رشد ۲۰۰ برابری قیمت مسکن طی پنج سال گذشته

به گزارش وزارت راه، شهرسازی «پروانه اصلانی» در خصوص پیش‌بینی وزارت راه و شهرسازی درباره کاهش قیمت مسکن، گفت: به هیچ عنوان تا متغیرهای اثرگذار در قیمت مسکن شناسایی نشود و از آنها اطمینان حاصل نکنیم نمی‌توانیم راجع به اقتصاد مسکن به ویژه تحولات قیمت مسکن اظهار نظر کنیم.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن افزود: اگر انتظارات تورمی و نقدینگی کنترل شود قیمت ارز نوسان جدی پیدا نکند، بخش مسکن ثبات پیدا می‌کند و در این شرایط شاید روند کاهشی همسو با نرخ ارز هستیم.

اصلانی خاطرنشان کرد: شوک‌هایی که در نرخ ارز رخ می‌دهد همراستا با شوک‌هایی است که در نرخ مسکن اتفاق می‌افتد و به شکل واقعی می‌توانیم نشان بدهیم که قیمت مسکن با یک دوره تاخیر همان رفتارهای نرخ ارز را در بازار تکرار می‌کند.

اصلانی در پاسخ به این پرسش که در پنج سال گذشته قیمت مسکن چند برابر شده است، گفت: قیمت مسکن در پنج سال گذشته بیش از ۲۰۰ برابر افزایش یافته و این افزایش قیمت‌ها در کلانشهرها و به ویژه تهران بسیار زیاد بوده است. همانطور که این افزایش قیمت در سایر زمینه‌ها مانند دارایی و کالاهای مصرفی نیز رخ داد.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن در خصوص ارایه میانگین متوسط قیمت خرید و فروش هر متر مربع واحد مسکونی، گفت: مبنای محاسبه قیمت‌های مسکن آن چیزی است که در بازار اتفاق افتاده و معامله شده که این معاملات در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات (سامانه کد رهگیری) ثبت شده است.

وی گفت: تمامی معاملاتی که در سامانه کد رهگیری ثبت می‌شود از طریق این سامانه واکشی شده و در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار می‌گیرد و محاسبه متوسط قیمت‌ها از این طریق محاسبه می شود. بدین معنا داده های پرت از کل داده ها حذف و میانگین قیمت های واقعی ملاک محاسبه قرار می گیرد.

اصلانی یادآور شد: تا به حال فقط قیمت‌های شهر تهران به عنوان قیمت مبنا برای بخش مسکن محاسبه و اعلام می‌شد. در آماری که به تازگی منتشر شده است، آمار خرید و فروش هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق یک و سه شهر تهران از آمار متوسط میانگین قیمت مسکن خارج شده است و با اینکار ۱۰ میلیون کاهش قیمت را داشتیم.

وی در بیان دلایل حذف مناطق یک و سه از محاسبه متوسط قیمت خرید و فروش هر مترمربع واحد مسکونی، گفت: به این دلیل که این مناطق، مناطق ویژه‌ای هستند از آمار حذف شدند.بالاترین قیمت‌های واحد مسکونی در منطقه یک شهر تهران است. وقتی قیمت خرید و فروش در منطقه یک اعلام می‌شد، به عنوان نمونه، مناطق ۱۷ و ۱۸ شهر تهران، و سایر مناطق سعی می کردند قیمت‌ها را با بالاترین منطقه تعدیل کنند و اثر روانی بر اذهان عمومی می‌گذاشت.

اصلانی در پاسخ به این پرسش که در پنج سال گذشته چقدر مسکن تولید شد و چه میزان از آنها در مناطق مرفه بوده است، گفت: بر اساس طرح جامع مسکن، نیاز سالانه کشور به مسکن ۷۰۰ هزار واحد در مناطق شهری و ۲۰۰ هزار واحد در مناطق روستایی است. این بدان معناست که اگر قرار باشد این نیاز تامین شود سالانه در مناطق شهری ۷۰۰ هزار پروانه باید صادر شود و همه آنها باید منجر به ساخت شود. در حالیکه بر اساس اطلاعات شهرداری‌ها، تقریباً سالی ۳۰۰ تا ۳۵۰ هزار واحد پروانه صادر می شود که حدود ۷۰ تا ۷۵ درصد آنها منجر به ساخت خواهد شد.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن گفت: در سال های گذشته بازدهی حاشیه سود در بخش تولید مسکن کمتر از حاشیه نرخ سود در سایر بخش‌ها از جمله بازار ارز، بورس و دارایی بوده است.

به گفته اصلانی بازدهی در بازارهای مختلف در ۱۰ سال اخیر نشان می‌دهد که در بورس حدود ۵۱ درصد، متوسط ۱۰ ساله رشد قیمت رخ داده، در حالیکه این مبلغ برای بخش مسکن ۲۶ درصد محاسبه شده است. بدین معنا مسکن آخرین رتبه در بازدهی (رشد قیمتی) داشته است.

وی افزود: بازدهی با سرمایه‌گذاری ارتباط مستقیم دارد. اگر سرمایه‌گذار احساس کند که در بازاری سرمایه‌گذاری‌اش سودآورتر است سرمایه اش را در آن بازار می برد. به ویژه که این سودآوری در بازار دارایی، ارز و بورس بیشتر است. در حالیکه در بازار مسکن حداقل ۲ تا ۲ سال و نیم خواب سرمایه وجود دارد و همین نوسانات در فضای اقتصادی موجب شده تا سرمایه‌گذاران در کوتاه‌مدت و حتی در میان‌مدت جذب بازارهای رقیب مسکن شوند.

وی گفت: این برآیند نشان می‌دهد که حاصل این فرآیند تولید واقعی مسکن در حدود ۲۷۰ تا ۲۸۰ هزار واحد به طور سالانه است.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن در پاسخ به این پرسش که آیا بورس املاک باعث افزایش قیمت مسکن می شود، گفت: بازار سرمایه فضای مناسب و ابزار مناسب برای تامین مالی بخش مسکن است. بدین معنا سرمایه های خردی که در اقتصاد می‌چرخد و سرگردان است می توانند به عنوان تامین کننده منابع ساخت در خدمت تولید مسکن قرار گیرند و یا در خدمت تقاضا برای تجهیزات قدرت خرید متقاضی باشند. از این نظر هیچ راهی وجود ندارد تا از ابزارهای بازار سرمایه در بخش مسکن و حل و باز کردن گره تامین مالی بخش مسکن استفاده شود که در هفته‌های آتی از این موضوع رونمایی می شود.