر تهران ملاک عمل خواهد بود.

وی افزود: در وضع موجود، تعداد بلوک های، ملاک عمل برای ارزش املاک، مطابق آخرین دفترچه ارزش معاملاتی ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم، ۱۶۴ است که در لایحه حاضر، میزان دقت محاسبات جدید با ۹۴۰ هزار پارسل بسیار دقیق تر شده و برای تمامی پارسل ها یک LR تعیین شده است.

این عضو شورای شهر تهران با اشاره اینکه در سال اول اجرای این مصوبه ملاحظات رشد قیمتی برای میزان عوارض ساخت و ساز مد نظر بوده است، گفت: تصمیم بر این است که ۳۰ درصد LR در محاسبات عوارض تاثیر گذار باشد و مابقی از pr ۹۸ مطابق آخرین دفترچه ارزش معاملاتی موضوع ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم مطابق روال قبل گرفته شود و برای سال های آینده درصد استفاده از LR افزایش یابد. لذا فرمول جدید ترکیبی از قیمت آخرین دفترچه ارزش معاملاتی موضوع ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم و LR خواهد بود.

سالاری تاکید کرد: هرچند افزایش قیمت ها در بخش مسکن، شهرداری را ملزم به افزایش ۲۵۵ درصد عوارض می کرد اما در مجموع بررسی های انجام شده در جلسات شورای شهر و شهرداری به این نتیجه رسیدیم که عوارض، به میزان بسیار کمتری افزایش یابد و در این مصوبه افزایش عوارض مطابق میانگین ۵۰ درصد منظور شد.

رئیس کمیسیون شهرسازی ومعماری شورای شهر تهران در ادامه با اشاره به قرارگیری برخی از املاک در مجاورت پارک ها و بوستان ها گفت: اکنون این املاک نمی توانند پنجره ای به سمت این فضاها داشته باشند و این موضوع هم موجب می شود، نمای ساختمان یک نمای بی کیفیت باشد، ضمن اینکه هم فرصت را از این ساختمان ها می گیریم، هم دیده بانی و نظارت و چشم پارک بودن را در نظر نگرفتیم. شهرداری تهران از شورا تقاضا کرده است که این ساختمان ها بتوانند دسترسی و پنجره به این بوستان ها و فضای سبز داشته باشند که موجب ارزش افزوده برای ملک آن ها خواهد شد و صرفا آن واحدهایی که نورگیر می گیرند و پنجره دارند عوارضی به شهرداری پرداخت کنند تا از محل این عوارض در مناطق غیربرخوردار و برای پروژه های توسعه محلی استفاده شود.

وی ادامه داد: در مورد اراضی توسعه ذخیره شهری که فریز شده اند و عمدتا نیاز به انجام مطالعات امکان سنجی برای تعیین کاربری در کمیسیون ماده ۵ و شورای عالی شهرسازی و معماری دارند و طرح جامع آن ها را به دلیل اینکه بزرگ مقیاس هستند و هنگام ساخت و ساز باید سرانه های بیشتری را تامین کنند، فریز کرده است نیز شورای عالی شهرسازی و معماری طی ماه های اخیر این اراضی را از هزار تا ۱۰ هزار متر را از فریز خارج کرد و می توانند ساخت و ساز کنند و کمیسیون ماده ۵ هم تصویب کرد اما تاکید شده است که باید عوارضی را به شهرداری بپردازند که از محل این عوارض، شهرداری ها سرانه های خدماتی محله ای و منطقه ای را تامین کنند.

سالاری افزود: ما اکنون باید عوارضی را بگذاریم که سقفش رقمی باشد که از محل آن بتوان سرانه‌های محلات غیربرخوردار را تامین کرد. مشروط بر اینکه یک حساب جداگانه ایجاد شود و این عوارض الزاما به این حساب واریز شود تا سرانه‌های خدماتی از آن تامین شود و این نیز تصمیم بسیار مهمی است.

در نهایت، این لایحه با رای اعضای شورای شهر تهران به تصویب رسید.