کاهش تورم قیمت مسکن با افزایش تولید

آمارها نشان می‌دهد قیمت مسکن همواره سطحی بسیار بالاتر از میزان درآمد سالانه خانوار داشته و با اینکه خرید مسکن تقریباً یک بار در سبد هزینه هر خانوار قرار می‌گیرد اما اختلاف قیمت آن با سطح درآمد باعث شده خانوارها نتوانند از عهده تأمین مسکن برای خود برآیند. قانون ساماندهی عرضه و تولید مسکن که در سال ۱۳۷۸به تصویب رسید قانون جامعی برای تولید و عرضه مسکن است. بیشتر طرح و برنامه‌های بخش مسکن و ساخت مسکن انبوه نیز از این قانون نشأت می‌گیرد. در این قانون صراحتاً تأکید شده است دولت‌ها باید امکانات ساخت مسکن را برای عرضه به متقاضیان فراهم کنند.

اما دولت‌ها چگونه می‌توانند امکانات را برای ساخت مسکن فراهم آورند؟ تسهیلات ارزان قیمت برای فراهم کردن امکانات در ساخت مسکن یکی از راهکارهای اصلی است. این روش می‌تواند به‌صورت پرداخت تسهیلات ساخت به سازنده‌ها باشد و بعداً به مصرف کننده منتقل شود. راهکار بعدی برای ساخت انبوه مسکن، تزریق زمین‌های ارزان قیمت و زمین‌های دولتی برای ساخت و ساز انبوه است. مثلاً در برنامه ساخت مسکن مهر با استفاده از این راهکار، برای حذف هزینه زمین در هزینه ساخت، زمین به‌صورت اجاره ۹۹ ساله به خریدار نهایی واگذار شد. مسائل دیگر مانند تخفیف مالیاتی، تخفیف پرداخت هزینه بیمه تأمین اجتماعی، عوارض شهرداری برای صدور پروانه، خرید مصالح اعتباری از کارخانه‌ها...همه راهکارهایی برای کاهش هزینه ساخت و در نتیجه کاهش قیمت مسکن است.

دولت با استفاده از این ابزارها می‌تواند مسکن اقشار متوسط و متوسط به پایین را تأمین کند. تمام ظرفیت‌های قانونی تولیدمسکن در کشور، به‌منظور تأمین مسکن اقشار با درآمد متوسط و کم درآمد است.دولت برای تأمین مسکن با قیمت ارزان، دهک‌های بالا مسئولیتی ندارد پس تمرکز باید بر تأمین مسکن دهک‌های متوسط و پایین باشد.
دهک‌های بالا به‌دنبال دستیابی به ساختمان‌های لوکس و لاکچری و گرانقیمت هستند که ساخت این مسکن‌ها بر عهده دولت نیست. اقشار هدف اصل ۳۱ قانون اساسی، دهک‌های متوسط و ضعیف است. تولید و عرضه مسکن به دهک‌های هدف، به تثبیت قیمت مسکن کمک می‌کند.به این ترتیب فاصله قیمت مسکن ازسطح درآمد خانوار اوج نمی‌گیرد طوری که دسترسی به مسکن برای بیشتر جامعه قابل دسترسی خواهد بود.

وقتی طرحی برای بخش مسکن برنامه‌ریزی می‌شود باید اجرای آن تداوم داشته باشد.برای رفع نیاز متقاضیان، به سالانه یک میلیون واحد نیاز داریم. اگر دولتی برنامه ای برای ساخت ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد درحداکثر دو سال در نظر بگیرد اما برنامه اجرا نشود و ساخت عملاً چند سال زمان ببرد، وقفه باعث کاهش عرضه می‌شود. در سال‌های اخیر، به جای سالی یک میلیون مسکن سالانه ۳۰۰ هزار واحد ساخته شد یعنی سالی ۷۰۰هزار واحد در ۵ سال عقب ماندگی در ساخت داشتیم که مجموع آن ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد می‌شود.این انباشت و تراکم تقاضا باعث افزایش قیمت شد. اگر برنامه‌های ساخت تداوم پیدا کند با کمبود عرضه مواجه نبودیم. برنامه‌های مسکن کوتاه مدت نیست حداقل در میان مدت ۵ سال زمان نیاز داریم تا برنامه‌ای در بخش مسکن به نتیجه برسد. بزرگترین برنامه ساخت مسکن در چندسال گذشته برنامه مسکن مهر بود که اشکالات زیادی در اجرا داشت. الان دولت برنامه ای را در قالب طرح اقدام ملی ارائه کرده که طرح کامل تری است و در قالب این برنامه هم زمین به‌صورت قسطی هم اجاره ۹۹ ساله عرضه می‌شود.این برنامه‌ها به منظور تولید مسکن برای اقشار متوسط و پایین است که باید برای کاهش قیمت مسکن تداوم داشته باشد. در برنامه طرح جامع مسکن ساخت یک میلیون مسکن در سال در نظر گرفته شده بود که اگر ادامه پیدا می‌کرد الان تراکم تقاضا نداشتیم.

البته این نکته مهم را باید یادآوری کرد که افزایش قیمت مسکن و اختلاف قابل توجه آن با سطح درآمد خانوار، رابطه مستقیمی با شرایط اقتصادی دارد. در تولید و عرضه هر کالا وقتی کمبود داریم آن کالا افزایش قیمت دارد.مسکن سهم بزرگی در اقتصاد دارد.۳۰ تا ۳۵ درصد سهم بخش مسکن در اقتصاد است.در ۴ سال گذشته قیمت ساخت هر متر مربع مسکن یک میلیون تومان بود اگر این قیمت اکنون به متری ۳ میلیون تومان رسیده باشد یعنی هزینه ساخت ۲ میلیون در هر متر گران شده است. اما متوسط قیمت مسکن ظرف ۳سال از ۴ میلیون به ۱۷ میلیون تومان رسیده که تناسبی با افزایش قیمت هزینه ساخت ندارد. نرخ اجاره هم به‌خاطر انباشت تقاضا بالا رفته است. خرید و فروش متوقف شده و متقاضی توان خرید ندارد و ناچار به سمت اجاره می‌رود به‌همین دلیل نرخ اجاره هم بالا رفته است. بنابراین با اینکه قیمت مسکن ارتباط مستقیمی با تورم دارد اما اگر تولید را بالا ببریم جلوی تورم مسکن گرفته می‌شود.به نظر می‌رسد کمبود ساخت نسبت به تورم کل، تأثیر بیشتری بر افزایش قیمت مسکن دارد.

*نایب رئیس انجمن انبوه سازان

منبع: ایران