سهراب مشهودی*
شرط موفقیت انبوه‌سازی در حومه
شهرهای جدید واقع در حومه کلان‌شهرها، به‌عنوان یکی از مکان‌‌‌های اصلی اجرای طرح مسکنسازی دولتی از گذشته تاکنون شناخته می‌شود.
در طرح جدید دولت برای ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی در سال نیز که هم‌‌‌اکنون از سوی دولت و وزارت راه‌وشهرسازی در دست اجراست، حومه کلان‌شهرها و اطراف شهرهای جدید، به‌عنوان یکی از مقصدهای اصلی این ساخت‌وسازها در نظر گرفته شده است.
مسکنسازی میلیونی در حومه شهرها و کلان‌شهرها چند نکته مهم را در خود جای داده است که باید به آنها توجه کرد. خوشبختانه وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده است که تا پنج‌سال آینده، زمین کافی به منظور ساخت مسکن در اختیار دارد. اجرای برنامه‌های درست برای تامین مسکن، به شرط رعایت نکات زیر، می‌تواندحدود ۵۰درصد مشکل مسکن را حل کند:
الف) توجه به متقاضیان واقعی:
- موفقیت پدیدآوردن هر عنصر جدید (از جمله سکونتگاههای جدید)، به یکی از دو عامل زیر احتیاج دارد:
اول: وجود متقاضی (واقعا موجود)؛
دوم: خلق متقاضی جدید.
- در مرتبه بعدی باید دید متقاضیان موجود در سکونتگاههای جدید، چه کسانی هستند.
۱) مهاجران (در جست‌وجوی کار) به شهرهای بزرگ و متوسط؛
۲) شاغلان شهرهای بزرگ و متوسطی که امکان ادامه سکونتشان (یا سکونت مطلوبشان) در شهر وجود ندارد (حدود ۴۰درصد ساکنان اسلامشهر و بعضی از شهرک‌های مجاور آن، از لحاظ مسکن، از تهران به آنجا آمده‌اند)؛
۳) متقاضیان اشکال جدید سکونت. برای مثال، خانه‌های حیاط‌دار برون‌شهری به جای (یا مکمل) آپارتمان‌های کوچک درون شهرها.
- خلق متقاضی، به چه روش‌هایی ممکن می‌شود؟
۱) ایجاد مراکز اشتغال‌زا یا جاذب بعلل دیگر، بخصوص در مکان‌هایی که محل سکونت مناسب نزدیک آن نباشد؛
۲) مطلوبیت مکانی فوق‌العاده، بخصوص از نظر مساکن جدید یا جایگزین مسکن شهری نامطلوب؛
- مهاجران به‌دنبال اشتغال در شهرهای بزرگ و متوسط، در کجاها ساکن می‌‌‌شوند و چرا؟
۱) در روستاهای نزدیک شهرها، بهمنظور دسترسی بهتر به محل کار و گاهی خدمات ضروری برای خود و خانواده‌شان؛
۲) با ایجاد اسکان غیر‌رسمی و در اراضی نامطلوب و بدون تاسیسات کافی (یا حداقلی) و بدون تجهیزات، خدمات و معابر قابل‌قبول، برای ارزان تمام‌شدن سکونتگاه.
- چرا شهرهای جدید موفق به جذب این گروه از مردم (که مهم‌ترین و بیشترین متقاضیان مسکن هستند) نشده‌اند؟
۱) اغلب فواصلشان با شهر اشتغال‌زا بیشتر از حدی است که بتوان روزمره به آن سفر کرد (به همین دلیل است که شهرهای جدید با فاصله کمتر مکانی یا حتی زمانی، به‌علت وجود وسیله نقلیه عمومی ارزان و سریع به این شهرها موفق‌ترند)؛
۲) گران‌شدن آماده‌سازی زمین برای سکونت که در بخش بعد به علل آن می‌پردازیم.
علت موفقیت حداقلی مسکن‌مهر، بی‌قیمت شدن زمین برای آن شکل خاص از متقاضی است و یکی از علل متعدد شکست آنها این است که به آنها فرصت تکمیل تدریجی سکونتگاه‌شان (مشابه یک شهرک حاشیه‌نشینی نمی‌دهد)؛ امری که نیازمند وجود قطعات بسیار کوچک تک‌واحدی است.
- آیا این دو مشکل موجود در شهرهای جدید ناموفق قابل حل است؟ بلی، از دو طریق زیر:
اول) احداث خط ریلی سریع و ارزان به شهر یا شهرهای اطراف؛
دوم) تامین زمین ارزان و کوچک و تک‌واحدی در این شهرها (که از طریق پایین آوردن تاسیسات و تجهیزات و خدمات، در مراحل اول توسعه ممکن می‌شود).
سوم) اشتغال‌زایی در این شهرها که البته در توان و وظیفه وزارت راه و شهرسازی نیست و نهادهای دیگر باید برای تحقق آن همت گمارند.
البته خط ریلی سریع به شهر مادر می‌تواند، جاذب شهروندان دارای شغل در شهر اصلی و متقاضی مسکن مطلوب‌تر و بزرگ‌تر از شهر اصلی هم شود.
ب) ضرورت‌های نسل نوین شهرک‌ها و شهرهای جدید:
- سکونتگاههای نسل نوین، در خدمت تحقق آمایش سرزمین، چگونه میتوانند محق شوند؟
۱) تصور ایجاد مراکز تولیدی و اشتغال، از سوی وزارت راه و شهرسازی، به‌علت اینکه این امر در زمره وظایف و اختیاراتش نیست و البته در حد توان مالی‌اش هم نیست، تصوری ناصحیح است که در حد شعار باقی می‌ماند.
۲) شهرهای جدید نسل نوین، باید خودشان را در معرض توسعه قرار دهند (نه اینکه عامل آن باشند). این مهم چگونه ممکن می‌شود:
اول) مطالعه طرح‌های توسعه‌ای کشور، از جمله طرح‌های آمایش استان‌ها، طرح‌های ناحیه‌ای و توجه به برنامه بخش‌های موثر کشور؛ مثل، نفت، نیرو، صنعت، کشاورزی، گردشگری و...؛
دوم) بررسی اینکه این برنامه‌ها تا چه حد، تحقق‌پذیر و ممکن است و اگر نیاز به همکاری چند بخش است، تشکیل کمیته‌های مشترک بین آنها.
- دعوت بخش خصوصی برای ارائه طرح‌های نوین و خلاقانه، در راستای ایجاد شهرهای جدید، در هر شکل و کارکرد، با ایجاد تسهیلات برای تحقق آنها.
ج) پرهیز از عدالت‌خواهی کور در تعیین سرانه‌ها:
از اشتباهات فاحش دیگر در احداث ناموفق شهرهای جدید، تبعیت یکسان از ضوابط شورایعالی است. تعیین سرانه‌های یکسان برای خدمات و... در کل شهر است که معمولا برای طبقه متوسط (حتی متوسط به بالا) تدوین شده است. این امر جمعا سرانه‌های حدود ۵۰مترمربع برای هر نفر را (به‌جز مسکن) ضروری میسازد.
از آنجا که هزینه تامین این سطوح، به‌طور غیرمستقیم و از طریق قیمت زمین مسکونی به شهروند منتقل می‌شود، در واقع خط فقر سکونت را (که برای یک خانوار چهارنفره فقط نیازمند تامین هزینه ۲۰۰متر برای این سرانه‌هاست) به‌شدت بالا می‌برد و موجب حاشیه‌نشینی‌های بیشتر می‌شود.
مطالعه شهرهای موجود نشان می‌دهد، سرانه دیگر کاربری‌ها در بخش‌های مختلف شهرها چقدر متفاوت است و به‌خوبی بیانگر ضرورت تعیین سرانه‌های متفاوت برحسب گروه‌های مختلف درآمدی است.
د) مشکل چگونگی تامین مالی احداث و تملک ۴میلیون مسکن:
سوال مهمی که در این زمینه مطرح است،آنکه اصولا مشکل مسکن کی روی می‌دهد؟
وقتی شهروندی در شهری که در آن کار می‌کند، با درآمدش قادر به خرید یا اجاره مسکن نباشد.
- این شهروندان سه راه‌حل دارند:
۱) کاستن از هزینه‌های دیگر زندگی مثل خوراک، درمان، آموزش و... و آن را صرف مسکن کردن. مثلا به‌جای ۲۰ تا۳۰درصد از درآمد، ۶۰ تا ۷۰درصد را صرف مسکن کردن که معمولا در بلندمدت غیر‌ممکن است. به‌علاوه، مثلا با کاهش هزینه آموزش، آینده فرزندان خود را فروخته است.
۲) اقامت در سکونتگاههای نامناسب؛ مثل یک اتاق‌نشینی، آلونک‌نشینی و....؛
۳) دوری‌گزینی از شهر برای یافتن خانه‌ای متناسب با درآمد که تمام سکونتگاههای اطراف شهرهای بزرگ (مثل اسلامشهر که از تعدادی از مراکز استان هم بزرگ‌ترست) که در این صورت چند ساعت وقت خود را باید در راه بگذراند.
- دولت برای این شهروندان چه اقدام اساسی می‌تواند انجام دهد؟
اساسی‌ترین راه‌حل، ایجاد شغل با درآمد بیش از خط فقر برای تمام افراد در سن کار است که اگر دولت می‌توانست این کار را انجام دهد، مشکل مسکن به‌خودی خود حل می‌شد و می‌تواند آن را به خود شهروندان و بخش خصوصی بسپارد.
- اقداماتی که معمولا دولت‌ها برای امر مسکن انجام می‌دهند:
۱) انجام تسهیلاتی برای اخذ وام (حتی با بهره ارزان‌تر از معمول) که معمولا نمی‌تواند فراگیر باشد و اگر هم با چاپ پول ممکن شود، بلافاصله با گران‌شدن هزینه‌های زندگی، خنثی می‌شود.
۲) سرمایه‌گذاری برای ساخت انبوه مسکن: این حجم از سرمایه‌گذاری از نظر اقتصاد کلان ناممکن است؛ مگر اینکه (مشابه خانوار) از هزینه‌های ضروری‌تر دیگر، مثل درمان، آموزش، احداث زیرساخت‌ها و تسهیلات تولید و... کشور زده شود.
در نتیجه این اقدام، همان‌طور که در دولت اسبق اتفاق افتاد، تورمی وسیع حادث می‌شود که نه‌تنها دامن همان گروه کم‌در آمد را می‌گیرد، بلکه به طبقه متوسط پایین هم تسری می‌یابد و گروهی از آنها را هم به زیر خط فقر می‌کشد؛ مانند وام دادن در سطحی بالاتر از سهم مسکن در اقتصاد کلان. به همین علت بود که دولت اسبق با احداث ۵/ ۲میلیون خانه، فکر کرد برای همیشه این فاصله حدود ۱۰میلیون نفری بی‌خانمانی را پر می‌کند، نتیجه این شد که برآورد می‌شود حالا ۱۳ تا ۱۹میلیون حاشیه‌نشین داریم.
ه) تبدیل تهدید‌های موجود به فرصت:
- بهره‌وری از ثروت موجود، سکونتگاههای مردمی:
«هرناندو دوسوتر» در تحقیقی که در کتاب راز سرمایه منتشر کرده، برآورد کرده است که ارزش کل ساختمان‌های تهیدستان در جهان سوم برابر ۳/ ۹هزار میلیارد دلار، یعنی دوبرابر حجم پول جاری ایالات‌متحده است. باید دید آیا از این ثروت پنهان، می‌توان برای احداث مساکن مورد نظر برنامه سود برد و آن را به ثروت واقعی تبدیل کرد یا خیر. بخش اعظم ابنیه حاشیه شهرها در زمین‌های قولنامه‌ای است. به همین علت ساکنان نمی‌توانند وام احداث بنا دریافت کنند. با سند دادن به این اراضی که به امکان اخذ وام منجر می‌شود، این سکونتگاه‌ها میتوانند با بهسازی، به خانه‌هایی مناسب بدل شوند.
درصد بسیار کمتری از این مساکن در اراضی بایر منابع طبیعی مستقر هستند که سند دادن به آنها هم ساده است و نسبت بسیار اندک دیگری در اراضی مالکان اغلب غیر‌حاضر است که به آنها هم می‌توان سند داد و در صورت مراجعه مالکان در سال‌های بعد، از اراضی ملی به آنها زمین معوض داد.
با سنددار شدن این واحدها، علاوه بر امکان اخذ وام ساخت، شهرداری هم می‌تواند به آنها جواز دهد و از این طریق، ساخت‌وساز قانونمند شود.
ارگان‌های مسوول تامین تاسیسات، تجهیزات و خدمات هم میتوانند، نسبت به انجام وظایف خود، اقدام کنند.
- ساخت مرحله‌ای:
این روش هم می‌تواند در تامین هزینه ساخت، به شکل طویل مدت‌تر کمک کند؛ با ساخت یک اتاق و دستشویی در مرحله اول و افزودن به اتاق‌ها و دیگر فضاها در طول سال‌های بعد، حتی با مهیا کردن قطعات پیش‌ساخته قابل خرید مردم.
- نفت در مقابل قطعات پیش‌ساخته بنا: بهمنظور تامین این قطعات پیش‌ساخته، تهاتر نفت (که با محاصره اقتصادی غیر‌قابل فروش است) با قطعات پیش‌ساخته بنا می‌تواند کارساز باشد. این روش مشکل کمبود مصالح را هم حل می‌کند و سرعت لازم را برای رسیدن به یک‌میلیون مسکن در سال ممکن میسازد.
- بهره‌وری از نیروی کار خود ساکنان آتی: یکی از روش‌ها این است که بخشی از هزینه احداث این واحدها از طریق نیروی کار خود این متقاضیان تامین شود. به این ترتیب اصولا باید روش‌های ساخت متفاوتی مورد استفاده قرار گیرد.
*کارشناس شهرسازی
منبع: دنیای اقتصاد
ارسال دیدگاه