انتظار کاهشی خریداران مسکن

به‌گزارش دنیای‌اقتصاد، سطح قیمت امتیاز وام مسکن بعد از ثبت قله نزدیک به ۱۰۰ هزار تومان در اوایل آبان، طی ۳۰ روز گذشته، سه کانال سقوط کرد؛ به‌طوری‌که در ابتدای هفته به میانگین ۶۵ هزار تومان رسید. تحولات بازار اوراق مسکن به‌عنوان پیش‌نشانگر بازار معاملات آپارتمان، نشان می‌دهد خریداران ملک که تا اواسط آبان با شارژ «انتظارات تورمی»، در صحنه معاملات حاضر بودند، اکنون به واسطه «انتظارات کاهشی»، حاشیه‌نشین بازار مسکن شده و منتظر کاهش قیمت‌ها هستند.

در هفته نخست آذرماه سال‌جاری، بازار خرید و فروش امتیاز وام مسکن با سکته دوم قیمتی روبه رو شد. بررسی روند قیمتی «امتیاز وام» خرید مسکن طی یک ماه گذشته نشان می‌دهد قیمت هرفقره اوراق مسکن طی ۳۰ روز منتهی به ۸ آذرماه، سه کانال سقوط کرد. قیمت اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات بانک مسکن (تسه)، به‌عنوان بازار بالادست معاملات مسکن شناخته می‌شوند که یک نوع پیش‌نشانگر اوضاع و تحولات معاملات بازار مسکن شناخته می‌شوند، به این معنا که اگر این بازار با رشد خرید و به تبع آن رشد قیمت مواجه شود می‌تواند به‌عنوان نشانه‌ای برای افزایش حجم معاملات مسکن در آینده‌ای نزدیک باشد یا بالعکس. یعنی رکود خرید امتیاز وام که به شکل کاهش قیمت اوراق نشان داده می‌شود می‌تواند به معنی کاهش تقاضای خرید در بازار مسکن در آینده‌ای نزدیک باشد.

مرور تحولات قیمت اوراق خرید مسکن، طی هفته‌های گذشته از ثبت یک رکورد جدید قیمتی خبر می‌دهد، به‌طوری‌که در هفته اول آبان ماه، قیمت هر فقره اوراق وام خرید مسکن تا مرز ۱۰۰ هزار تومان (دقیقا ۹۹ هزار و ۹۵۰ تومان) افزایش پیدا کرد. ثبت این سطح قیمتی برای هر فقره اوراق از سال ۹۳ به بعد بی‌سابقه بوده است. چراکه از یک سو در دو، سه سال اخیر، بازار مسکن یک نوع رکود از سوی تقاضای مصرفی را تجربه کرده بود و از سوی دیگر قدرت خرید وام به دلیل جهش قیمت، به شدت کاهش پیدا کرد.

البته نقطه شروع رشد محسوس قیمت اوراق مسکن، به اواسط تابستان امسال باز می‌گردد. اگرچه میانگین قیمت اوراق در سال ۹۸ معادل ۴۴ هزار تومان بود اما از اواسط تابستان امسال، روند افزایش قیمت اوراق آغاز شد، به‌طوری‌که بعد از اردیبهشت ماه که میانگین قیمت هر فقره اوراق معادل ۵۴ هزار تومان ثبت شد، میانگین قیمت اوراق در خرداد، تیر و مرداد به ۷۱ هزار تومان رسید، پس از آن سطح قیمت هر فقره اوراق در شهریورماه معادل ۷۵ هزار تومان ثبت شد و نهایتا در مهرماه به ۸۶ هزار تومان رسید. پس از آن روند رشد ادامه پیدا کرد تا اینکه توانست در هفته اول آبان، قله ۹۹ هزار و ۹۵۰ تومان را فتح کند.

به نظر می‌رسد مهم ترین عامل رشد قیمت در بازار بالادست معاملات مسکن، به مانور تقاضای سرمایه‌ای در این بازار باز می‌گردد. طی ماه‌های اخیر، بخش زیادی از تقاضای سرمایه‌ای از مناطق شمالی شهر به نیمه جنوبی شیفت کردند و این گروه برای بالفعل کردن تقاضای خود و تامین بودجه خرید، روی وام اوراق حساب کردند و همین موضوع پس از چندی، در قیمت اوراق منعکس شد. همین‌طور در پی تشدید انتظارات تورمی در اوایل پاییز ناشی از ریسک‌های غیراقتصادی، فشار بر بازار مسکن افزایش پیدا کرد و قیمت اوراق را به مرز جدید و بی سابقه طی سه گذشته یعنی ۱۰۰ هزار تومان رساند.

اما از هفته دوم آبان بازی در بازار بالادست معاملات مسکن تغییر کرد، به گونه‌ای که از نیمه آبان ماه، بعد از افت یکباره انتظارات تورمی و عدم قطعیت ناشی از کاهش ریسک غیراقتصادی، تغییر جهت نیروی موثر بر تقاضای سرمایه‌ای مشاهده شد و خروج انتظارات از حالت تورمی سبب ریزش قیمت‌ها در بازار اوراق مسکن شد.

قیمت هر فقره اوراق در هفتم آبان به سطح ۹۰ هزار تومان و با ادامه روند کاهشی در دهم آبان ماه به سطح ۸۶ هزار تومان رسید تا اینکه اولین سکته قیمتی در بازار اوراق در نیمه آبان ماه رخ داد و قیمت هر فقره «امتیاز وام» خرید مسکن در کانال ۷۰ هزار قرار گرفت. علت بروز سکته قیمتی در بازار بالادست معاملات مسکن به رفتار متقاضیان این بازار از ابتدای آبان تا نیمه این ماه باز می‌گردد. به این معنا که اگرچه رکود معاملات خرید و فروش مسکن تا قبل از آبان ناشی از نبود تقاضای مصرفی بود اما در نیمه دوم آبان، رکود خرید آپارتمان ناشی از کاهش تقاضای سرمایه‌ای سنگین شد. خروج این گروه از متقاضیان بازار مسکن(که تا پیش از نیمه آبان در حال مانور در بازار بودند) به قدری بر تحولات بازار اثرگذار بود که قیمت اوراق در نیمه دوم آبان معادل ۴ درصد نسبت به مهرماه کاهش پیدا کرد و به سطح ۸۲ هزار و ۲۶۰ تومان رسید.

این در حالی بود که در ماه ابتدایی پاییز قیمت هر فقره اوراق نسبت به پایان تابستان معادل ۱۴ درصد رشد را ثبت کرده بود. این رشد در ماه شهریور معادل ۵ درصد و در مرداد نیز معادل یک درصد بود.

نکته مهم آنکه با وجود ثبت بالاترین سطح قیمتی اوراق مسکن طی دو، سه سال گذشته در هفته ابتدایی آبان ماه امسال، روند نزولی قیمت در ادامه این ماه سبب شد تا میانگین قیمت اوراق در مجموع یک ماه آبان منفی شود. کاهش قیمت اوراق مسکن نیز به‌عنوان پیش نشانگر برای کاهش معاملات خرید و فروش آپارتمان در این ماه بود، به‌طوری‌که خرید و فروش آپارتمان در ماه میانی پاییز نسبت به مهرماه نصف شد و همین موضوع منجر به سقوط تورم ماهانه مسکن شد. برخلاف آنکه از ماه‌های ابتدایی سال تا ابتدای پاییز تورم ماهانه مسکن به‌طور متوسط بین ۸ تا ۱۰ درصد در نوسان بود، تورم ماهانه مسکن در آبان ماه به سطح ۸/ ۱ درصد رسید.

جالب آنکه در ادامه روند کاهشی ماه گذشته، در هفته ابتدایی آذر، بازار خرید و فروش امتیاز وام مسکن با سکته دو قیمتی همراه شد. در یکی، دو روز گذشته، میانگین قیمت اوراق به ۶۴ هزار و ۸۰۰ تومان رسید و همین موضوع سبب شد تا دقیقا در ۳۰ روز منتهی به ۸ آذر(در فاصله ۸ آبان که بالاترین سطح قیمتی ثبت شد تا ۸ آذر) قیمت اوراق در سه کانال افت کرد. یعنی در ابتدا از کانال ۹۰ هزار به کانال ۸۰ هزار تومان وارد شد. سپس به کانال ۷۰ هزار تومان و اکنون در هفته اول آذرماه، به کانال ۶۰ هزار تومانی وارد شده است. میانگین قیمت ثبت شده برای هر فقره اوراق مسکن در پنجم آذرماه معادل ۶۷ هزار و ۹۰۰ تومان و در هشتم آذرماه معادل ۶۴ هزار و ۸۰۰ تومان بوده است. سقوط سه کانال قیمت اوراق مسکن ظرف ۳۰ روز می‌تواند به‌عنوان یک ابرریزش در بازار بالادست معاملات مسکن محسوب شود، چراکه میانگین قیمت هر فقره اوراق مسکن اکنون نسبت به آبان ماه معادل ۲۱ درصد کاهش، نسبت به مهرماه معادل ۲۵ درصد کاهش و نسبت به قله قیمتی (در ششم آبان ماه) معادل ۳۵ درصد رشد منفی را تجربه کرد.

بررسی‌ها درباره علت ادامه روند ریزشی در بازار خرید و فروش اوراق مسکن در یک هفته اخیر حاکی از تداوم خروج تقاضای سرمایه‌ای از بازار ملک است. در هفته اول آذرماه، در پی دو هفته اول آبان ماه، حجم خروج تقاضای سرمایه‌ای نه‌تنها ادامه بلکه حتی افزایش نیز پیدا کرد. در چنین شرایطی در نبود هر دو گروه تقاضای مصرفی و تقاضای سرمایه ‌ای در بازار معاملات مسکن، اقلیت متقاضیان حاضر در بازار مسکن گروهی هستند که به‌عنوان «متقاضیان تبدیلی» شناخته می‌شوند. این گروه افرادی هستند که در موقعیت کنونی ملک قبلی خود را فروخته و به دنبال تبدیل به احسن کردن آن هستند. نکته مهم آنکه این گروه از متقاضیان عمدتا برای بالفعل کردن تقاضای خود، روی اوراق حساب نمی‌کنند.

بررسی‌ها نشان می‌دهد بخش عمده مخاطبان اوراق مسکن دو گروه هستند؛ گروه اول، خانه اولی‌هایی هستند که برای افزایش قدرت خرید خود اقدام به خرید این اوراق می‌کنند. این گروه هر زمان که اوراق به لحاظ قدرت پوشش دهی قیمت مسکن در سطح مناسبی قرار داشته باشد اقدام به خرید آن می‌کنند. گروه دیگر مخاطبان این اوراق، تقاضای سرمایه‌ای ماه‌های اخیر بود که برای بالفعل کردن تقاضای خود اقدام به خرید کردند. اما صرف نظر از رفتار خریداران بازار مسکن در چند هفته گذشته، پایش رفتار سمت عرضه (فروشندگان) نیز نکات قابل توجهی را نمایان می‌کند. در حال‌حاضر فروشندگان برای ورود به بازار، از سه برچسب روی فایل‌های خود استفاده می‌کنند تا بتوانند در رقابت با سایر فروشندگان ملک خود را به فروش برسانند.

به‌طوری‌که برخلاف ماه ابتدایی پاییز که تقاضای سرمایه‌ای برای بالفعل کردن تقاضای خود در بازار عجله داشت، هم‌اکنون فروشندگان با استفاده از برچسب‌هایی همچون «فروش فوری»، «پول لازم» و «قیمت تضمینی» در بازار حاضر شدند. از میان این برچسب ها، «قیمت تضمینی» جدیدترین عبارت مورد استفاده این گروه است. به این معناکه فعالان بازار، قرارداد فروش آپارتمان مشابه آنچه فایل شده مربوط به ماه‌های گذشته را به متقاضی خرید نشان می‌دهند تا به نوعی اثبات‌کننده کاهش قیمت پیشنهادی از سوی فروشنده باشد. جالب آنکه ریزش بازارهای موازی به ویژه بازار خودرو نیز بر روند معاملات مسکن اثرگذار بوده است. به‌طوری‌که ریزش قیمت خودرو عاملی شده تا خریداران از مدل معاوضه برای تامین بخشی از بودجه خرید خود استفاده کنند.