کاهش ۳۵ درصدی معاملات مسکن در سال گذشته و چشم‌انداز مبهم معاملات زیر سایه کرونا

اتاق بازرگانی تهران در گزارشی، درباره وضعیت بازار معاملات مسکن شهر تهران در بهمن ماه ۱۳۹۸ اعلام کرد: تعداد معاملات واحدهای مسکونی در ۱۱ ماهه ۱۳۹۸ برابر با ۷۳ هزار و ۳۵۹ واحد بوده که از این تعداد، ۱۳ هزار و ۲۶۴ واحد در بهمن ماه معامله شده است.

این آمار نشان می‌دهند که تعداد معاملات واحدهای مسکونی در این ماه نسبت به دی ماه ۲۴.۱ درصد و نسبت به بهمن ماه سال ۱۳۹۷ ۴۲ درصد افزایش یافته است. با این حال مقایسه تعداد واحدهای مسکونی معامله شده شهر تهران در ۱۱ ماهه ۹۸ با مدت زمان مشابه سال قبل حکایت از کاهش ۳۵.۶ درصدی دارد.

متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران نیز در بهمن ماه ۹۸ برابر با ۱۴ میلیون و ۳۹۰ هزار تومان بوده است. میانگین این رقم در ۱۱ ماهه نخست سال ۹۸ نیز به ۱۳ میلیون و ۱۰ هزار تومان رسیده است.

میانگین قیمت هر متر واحد مسکونی در شهر تهران در بهمن ماه ۹۸ نسبت به ماه قبل از آن ۴.۳ درصد و نسبت به بهمن ماه سال ۱۳۹۷ معادل ۴۴.۴ درصد افزایش داشته است.

همچنین مقایسه قیمت هر متر واحد مسکونی در شهر تهران در یازده ماهه نخست ۹۸ نسبت به مدت زمان مشابه سال قبل ۶۳.۵ درصد رشد را نشان می‌دهد. قیمت اجاره بها در شهر تهران نیز در ماه مورد گزارش ۲۹.۴ درصد رشد داشته است.

بر اساس این گزارش، بین کمترین و بیشترین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی معامله شده در بهمن ماه ۹۸ در شهر تهران نیز شکافی ۲۱.۵ میلیون تومانی وجود داشته است. بدین صورت که بیشترین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی معامله شده مربوطه به منطقه یک با بهای ۲۸.۵ میلیون تومان و کمترین قیمت نیز مربوط به منطقه ۱۸ با ۷ میلیون و ۱۶۰ هزار تومان بوده است.

روند رشد قیمت واحدهای مسکونی معامله‌شده در شهر تهران که از اوایل سال ۱۳۹۷ شدت گرفته بود، در اواخر این سال تا حدودی ملایم شد اما مجدداً در بهار ۱۳۹۸ اوج گرفت و در اردیبهشت‌ماه نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه ۱۱۲ درصد را تجربه کرد که رقمی کم‌سابقه محسوب می‌شد. این روند افزایشی که متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در تهران را تا بیش از ۱۳۳ میلیون ریال در تیرماه افزایش داده بود، از مردادماه متوقف و حتی نزولی شد تا در آبان‌ امسال سطح قیمت‌ها به متوسط کمتر از ۱۲۵ میلیون ریال به ازای هر مترمربع برگردد که این رقم نسبت به ماه مشابه سال قبل تنها ۳۵.۸ درصد رشد نشان می‌داد. افت نرخ رشد قیمت مسکن بازتابی از کاهش استقبال متقاضیان خرید از این بازار بود که خود را در افت شدید تعداد معاملات هم نشان می‌داد.

مهمترین طرح‌هایی که دولت برای عرضه مسکن در دست اجرا دارد تکمیل مسکن مهر باقی مانده از گذشته، اجرای طرح مسکن ملی و احیای بافت‌های فرسوده است.

قرار است ثبت نام از جاماندگان طرح مسکن ملی قبل از پایان سال جاری انجام شود

طرح اقدام ملی تولید و عرضه ۴۰۰ هزار واحد مسکونی تا سال ۱۴۰۰ در سه قالب ثبت نام، قرارداد با دستگاه‌های اجرایی و مشارکت با سازندگان پیش می‌رود. در مرحله اول نام‌نویسی از ۲۴۰ هزار نفر انجام شده است که ۱۴۰ هزار نفر واجد شرایط تشخیص داده شدند. قرار است ثبت نام از جاماندگان این طرح نیز قبل از پایان سال جاری انجام شود.

ایرج رهبر، رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی پانا درباره چشم‌انداز بازار مسکن در سال ۹۹ گفت:‌ « اگر برنامه‌ریزی برای تولید مسکن براساس طرح جامع انجام شود نیاز کنونی تامین می‌شود. براساس آخرین برآوردها سالانه نیاز به ساخت یک میلیون واحد مسکونی جدید در کشور وجود دارد و اگر این برنامه از طرف متولی اصلی که وزارت راه و شهرسازی است پیگیری شود می‌توان به ایجاد تعادل میان عرضه و تقاضای مسکن امیدوار بود.»

وی با تاکید بر ضرورت جلوگیری از تصدی‌گری دولت در بخش مسکن اظهار کرد:‌ « دخالت دولت در بخش مسکن باید تنها حاکمیتی باشد و از اعمال سلیقه نیز پرهیز کند. در سال‌های گذشته برخی قوانین و طرح‌های در دست اجرا به دلیل سلیقه مدیران متوقف شدو برخی از پروژه‌ها از جمله مسکن مهر به دلیل عدم همراهی اجرا نشد و یکی از دلایل رشد ۲۰۰ درصدی مسکن در سالهای اخیر توقف طرح‌هایی از این دست بوده است.»

رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن اظهار کرد:‌ « موضوع مهم در مسکن تولید است. مسکن باید متناسب با نیاز تولید شود و اگر این تعادل وجود داشته باشد حضور سوداگران نیز به صفر کاهش می‌یابد و طبیعی است که در این مسیر نیز تولید مسکن ملی طرحی مناسب ارزیابی می‌شود و هر طرحی که به تولید مسکن منجر شود با استقبال مواجه می‌شود.»

دولت باقی مسکن مهر را تکمیل می‌کند

وی افزود: « دولت اعلام کرده است باقی‌مانده واحدهای مسکن مهر تکمیل خواهد شد ضمن آنکه ۴۰۰ هزار واحد مسکن در طرح ملی نیز اجرایی خواهد شد. دولت قرار است در زمین‌های بدون معارض و در اختیار کار ساخت مسکن ملی را اجرایی کند و در اختیارترین این زمین‌ها در شهرهای جدید قرار دارد.»

رهبر عنوان کرد:‌ » همچنین در سطح شهر برخی از ادرات زمین‌هایی را در اختیار دارند و مطابق تکلیف قانون ساماندهی عرضه مسکن که درسال ۹۷ مصوب شده است این زمین‌ها می‌توانند برای مسکن ملی اقدام کند. البته ممکن است مقاومت‌هایی از سوی دستگاه‌ها برای واگذاری این زمین‌ها وجود داشته باشد.»

وی افزود: « دولت زمان زیادی برای اجرای طرح مسکن ملی ندارد و باید طی یک سال و نیم تا حداکثر دو سال تعیین تکلیف شود. یکی دیگر از امکان‌های دولت برای اجرای طرح مسکن ملی بافت‌های فرسوده است و تشویق‌هایی نیز برای سازندگان در نظر گرفته شده است اما در این بافت‌ها نیز موانعی برای ساخت وجود دارد به طور مثال زمین آزاد وجود ندارد و زمین‌های غیرقابل استفاده هم وجود دارد که مالک شخصی دارند و بحث تملک املاک آنها موضوعی حائز اهمیت است.»

باید طرح جامع شهری متناسب با هر محله تدوین شود

رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن خاطرنشان کرد:‌ « طرح جامع شهرسازی مناسب هر محله باید تدوین شود در گذشته آزمون و خطاهای زیادی در ساخت این واحدها صورت گرفته است و به طور مثال به مالک گفته‌اند ساختمان دو واحدی خود را چهار طبقه کن و کوچه ۲ متری را ۴ متر و خانواده را مجاز کرده‌اند که خود کار ساخت را انجام دهد و باید گفت طرح‌هایی از این دست پاسخگوی نیازهای شهری نخواهد بود و محلات نیاز به مکان‌های فرهنگی و تفریحی و فضای سبز نیز دارند.»

وی افزود: « در منطقه سیروس ۲۳۰ واحد ساخته شد اما به راحتی فروش نرفت و افراد محلی که در آن منطقه ساکن بودند حاضر به خرید این واحدها نشدند. در زمان احیای محله سیروس طرحی متناسب با آن در نظر گرفته نشد. بازار نیز با مشکلاتی همراه است و دارای کوچه‌های بسیار باریکی است که علاوه بر جان سرمایه مردم نیز در خطر است.»

مردم باید به سازندگان مسکن اعتماد پیدا کنند

رهبر عنوان کرد:‌ « اعتمادسازی نیز موجب می‌شود تا مردم به سازندگان اعتماد کنند بنابراین سیستمی باید پیاده سازی شود تا مردم رغبت لازم را برای در اختیار قرار دادن بافتهای فرسوده خود داشته باشند.»

افزایش تعداد معاملات مسکن وابستگی معنی‌داری با قدرت خرید مردم دارد. طبق مصوبه جدید شورای پول و اعتبار تسهیلات ساخت و خرید مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم و همچنین وام جعاله افزایش داشته و در بهترین حالت یک زوج در تهران قادر به دریافت ۲۸۰ میلیون تومان تسهیلات بر روی یک واحد ملکی هستند. هر چند در مقایسه با افزایش قیمت‌ها طی یکی دو سال اخیر این میزان افزایش در تسهیلات باز هم قدرت خرید چندانی برای اکثر واحدهای مسکونی ایجاد نمی‌کند، به هر حال برای گروهی از واحدهای کوچک متراژ در مناطق متوسط رو به پایین، کمک خوبی محسوب می‌شود.

برخی مشاوران املاک تصمیم به تعطیلی گرفتند

براساس این گزارش در هفته‌های پایانی سال ۹۸ با اوج‌گیری شیوع ویروس کرونا، بخش زیادی از بنگاه‌های املاک در مناطق مختلف شهر تهران، به‌دلیل کاهش محسوس و چشمگیر مراجعات برای خرید یا فروش مسکن، تا عادی شدن شرایط تصمیم به تعطیلی گرفتند. در عین‌حال برخی از بنگاه‌های مسکن که همچنان درحال فعالیت هستند عنوان می‌کنند به‌دلیل کمبود فایل‌های عرضه شده و همچنین پایین بودن حجم معاملات، مظنه قیمتی مشخصی از میانگین قیمت منطقه وجود ندارد. به‌همین دلیل قیمت‌های پیشنهادی با توجه به سلیقه و وضعیت مالکان که تصمیم به فروش فوری دارند یا خیر، تعیین می‌شود.

همچنین برخی از فعالان بازار مسکن عنوان می‌کنند به‌دلیل کاهش محسوس تقاضا در بازار، تعداد محدود فایل‌های عرضه شده به بنگاه‌های املاک نیز با قیمت‌های تعدیل شده نسبت به ابتدای اسفند پیشنهاد می‌شوند.به گفته آنها با وجود شیوع ویروس کرونا و قرنطینه خودخواسته تعداد زیادی از شهروندان، شرایط برای انجام و انعقاد معامله نیز بسیار سخت شده است.از دیدگاه برخی از فعالان بازار مسکن، از سرگیری مجدد معاملات در بازار ممکن است تا پس از عادی شدن شرایط بابت کاهش آمار ابتلا به ویروس کرونا، زمان ببرد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد بازار فعالیتهای خدماتی از جمله بازار مسکن دچار کسادی شدیدی شده است. متاثر از شیوع ویروس کرونا دست‌کم ۷۰ درصد واحدهای عرضه شده بازار مسکن شهر تهران که دارای سکنه هستند از این بخش خارج شده‌اند؛ چرا که خریداران و فروشندگان از مواجهه با یکدیگر امتناع می کنند.

مالکان حدود ۳۰ درصد از واحدها نیز که خالی هستند به دلیل نا اطمینانی و عدم قطعیت شرایط موجود و نبود چشم انداز روشن درباره زمان اتمام بیماری کرونا فروش را به آینده موکول کرده‌اند.

دسته دیگر فروشندگان این نوع واحدها که عمدتاً سرمایه گذاران و دلالان هستند در روزهای اخیر قیمت ها را بالا برده اند تا به زعم خود بر انتظارات تورمی غلبه کنند. همین مسئله به عقبگرد اندک متقاضیان از بازار منجر شده است.

مجموعه این عوامل به رکود مطلق در بازار ملک انجامیده و فعالان حوزه املاک می گویند که هیچ نوع قراردادی اعم از فروش و اجاره به امضا نرسیده است. نکته دیگر اینکه آگهی‌های فروش خانه در فضای مجازی نیز به طور چشمگیری افت کرده و حتی بازدید آگهی ها به یک پنجم ماه قبل رسیده است؛ شرایطی که مشخص نیست با آغاز به کار کسب و کارها در هفته‌های آینده به حالت عادی می‌رسد یا ادامه پیدا می‌کند.